财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股为1.25美元，同比增长5.9% [13] - 公司上调并收窄2025年全年AFFO指引至每股4.93美元至4.99美元，中点同比增长5.5% [13] - 2025年投资额预期上调至18亿美元至21亿美元 [4][14] - 预期2025年处置额上调至13亿美元至15亿美元 [15] - 预期投资与处置之间的整体利差约为150个基点 [15] - 全年G&A费用预计在9900万美元至1.02亿美元之间，物业费用预计在5100万美元至5400万美元之间，税费预计在4100万美元至4400万美元之间 [15] - 第三季度投资组合空置率上升至97%，但被视为暂时性现象 [16] - 租金损失假设进一步降低至1000万美元 [17] - 第三季度其他租赁相关收入为370万美元，低于第二季度的960万美元，全年预计在2500万美元左右 [18] - 第三季度末流动性总计约21亿美元 [20] - 净债务与调整后EBITDA之比（含未结算股权远期）为5.8倍，不含未结算股权远期为5.9倍 [21] - 季度股息同比增长4%至每股0.91美元，年化股息收益率为5.4%，派息率约为AFFO每股的73% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第三季度，仓库和工业地产占年度投资额的四分之三以上 [8] - 运营物业方面，年内已完成37处自助仓储物业和一处学生住房物业的销售，并将四处自助仓储物业转为长期净租赁 [18] - 预计第四季度运营物业NOI在700万美元至900万美元之间，2026年将进一步减少 [18] - 资本项目历史上平均占年度投资额的10%-15%，公司认为可以扩大这一比例 [11] - 近期管道包括约7000万美元的资本项目预计在第四季度完成，另有约1.8亿美元的资本项目在进行中，大部分将在2026年交付 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至第三季度，大部分投资额发生在美国，但欧洲的投资额相对于过去几年有所增长 [9] - 第三季度，北美和欧洲的交易量分配接近50/50 [45] - 欧洲团队超过50人，分布在伦敦和阿姆斯特丹办事处，是关键的竞争优势 [9] - 在欧洲，公司继续看到带有CPI挂钩租金增长条款的交易，这在该地区更为普遍 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括通过非核心资产（包括运营自助仓储物业）的增值销售来为投资提供资金 [11] - 公司拥有专门的项目管理团队，专注于定制建造、扩建、翻新和开发项目，通常回报率高于收购现有资产 [10] - 净租赁市场竞争激烈，尤其是在美国，私人股本玩家的竞争有所增加，但公司的资本成本允许其在需要时进行价格竞争 [31][32] - 在欧洲市场，竞争相对不那么激烈，公司的品牌、往绩和本地专业知识是主要优势 [98][99] - 公司对Dollar General的敞口是机会主义的，基于定价，该租户目前位列前20名 [103][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 较低的利率波动性有助于保持净租赁资本化率相对稳定，这对美国和欧洲的交易活动产生了积极影响 [7] - 交易环境稳定，交易管道活跃，延续至2026年第一季度，目前没有迹象表明当前的活动节奏会放缓 [23] - 公司预计2026年将通过AFFO增长和股息收益率相结合，继续产生两位数的股东总回报 [24] - 基于当前通胀水平以及新投资获得的更高固定涨幅，2026年的合同同店租金增长预计将保持强劲，可能超过2025年预期的2.5% [16] - 公司预计2026年的融资将更多地依赖股权，处置将恢复到更典型的水平 [28][29] 其他重要信息 - 公司通过ATM计划以每股68.05美元的加权平均价格签订了约340万股的远期销售协议，总收益约2.3亿美元，用于为未来投资活动提供资金 [19] - 第三季度初，公司发行了4亿美元、票面利率为4.65%的债券，用于偿还信贷额度下的未偿金额 [20] - 季度加权平均利率为3.2%，公司相信通过混合美元和欧元计价的债务，其债务成本是净租赁行业最低的之一 [20] - 2026年4月有一笔5亿欧元的债券到期，下一笔美元债券于2026年10月到期，预计将以相同货币在接近到期时进行再融资 [20] - 公司每年有超过2.5亿美元的自由现金流 [21] - 公司采用现金流对冲策略来管理欧元现金流风险，汇率大幅波动预计不会对AFFO产生实质性影响 [82][83] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年非核心资产处置和资本来源的展望 [28] - 回答: 与2025年相比，股权将在2026年的融资中扮演更重要角色，公司目前没有规划大规模的处置计划，处置应恢复到更典型的水平，公司拥有充足的资金灵活性，包括大部分未提取的循环信贷额度、约2.5亿美元的自由现金流以及近期通过ATM发行的2.3亿美元股权远期 [28][29][30] 问题: 关于私人净租赁平台竞争加剧的情况 [31] - 回答: 净租赁市场一直存在竞争，尤其是美国，确实看到私人股本玩家带来的新竞争有所增加，但尚未构成重大挑战，公司的资本成本允许其在需要时进行价格竞争，在执行和经验方面的声誉和历史也是竞争优势 [31][32] 问题: 关于Hellweg问题资产的最新处理进展 [35] - 回答: Hellweg目前仍在支付租金，但仍在进行具有挑战性的转型，公司已将其从第六大租户降至第十四大租户，计划在2026年中期将其排除在前25名之外，并在2026年底前排除在前50名之外，具体行动包括在第三季度出售三家 occupied 门店，预计未来几个月再出售几家，已收回12家门店中的7家，其中两家已与新运营商签署租约，一家即将签署，四家已签约出售，将于第四季度和2026年第一季度完成，2026年将收回另外五家，其中三家已签署租约，一家在进程中，一家计划出售 [36][37] 问题: 关于2026年租金损失假设的考量 [39] - 回答: 由于True Value、Hearthside问题的解决以及Hellweg的进展，更广泛的信用观察名单已显著改善，公司将继续对Hellweg和整体信用采取保守谨慎的态度，但即使在考虑这部分后，仍预计能推动强劲的盈利增长 [40] 问题: 关于第四季度及2026年投资管道细节（地域、物业类型、资本化率） [43] - 回答: 近期管道包括数亿美元已进入后期阶段的交易，许多预计在第四季度完成，部分可能延至2026年第一季度，此外还有约7000万美元的资本项目预计在今年完成，另有约1.8亿美元在建设中，大部分将于2026年交付，第三季度北美与欧洲交易量接近50/50，欧洲活动量相比前几年有所增加，物业类型机会仍主要集中在工业领域（包括制造业和仓库），资本化率目标仍在7%左右，年内保持稳定，预计若利率维持在当前水平，2026年可能面临一些收紧压力，但当前定价仍具吸引力，中期7%的初始资本化率相当于约9%的平均收益率，在行业内具有竞争力 [44][45][46][47][48] 问题: 关于同店租金增长的可持续性及未来收购中固定租金涨幅的展望 [51] - 回答: 在谈判售后回租时，在美国获得CPI挂钩涨幅变得更具挑战性，年内约四分之一的交易包含CPI条款，主要在欧洲，欧洲仍普遍采用此类条款，但通胀环境也推高了固定涨幅的谈判水平，年内新交易固定涨幅平均为2.7%，管道情况与此一致，尽管新交易的通胀挂钩部分减少，但同店增长依然强劲，由于 leases 的"回望"特性（尤其许多在年初调整），即使CPI稳定或略有下降，预计2026年合同同店增长仍将超过2.5%，部分原因是新投资的固定涨幅更高 [51][52][53] 问题: 关于自助仓储资产处置的资本化率及清盘时间表 [58] - 回答: 不评论具体活跃交易，但参考第二季度电话会议，迄今交易资本化率略低于6%，预计整个平台退出平均资本化率在6%左右，不同子组合会略有高低，公司正在市场上出售剩余部分，对具体子组合的交易时间和执行保持一定灵活性，计划在中短期内完全退出运营自助仓储平台 [58][59] 问题: 关于2026年投资节奏的展望 [61] - 回答: 宏观因素影响预测难度大，通常可见性为60-90天，但公司意图保持当前节奏，过去12个月投资额已超过20亿美元，目前未看到改变这一动态的催化剂，公司拥有基础设施、团队、流动性（包括可观自由现金流）、已筹集的股权远期和改善的资本成本，有能力继续推进定价并支持净租赁增长算法，对前景感到乐观，但具体走势难精确预测 [61] 问题: 关于剩余运营物业（酒店、学生住房）的处置计划 [65] - 回答: 剩余运营物业包括四家酒店（三家前净租赁万豪酒店和一家明尼阿波利斯的希尔顿酒店）和一处英国学生住房物业，酒店将在时机合适时出售，可能在2026年，三家万豪酒店计划出售或重新开发，正在评估中，其中纽瓦克的一家正处于最终评估阶段，可能在2026年中期触发重新开发为仓库，其他两家位于尔湾和圣地亚哥，地理位置优越，公司保持耐心，学生住房物业是近期出售候选，正在评估中 [66] 问题: 关于零售租约租金回收率较低的原因 [67] - 回答: 零售租金回收率较低与Hellweg无关，主要是两家AMC影院，公司仅共拥有四家影院，计划尽快减少至零，这部分在ABR中占比非常小，公司下调租金以维持影院运营 [67] 问题: 关于已知空置物业的管理策略及空置率展望 [70] - 回答: 空置率上升主要来自之前讨论过的两处前Tesco仓库（约50基点）、两处前True Value仓库（约45基点）和几处Hellweg门店（约20基点），所有这些都在解决进程中，即将完成，总空置面积中约30%已解决或接近解决，50%处于积极谈判或尽职调查中，预计空置率在未来一到一个半季度内恢复正常水平，公司会定期收回较大物业，并积极解决 [71][72] 问题: 关于2026年到期债券的再融资定价预期 [74] - 回答: 预计以相同货币再融资明年到期的两笔债券，美国定价可能在低5%范围，欧洲定价可能比美国低100-125个基点，大约在高3%至4%范围 [75] 问题: 关于美国和欧洲资本化率展望及差异 [79] - 回答: 过去几年资本化率范围较宽，但平均而言美国和欧洲大致持平，2025年可能看到欧洲略有收紧，部分原因是利率更早稳定，且公司在欧洲的融资成本显著低于美国，因此仍能在欧洲产生更好的利差，目前两地资本化率可能相差约25个基点 [80] 问题: 关于外汇对冲策略及汇率变动对AFFO的影响 [81] - 回答: 公司通过对冲策略管理欧元现金流风险，首先自然对冲欧元计价的利息支出和部分物业费用，这将总AFFO的欧元敞口降至20%以下，在此基础上实施了现金流对冲计划，进一步覆盖绝大部分剩余净现金流，汇率大幅波动预计不会对AFFO产生实质性正面或负面影响，2025年欧元波动约为AFFO贡献了0.02美元，但不预测2026年走势，预计对冲策略将继续有效 [82][83][84] 问题: 关于租金损失假设的历史比较及地域分布 [87] - 回答: 租金损失假设中包含了谨慎性，年内已持续下调，从历史看，合同同店增长与综合同店增长之间的差额平均约为100个基点，其中约30-50个基点可能与信用损失相关，其余为其他投资组合活动，这约30个基点的信用损失假设与过去20多年的实际数据吻合，是较好的经验法则，地域集中度预计大致跟踪整体投资组合ABR分配，约三分之二在美国 [88][89] 问题: 关于第三季度新交易中租金涨幅最强的板块 [90] - 回答: 年内主要投资集中在工业领域（制造业和仓库），能够获得更高协商租金涨幅的一个驱动因素是这类资产的预期市场租金增长较高，相比之下，零售业租约，尤其是投资级零售商的租约，涨幅通常是持平或平均在1%-2%范围，因此物业类型组合是影响因素 [92][93] 问题: 关于国际（欧洲）交易的竞争格局 [97] - 回答: 欧洲市场历史上竞争不那么激烈，缺乏泛欧公共REIT，主要是私人资本，目前确实看到一些美国基金试图进入欧洲，但这具有挑战性，公司在欧洲已有超过25年的经验、50多人的本地团队、深厚关系、品牌信誉、市场知识、租赁和税收结构优化能力以及规模优势，欧洲市场大且分散，即使竞争略有增加，机会也在增多，公司对增加欧洲交易量前景感到乐观 [98][99] 问题: 关于与Dollar General的关系及对该业态的看法 [102] - 回答: 公司与Dollar General有良好的房东关系，大部分交易通过开发渠道获得，来自近期建成的门店，去年中期Dollar General信用预期下调、股价下跌时，公司抓住了机会性定价，许多同业对该业态（尤其是元店）的敞口已较高，公司视其为机会性投资，基于定价，目前是其前20大租户，未来是否大幅增加敞口不确定，可能进入前10，但将取决于定价机会 [103][104] 问题: 关于2026年和2027年租约到期的可见性及处理进度 [108] - 回答: 2026年和2027年到期的几乎所有ABR都在积极处理中，公司通常在三到五年前开始筹划，三年前开始与租户接触，2026年到期ABR占2.7%，是可控的，几乎所有都在积极处理中 [109] 问题: 关于2026年和2027年到期租约的物业类型构成及租金展望 [110] - 回答: 两年到期租约的物业类型构成相似，约60%为仓库和工业，2026年有几处仓库预计能以高得多的租金引入新租户（例如利哈伊谷的高质量仓库，当前租金低于市场40%-50%），其他租约租户通常有续租选择权，租金按原约定继续，不一定总能获得真正的按市价调整机会，总体是混合情况，认为2026年很可控，并存在推高租金的机会 [110]