财务数据和关键指标变化 - 第二季度现金租金为1570万美元，包括1550万美元基础租金和163万美元比例租金，环比增长60万美元或4% [14] - 总收入环比增长130万美元至1760万美元 [14] - 非可报销物业成本为275万美元，约占基础租金的1.8% [14] - 第二季度G&A费用为330万美元，其中包含110万美元非经常性成本 [16] - AFFO每股增长2美分或6.7%至32美分 [17] - 宣布季度股息为0.215美元，AFFO支付率为66% [17] - 净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.5倍，较第一季度下降0.2倍 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购5处物业，总价约1780万美元，平均现金资本化率为8.17% [9] - 出售9处物业，总价2270万美元，其中5处为已占用物业，售价1160万美元，平均现金资本化率约6.75% [9] - 出售4处空置物业，回收约90%原始购买价格 [10] - 投资组合中新增金融、医疗、折扣零售、汽车和物流配送等行业 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至6月30日，投资组合由319处物业组成，出租给334个租户，分布在16个行业 [4] - 投资组合保持良好分散性，单个租户占比不超过ABR的3.3% [5] - 季度末入住率为97.8%，较上季度的约96%有所上升 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 调整资本配置指引，将处置目标提高至6000-7500万美元，收购目标降低至1.1-1.3亿美元 [11] - 计划通过资本回收计划增强投资组合质量，同时保持流动性和管理杠杆 [20] - 专注于收购高可见性物业，具有强大信用和吸引力估值 [11] - 预计第三季度资本化率将维持在约7.5%水平 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资组合中租户表现符合预期，信用损失可忽略不计 [8] - 12处存在租户问题的物业已解决，其中9处资产已恢复约65%的合计前期租金 [7] - 剩余3处资产中，1处已签订销售合同，1处有买家兴趣，1处有全国性租户兴趣 [7] - 行业前景方面，预计将继续增加多元化 [9] 其他重要信息 - 新增CFO Pierre Revolt，拥有丰富REITs经验 [5] - 提供更详细的投资和处置信息、NAV组成部分和年化调整现金NOI [13] - 将租户披露范围扩大至前60名租户 [14] - 目前拥有约1.4亿美元流动性 [18] - 2000万美元定期贷款完全对冲，初始到期利率为4.96% [18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 为何在净投资量减少情况下仍保持AFFO指引中点不变 - 第二季度运营表现强劲，达0.32美元，上半年为0.62美元 [24] - 基于12处物业的解决方案和现有租户表现，预计下半年每季度可达0.30-0.32美元 [24] 问题: 关于9处已解决物业是否调整坏账指引 - 坏账指引已包含12处物业情况，其余投资组合信用损失极小 [25] - 剩余3处物业进展顺利，投资组合整体健康 [26] 问题: 收购与处置之间的资本化率差异 - 预计出售资产与市场交易之间存在50-75个基点的差异 [31] - 收购资产资本化率较高源于与小型非机构买家竞争 [32] - 举例说明收购资产如La Z Boy(7.5%资本化率)、Strickland Brothers(7.5%)和Range USA(8%) [34] 问题: NAV补充材料中NOI高于基础租金的原因 - 包含不属于ABR的其他收入，如贷款利息收入 [37] 问题: 何时会转为更有意义的收购方 - 当资本成本与约7.5%资本化率之间存在吸引力利差时 [41] - 目前最谨慎方式是执行资本回收计划 [42] 问题: 关于团队经纪关系维护 - 团队自IPO以来已处理大部分收购业务 [45] 问题: 收购资本化率7.5%的构成和管道规模 - 市场流动性改善，小型银行对小型物业融资更便利 [49] - 2024年完成约1亿美元收购，团队有能力达到或超过之前2亿美元指引 [50] 问题: 长期坏账数字预期 - 无重大新增观察名单 [52] - 历史数据显示高续约率(90%以上) [52] - 若12处物业稳定，坏账支出可忽略，预计25-50个基点 [53] 问题: 资产负债表中新抵押贷款应收款背景 - 对两处出售资产提供贷款，利率8% [58] - 非主营业务，但可获得良好收益并了解资产 [59] 问题: 扩大前60名租户披露的原因 - 提高透明度有助于建立投资者信心 [62] - 新增租户名单中包含Starbucks等高质量租户 [63]