财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入为130万美元，摊薄后每股收益0.02美元 [13] - 第四季度核心运营资金为2660万美元，摊薄后每股0.31美元 [13] - 第四季度调整后运营资金为2820万美元，摊薄后每股0.33美元，同比增长3.1% [13] - 2025年全年净收入为摊薄后每股0.08美元，核心运营资金为摊薄后每股1.23美元，调整后运营资金为摊薄后每股1.31美元，较2024年增长4% [13] - 2025年总经常性一般及行政费用占总收入的11%，与2024年持平 [13] - 预计2026年一般及行政费用平均将低于总收入的10% [14] - 调整后净债务为7.2亿美元，加权平均债务期限为3.9年，加权平均利率为4.24% [14][15] - 季度末调整后净债务与年化调整后EBITDARE之比为4.0倍，低于4.5-5.5倍的目标杠杆范围 [16] - 包括季度末后的ATM融资，调整后净债务与年化调整后EBITDARE之比为3.8倍 [16] - 2025年第四季度通过ATM计划出售580万股，净收益1.04亿美元，季度后又出售260万股，净收益4600万美元 [14] - 季度末总流动性为10亿美元，包括1400万美元现金、5亿美元循环信贷额度、3.731亿美元未结算远期股权和1.5亿美元未提取定期贷款额度 [16] - 董事会宣布季度现金股息为每股0.22美元，较上一季度的0.215美元增长2.3% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成总投资2.454亿美元，创季度纪录，混合现金收益率为7.5%，加权平均租期为15年 [5] - 2025年全年完成总投资6.571亿美元，创年度纪录，混合现金收益率为7.5%，加权平均租期为13.9年 [6] - 2025年出售76处物业，总计1.786亿美元，现金收益率为6.9% [10] - 处置收益率比投资混合现金收益率低60个基点 [7] - 第四季度新增15个租户，全年新增31个租户 [7] - 投资活动集中在杂货店、健身、便利店和快餐店行业 [8] - 预计2026年净投资活动将在3.5亿至4.5亿美元之间 [17] - 预计2026年现金一般及行政费用将在1600万至1700万美元之间 [17] - 预计2026年调整后运营资金每股指导范围为1.35-1.39美元，中点同比增长5% [16] - 调整后运营资金每股指导范围包括因未结算远期股权影响（按库存股法计算）导致的每股0.015-0.03美元的估计稀释 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 季度末投资组合包括45个州的758处物业，出租给28个行业的129个租户 [9] - 从信用角度看，总基本租金收入的58.3%出租给投资级或投资级资质的租户 [9] - 投资组合加权平均剩余租期为10.1年，到2027年只有2.4%的基本租金收入到期 [9] - 投资组合加权平均单位层面覆盖率为3.8倍 [9] - 通过处置，实现了所有多元化目标，包括将所有租户的基本租金收入占比降至5%以下 [10] - 预计到2026年底，Walgreens将占基本租金收入不到2% [10] - 未来四年到期的基本租金收入，其混合租金覆盖率为5.1倍，续约可能性很高 [11] - 覆盖率低于1倍的资产比例环比上升50个基点，公司持续监控，认为短期或中期无需担忧 [49][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于高质量、必需品零售物业和资本充足的资产负债表 [11] - 2025年12月获得惠誉BBB-投资级评级，改善了债务获取渠道并降低了利差 [8] - 获得投资级评级后，大部分定期贷款利率下降了20-25个基点，预计每年节省约200万美元利息 [65] - 公司预计在2027年中之前无需筹集长期债务 [65] - 目前没有计划实施商业票据计划，因公司规模和信用评级尚不满足条件 [87] - 资本配置策略平衡租户信用和收益率，目前非投资级领域风险调整后回报更佳 [22] - 投资组合中30%-40%为投资级或投资级资质租户，但会根据市场动态变化 [42] - 偏好纯三净租约，避免承担购物中心租约中的共同租户、使用限制等房东责任 [43] - 平均每处物业投资规模在350-400万美元，面临来自大型买家的竞争较小 [63] - 交易利差目前为160-170个基点，高于20年行业平均水平 [34] - 由于十年期国债利率在4%左右低位窄幅波动，资本化率保持稳定，预计2026年第一季度和第二季度资本化率将与2025年相似 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2025年的业绩表示满意，认为团队已准备就绪，能够把握最佳机会 [5] - 尽管年初投资目标保守，但创纪录的投资活动展示了团队适应资本成本和净租赁市场波动的能力 [7] - 公司对未来增长前景感到兴奋，认为自己是该领域调整后运营资金每股增长最快的公司之一 [11] - 预计2026年将出售更少资产，重点转向机会性销售和风险缓释，以在潜在风险影响每股调整后运营资金前采取行动 [10] - 对构建的投资组合实力和现有租金流的持久性充满信心 [10][11] - 认为K型经济现实存在，低收入消费者面临更大压力，并已波及部分中等收入消费者，需要谨慎评估各业务的消费者群体和产品必要性 [79] - 压力可能出现在低收入消费者与更多可自由支配支出的交叉领域，例如已观察到个别休闲餐饮品牌面临压力 [80] - 预计投资组合多样性将持续改善，所有租户占比将保持在5%以下，且不太可能有人超过该阈值 [48] 其他重要信息 - 公司无重大债务到期，直到2028年2月 [15] - 截至年底，有3.731亿美元的未结算远期股权 [16] - 截至今日，有1亿美元未提取的定期贷款资本 [33] - 超过4000万美元的未结算远期股权可供使用 [33] - 超过4000万美元的自由现金流 [33] - 第四季度最后三天完成了约7700万美元的交易 [91] - 第三季度最后两天完成了约1亿美元的交易 [91] - 预计第一季度交易关闭时间将更早，不会像第三、四季度那样集中在季度末 [92] - 有一处年租金约16万美元的物业预计不会续租，正与便利店运营商洽谈地面租赁或出售事宜 [58] - 预计每季度新增约5-6个新租户关系 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于平衡租户信用和收益率以及资本配置的考量 [19] - 回答: Academy Sports（BB+）虽非投资级，但财务指标强劲（固定费用覆盖率达3.3倍，收入超60亿美元），接近投资级，且是高质量零售商，公司对收购的资产有选择性 [20][21] - 回答: 目前非评级租户（公司自行评估信用，许多无债务）的风险调整后回报更佳，能获得主租约、更好的租金增长和纯三净租约 [22] - 回答: 过去在价差不大时更侧重投资级，显示收购和承销团队有能力寻找不同类型机会并筛选最佳风险调整后回报 [23] 问题: 对达到收购指引上限和调整后运营资金指引上限的信心，以及第一季度资本部署进展 [24] - 回答: 对达到收购指引上限非常有信心，尤其是考虑到今年将出售更少物业 [25] - 回答: 制定指引时偏向范围上限，驱动因素包括净投资活动及时间安排、现金一般及行政费用、库存股法稀释以及潜在信用事件导致的租金损失，这些因素非线性，但对达到范围上限有信心 [26][27] 问题: 对于非投资级投资，是否也获得物业层面损益表以补偿较低的信用 [30] - 回答: 在大多数情况下是的，每笔交易不同，许多是售后回租，直接与租户交易，便于谈判，关键是理解物业层面是能产生现金流的优质门店且租户长期承诺 [30][31] 问题: 关于指引中股权发行的考量以及库存股法的影响 [32] - 回答: 目前杠杆率3.8倍，有未提取贷款、未结算远期股权和自由现金流，无需立即筹集股权，可以保持耐心，模型中仅包含最低限度的股权 [33] 问题: 股价上涨是否会为收购和增长打开更多机会 [34] - 回答: 杠杆目标范围4.5-5.5倍，可轻松在该范围内运营且无需额外股权，倾向于股权充足，若股价维持或上涨，愿意在当前160-170个基点的利差上筹集股权，但年初尚早，可以保持耐心 [34][35] 问题: 收购指引是受资本需求限制还是市场机会集限制，以及凭借现有杠杆和股权能力可以超出多少 [38] - 回答: 指引中希望保留灵活性，团队有能力获取远超过去的资源，主要是资本成本限制，若资本成本显著更具吸引力，可以大幅增加收购 [39] 问题: 投资级及投资级资质租户占比在过去几个季度有所下降，战略上是否有调整，是偏好特定子行业还是单位层面覆盖率 [40] - 回答: 这主要是机会定价的结果，目前30%-40%的租户属于该类别，但若市场动态变化可能改变，同时关注租约质量，避免承担购物中心式租约的责任 [41][42][43] 问题: 随着投资组合多元化基本完成，未来战略将如何转变，是否从防御转向进攻 [46] - 回答: 早期投资组合较小，大额交易会显著改变集中度，因此更积极地降低集中度，如今所有租户占比已低于5%，预计未来无需出售那么多资产，集中度问题门槛已提高，投资组合多样性将持续改善 [47][48] 问题: 覆盖率低于1倍的资产比例环比上升50个基点，驱动因素是什么，公司是否在监控 [49] - 回答: 公司监控所有数据，该比例会季度波动，无需过度反应，相关资产租金低于市场且有租期，会持续监控，若未来几个季度无改善可能考虑出售，但短期或中期无需担忧 [50] 问题: 关于机会性销售和风险缓释的评论，是针对行业、租户还是特定物业 [56] - 回答: 去年大量出售是为了解决集中度问题，现已基本完成，未来的处置更多是当有人对某些资产报出非常激进的资本化率时，公司可以出售并重新配置资本以提高组合质量，或是基于风险缓释（参考覆盖直方图），若公司或单位层面表现恶化则可能处置，但出售总量将远少于去年 [56][57] 问题: 对于今年到期的租金，新租金与到期租金的预期如何 [58] - 回答: 大多数情况下租户会直接续约，有一处年租金约16万美元的物业预计不续租，正与便利店运营商洽谈地面租赁或出售 [58] 问题: 目前净租赁资产的竞争格局如何，资本化率是否保持稳定，是否预期竞争加剧压缩收益率，或因此偏好非评级租户投资 [61][62] - 回答: 尽管有大型买家进入市场收购大型资产组合，但公司平均每处物业350-400万美元的规模对它们来说太繁琐，竞争未改变，通常是与卖方预期或1031买家竞争，竞争未影响定价，十年期国债利率在4%低位窄幅波动使价格粘性很强，预计至少到第一季度和部分第二季度管道中的交易，资本化率将与2025年相似 [63][64] 问题: 获得惠誉投资级评级后预期的资本成本改善，以及从穆迪或标普获得进一步评级的时间或影响 [65] - 回答: 评级使大部分定期贷款利率下降20-25个基点，每年节省约200万美元利息，若评级升级可能再带来10个基点的改善，目前直到2027年中都无需筹集长期债务，因此不急于获得另一个评级，但会与评级机构保持对话 [65][66] 问题: 2025年新增了31个租户，2026年的交易量是预期新增更多关系还是更多与现有租户合作 [69] - 回答: 将是两者结合，预计会新增租户，但去年31个租户中大多数只有1-2处物业，预计每季度新增约5-6个新租户是合理的假设 [69] 问题: 关于新增的类别，今年是否会增加很多或更侧重某些类别 [70] - 回答: 将继续在相同的“食物类别”中寻找机会，便利店、杂货店、健身（选择性）和快餐店领域仍有良好机会 [71] 问题: 关于2027年中筹集长期债务的路线图，是否是无担保债券市场 [75] - 回答: 目前无需投资级评级即可进入私募市场，2027年可能选择私募或无担保债券，取决于公司增长和从债务端看到的最低资本成本，目前尚未确定 [76] 问题: 对更广泛零售空间的看法，是否有陷入困境的租户或类别，2026年破产或关店可能如何影响投资或处置决策 [79] - 回答: 投资组合内没有特定主题，更广泛地看，K型经济现实存在，低收入消费者压力更大，需谨慎评估各业务的消费者群体和产品必要性，压力可能出现在低收入消费者与更多可自由支配支出的交叉领域 [79][80] 问题: 关于今年减少处置，是否仍计划减少对某些“困境”租户的敞口，还是对当前持有感到满意，以及这些租户在交易市场中的需求如何 [81] - 回答: 不认为公司有“困境”租户，可能有些租户新闻流不太积极，但不太可能增加对这些租户的敞口，可能会边际减少，但现有投资组合中的资产表现强劲，与租户关系良好，对投资组合有信心 [82][83] 问题: 关于近期到期租约的租金覆盖率达5.1倍，这些租户是否仍有续约选择权，未来租金回收是否会高于历史水平 [86] - 回答: 很少有租约没有选择权，预期绝大多数门店租户会行使选择权，因为能产生大量现金流 [86] 问题: 关于净投资指引，是否将范围上限视为限制，还是在条件合适时愿意突破 [90] - 回答: 对获取有吸引力机会的能力几乎没有顾虑，上限不是限制，实际上可以做得更多，关键在于资本成本是否足够有利以及股价表现，若资本成本强劲且股价表现良好，预计会提高投资额 [90] 问题: 第三季度最后两天有约1亿美元收购，第四季度最后几天是否也有类似投资量，还是更均匀分布 [91] - 回答: 第四季度情况没有第三季度那么集中，平均交割日在12月中旬，季度最后三天完成了约7700万美元的交易，因此仍是后端加权，与第三季度类似 [91]