财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO（扣除特定费用后）为8700万美元或每股033美元 [29] - 利息费用中900万美元与债务公允价值调整相关 [29] - 法律索赔和人员过渡费用合计200万美元 [29] - 净债务与EBITDA比率为79倍 较年初下降近1倍 [32] - 坏账费用同比下降至280万美元（2024年同期为560万美元） [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新签租约170万平方英尺 全年累计430万平方英尺 [20] - 新签租约数量同比增长40% 面积增长75% [20] - 新交易完成率从54%（上季度）提升至65% [12] - 雪球管道（SNOW）从7500万美元增至8700万美元 [13] - 永久性租户占比目标从74%提升至90% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体投资组合每平方英尺销售额849美元 增长12美元 [17] - 核心投资组合每平方英尺销售额966美元 [17] - 客流量同比增长16% 核心组合增长21% [18] - 整体出租率92% 下降60个基点 [18] - 核心组合出租率928% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略聚焦三大方向：业务简化、运营改善、杠杆降低 [7] - 收购Crabtree Mall（13万平方英尺 29亿美元）增强东南部市场布局 [14] - 计划到2028年累计处置20亿美元资产 已完成8亿美元 [35] - 重点改造Dick's House of Sport等体验式零售业态 [21] - 零售环境保持强劲 头部品牌持续扩张 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2026年中期将出现业绩拐点 [99] - 核心投资组合NOI四年复合增长率目标52% [113] - 对Crabtree Mall的NOI增长潜力持乐观态度（3200万→4000万美元） [43] - 预计通过资产处置和再投资维持目标杠杆区间 [77] - 加州部分物业表现分化 洛杉矶Cerritos中心表现突出 [123][124] 其他重要信息 - 拥有915亿美元流动性 包括65亿美元循环信贷额度 [32] - 计划投入6000万美元改造Crabtree Mall公共区域 [118] - 已完成5500万美元土地销售和900万美元附属物业销售 [37] - 克莱尔（Claire's）关店33家 影响50个基点租金 [54] 问答环节所有的提问和回答 问题: Crabtree Mall的收购细节 - 收购价对应11%资本化率 因NOI处于上升期需大额股权投入 [43] - 剔除Apple Store后每平方英尺销售额仍具竞争力 [46] - 改造重点包括停车场排水系统和200万平方英尺公共区域 [117][119] 问题: 租赁进度与业绩指引 - 需平衡资产处置进度与租赁进展 暂不恢复业绩指引 [51] - 90%待出租空间位于A/B/C级区域 租金溢价显著 [75][90] 问题: 资本配置优先级 - Crabtree的NOI增速高于核心组合 具有战略协同效应 [73] - 保持处置计划同时寻求符合IRR门槛的收购机会 [66] 问题: 南平原购物中心保留原因 - 正与贷款方协商展期 视条款决定是否保留 [104] - 非核心资产NOI增速显著低于核心组合 [108] 问题: Forever 21空间再利用 - 50%已签约新租约 30%处于LOI阶段 [131] - 多数空间直接转租 部分需分割改造 [131] - 预计租金收入将翻倍 [19]