财务数据和关键指标变化 - 2025年全年，公司报告了100万美元的GAAP净亏损，或稀释后每股亏损0.02美元，以及700万美元的可分配收益亏损，或稀释后每股亏损0.12美元 [14] - 2025年第四季度，公司报告了约400万美元的GAAP净亏损，或稀释后每股亏损0.07美元，以及约800万美元的可分配收益，或稀释后每股亏损0.15美元 [14] - 第四季度的可分配收益包含了与部分出售北卡罗来纳州办公类OREO物业相关的200万美元（或每股0.04美元）已实现收益 [15] - 剔除上述已实现收益，第四季度可分配收益约为600万美元，或稀释后每股0.11美元 [16] - 第四季度，公司从非应计贷款中收取了200万美元（或每股0.04美元）的现金利息，并计入贷款本金的减少 [16] - 截至第四季度末，净债务与权益比率（不包括CECL）为1.6倍，高于上一季度的1.1倍 [16][45] - 公司账面价值为每股9.26美元，其中包含了1.27亿美元的CECL储备 [21] - 董事会宣布了2026年第一季度的常规现金股息为每股普通股0.15美元，以2026年2月5日的股价计算，年化股息收益率约为12% [12][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年，公司办公室贷款自2024年底以来减少了30%，至4.47亿美元 [7] - 在第四季度，公司继续减少由办公物业担保的贷款至4.47亿美元，环比下降10% [17] - 截至第四季度末，办公室贷款占贷款组合总额的28%，低于2025年第三季度末和2024年底的38% [17] - 2025年，公司重组了两笔办公室贷款，引入了借款人的额外股权资本 [8] - 公司还退出了由专门建造的生命科学物业担保的一笔贷款，且不预期对其它办公物业做出新的承诺 [8] - 2025年下半年，公司完成了13笔新的贷款承诺，总额达4.86亿美元，其中超过50%的新增贷款由住宅和工业物业担保 [11] - 在第四季度，公司完成了8笔新的贷款承诺，总额为3.93亿美元 [16] - 2025年下半年新增的贷款现在约占贷款组合总额的29% [17] - 公司继续积极管理风险评级为4和5的贷款，目前剩余5笔此类贷款 [8] - 风险评级4和5的贷款总额在第四季度环比减少了13%，主要受一笔亚利桑那州办公室贷款重组推动 [18] - 一笔由宾夕法尼亚州多户住宅物业担保的2800万美元贷款，在第四季度因预期潜在出售可能产生损失，从风险评级4下调至5 [19] - 截至2025年底，CECL储备总额为1.27亿美元，较2025年9月30日增加了1000万美元，但较2024年12月31日减少了1800万美元 [20] - CECL储备占投资持有贷款未偿还本金总额的约8%，其中92%的储备（即1.17亿美元）与风险评级4和5的贷款相关，约一半归因于组合中的风险评级5办公室贷款 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 芝加哥办公室贷款：这是最大的风险评级5贷款，账面价值为1.4亿美元，占风险评级4和5贷款组合的约44%，该贷款仍处于非应计状态，但物业基本面稳定，入住率保持在90%以上，加权平均租约期限为8年 [9] - 布鲁克林住宅公寓贷款：这是第二大风险评级4贷款，账面价值为1.3亿美元，占风险评级4和5贷款组合的约41%，施工按计划进行，外部工程已按时按预算完成，软性营销已于2025年夏季启动，正式营销已开始，预计2026年上半年开始销售 [10] - 亚利桑那州办公室贷款重组：将之前8100万美元的风险评级4高级贷款重组为6500万美元的风险评级3高级贷款和800万美元的风险评级4次级贷款，借款人偿还了部分本金并承诺了额外资本 [18] - Ares平台表现：Ares Real Estate债务平台在2025年全球新增承诺贷款超过90亿美元，几乎是2024年的两倍 [12] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司2025年的战略重点是重新定位资产负债表以处理风险评级4和5的贷款、减少办公室和OREO资产，并通过积极投资重塑投资组合 [6] - 公司通过适度杠杆和超过1亿美元的充足流动性，实现了在资产负债表上创造和保持灵活性的目标 [6] - 公司利用与Ares Management关联基金的合作投资机会，以扩大获得优质规模化机构机会的渠道，根据可用资本和适宜性调整承诺规模，并增强多样性和资本部署效率 [11] - 公司计划在2026年继续专注于解决剩余的风险评级4和5贷款，以最终实现投资组合增长和收益提升 [12] - 公司相信其业务计划的执行为收益增长创造了路径，以达到当前的股息水平 [12] - 公司通过扩大与富国银行的融资安排至6亿美元（第四季度增加1.5亿美元）、在2026年1月行使增期权将摩根士丹利融资安排增加1亿美元，以及在季度后赎回FL4 CLO证券化以降低借款成本，增强了借款能力和灵活性 [21][22] - 公司对办公板块持回避态度，专注于从广泛的行业机会中自下而上地选择基本面良好的资产 [36] - 公司的长期目标是恢复到3.0倍的债务与权益比率，预计这将支持约20亿美元的贷款组合规模 [45][59] - 公司拥有与Ares母公司的仓储融资能力，但随着在贷款中持有较小比例的参与权益，对此类安排的使用将减少 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是商业地产市场的过渡年，上半年宏观经济和地缘政治不确定性对估值和交易活动造成压力，下半年随着美联储开始放松货币政策，情况有所改善，带来了更大的稳定性、交易量反弹和价值稳定 [5] - 公司承认收益轨迹可能不均衡，这取决于资产处置的结果，但对ACRE的收益潜力保持信心 [12] - 在更广泛的商业地产信贷领域，对于物流/工业和多户住宅板块的资本更具吸引力，导致利差略紧，而自助仓储板块由于资产规模较小且需要差异化方法，收益率通常较高，酒店板块则非常精选并可提供增强的收益 [37] - 办公板块的定价呈现两极分化，真正的甲级现金流和长期租约仍有大量资本追逐，而除此之外的资产则完全缺乏流动性 [38] - 关于近期私人信贷波动和商业地产利差压缩，管理层认为，对于大型发起人而言，市场变化的影响可能存在滞后，但预计未来几个月机会集将扩大，波动性不会立即传导至发起端 [64][65] - 在正常化的浮动利率环境中，贷款组合每年约三分之一的还款是正常的节奏，但办公资产的还款期限对整个市场而言已经延长 [33] 其他重要信息 - 截至第四季度末，公司可用资本为1.1亿美元 [21] - 公司增加了2.5亿美元的借款能力，但需视未来可用抵押品而定 [21] - 2026年第一季度股息将于2026年4月15日支付给截至2026年3月31日登记在册的普通股股东 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于布鲁克林公寓项目何时开始收到还款 - 管理层预计销售过程（从营销到合同再到最终成交）存在滞后，希望在2026年下半年开始看到平稳的单元销售过程，在偿还部分相关债务后，公司将开始收到回款 [25] - 销售所得将首先用于偿还该资产的债务（债务规模不大），之后流动性将开始回流公司 [26] 问题: 关于芝加哥办公室贷款的当前债务收益率和市场需求的背景 - 管理层指出，办公室资产呈现分化，面临压力的通常是那些有即时资本需求或缺乏现有租户的资产，该资产的高入住率和长加权平均租约期限提供了耐心，公司专注于解决该资产但未提供具体收益率数字，建议根据市场租金、入住率和WALT进行推算 [27][28] 问题: 关于到2026年底办公室贷款敞口可能降至何种水平 - 管理层的重点仍然是解决风险评级4和5的贷款，其中芝加哥办公室资产是关键，剩余投资组合的表现预计将基于风险评级恢复正常节奏，但解决时间表部分取决于借款人，公司希望看到市场出现更自然的资产处置节奏 [32][33] 问题: 关于第四季度在酒店、工业、仓储等领域的发起活动中，哪里看到最具吸引力的风险调整后回报，以及新发起贷款的利差与季度内还款贷款的利差比较 - 管理层看到跨多个行业的广泛机会，但回避办公室板块，选择资产时首先关注本金保护和持久的资本结构，利差在物流/工业和多户住宅板块略紧，在自助仓储板块较高，在酒店板块（精选情况下）可提供增强收益 [36][37] 问题: 关于亚利桑那州办公室贷款重组（从8100万美元降至7300万美元）后，维持升级风险评级部分的里程碑或契约细节 - 管理层表示难以提供具体细节，但重组的一般原则是希望看到商业计划加速、赞助方具备行业和地区专业知识以及资本承诺，契约的设定与公司认为的里程碑一致 [40] 问题: 关于基于当前对2026年发起渠道和还款计划的可见度，公司预计杠杆率将升至多高 - 管理层表示，近期杠杆率可能最高达到2.0倍左右，随着风险评级4和5贷款的解决，公司期望恢复到3.0倍的长期目标债务与权益比率 [45] 问题: 关于第四季度贷款交割的时间安排，以及新发起贷款的目标运营股本回报率范围 - 管理层表示，通过合作投资结构，公司试图平滑发起活动的影响，以减少资金闲置，因此未分享具体时间安排 [49][50] - 关于目标运营股本回报率，问题中未包含管理层的直接回答 问题: 关于剩余OREO资产的历史收益率和入住率与当前情况的比较 - 管理层表示，由于现有租约，这些资产的收益率相对稳定，这使得公司能够耐心且有选择性地处置，在更正常的市场中，这些收益率对派息公司具有吸引力 [54][55] 问题: 是否应将第四季度的发起量视为2026年的运行速率，以及公司是否有目标投资组合规模或现有股本基础可支持的规模 - 管理层表示，发起量将在很大程度上取决于剩余资产（特别是已提及的资产）的还款节奏，发起引擎正在运行，公司将努力最小化还款和再投资之间的时间差 [56][57] - 如果达到3.0倍的债务与权益比率目标，简单计算下，债务约为11.5亿美元，贷款组合规模约为20亿美元 [59] 问题: 与母公司Ares的仓储融资安排是否仍然存在并被使用 - 公司仍有仓储资产的能力，但随着在贷款中持有较小比例的参与权益，对此类安排的使用将减少，但它仍然可用 [60] 问题: 近期私人信贷的波动是否对商业地产产生溢出效应，以及商业地产利差压缩是否已见底 - 管理层认为，对于大型发起人，市场波动的影响可能存在滞后，但预计未来几个月机会集将扩大，波动性不会立即从活跃的固定收益流动性市场传导至发起端 [64][65]