财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度归属于普通股股东的净收入为2870万美元，合每股0.26美元 [24] - 2025年第四季度运营资金为1.008亿美元，合每股0.90美元，其中包括每股0.06美元的土地销售收益 [24] - 2025年全年运营资金为每股3.48美元，若剔除土地销售收益，全年运营资金为每股3.41美元，比2025年初提供的原始展望中点高出2% [8] - 公司2026年初步运营资金展望区间为每股3.40美元至3.68美元，中点为每股3.54美元，比2025年初步展望中点高出5.7% [8][26] - 2026年展望中包含了高达每股0.16美元（区间中点为0.08美元）的土地销售收益，这些土地已签约并计划在2026年晚些时候交割 [29] - 2025年第四季度发行3.5亿美元无担保债券及收购600 Legacy Union对运营资金产生了每股0.01美元的负面影响 [24] - 收购600 Legacy Union预计将使2026年运营资金稀释约每股0.07美元，原因是该楼宇虽已出租89%，但目前仅占用44% [27] - 将债券发行提前至2025年底，导致2026年资产负债表上存在超额现金，预计将使2026年运营资金减少每股0.03美元 [28] - 因计划中的资产处置尚未完成，杠杆率暂时升高，预计将使2026年运营资金增加每股0.01美元 [29] - 综合上述一次性项目，预计将使2026年运营资金中点暂时降低每股0.09美元，但对2027年及以后的运营资金无影响 [29] - 2026年同物业现金净营业收入预计大致持平，但公认会计准则净营业收入预计将比现金净营业收入高出150个基点 [31] - 2025年第四季度签署了88笔租约，现金租金差价为+1.2%，加权平均租期近6年 [19] - 2025年全年签署了320万平方英尺租约，公认会计准则租金差价为16.4%，净有效租金创历史新高 [19] - 2025年第四季度净有效租金表现强劲，全年净有效租金比2024年高出20%，比2022年的前峰值高出19% [9] - 2025年第四季度租赁了52.6万平方英尺的二手空间，包括22.1万平方英尺的新租约，并签署了9.5万平方英尺的开发项目一手租约 [8] - 2026年展望中假设在年中前完成1.9亿至2.1亿美元的额外资产处置 [16] - 2025年第四季度处置了6600万美元的非核心建筑和土地，并在年底后在里士满处置了额外的4200万美元非核心资产 [16][25] - 过去12个月，公司投资了5.8亿美元收购优质资产，并出售了2.7亿美元的非核心资产 [26] - 资产轮换使投资组合加权平均楼龄减少了2年以上，至2007年 [26] - 预计2026年债务与息税折旧摊销前利润比率年初将较高，但随着计划中的处置收益用于减少债务以及息税折旧摊销前利润增长，该比率将在第一季度后稳步下降 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发管道总额为4.74亿美元，目前预租率为78%，高于上一季度的72%和一年前的56% [9] - Glenlake III（罗利，21.8万平方英尺办公及配套零售开发项目）已出租84%，有望达到90%中段 [10] - Granite Park VI（达拉斯Legacy BBD，42.2万平方英尺建筑）自上次财报电话会议以来签署了4.4万平方英尺租约，目前近80%出租 [10] - 23Springs（达拉斯Uptown，64.2万平方英尺混合用途开发项目）签署了5.1万平方英尺租约，出租率从上一季度的67%提升至近75%，当前租金比预计租金高出40% [10] - Midtown East（坦帕，14.3万平方英尺开发项目）已出租76%，剩余办公空间有强劲的租赁前景 [10] - 2026年展望中包含了高达2亿美元的新开发项目公告潜力 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心太阳带BBD市场基本面强劲，新供应有限或没有，高质量可用空间减少，新用户持续迁入，租金实现增长 [5] - 夏洛特市场：根据劳工统计局数据，2025年创造了除纽约市（规模是其7倍）外所有大都市区中最多的名义工作岗位 [20] 城市经济发展办公室称2025年是十年来商业招商最好的一年，宣布了15个项目总计4000个工作岗位 [20] CBRE指出2025年租赁活动达到六年多来最高水平，签署了约520万平方英尺交易，其中75%是新租或扩租 [21] Uptown、SouthPark和South End的顶级和一线A级空间实际上已满员，在建开发项目大部分已预租，管道中几乎没有新的投机性产品 [21] - 达拉斯市场：被ULI和PwC连续第二年评为头号值得关注市场 [22] CBRE指出2025年净吸纳量接近疫情后高点，A级办公空间连续第五个季度实现正吸纳 [22] - 纳什维尔市场：Cushman强调其2025年净吸纳量在全美排名第12，全年达90万平方英尺，要价租金创历史新高 [22] Avison Young指出，在吸收了一波新建筑后，开发管道已降至历史低点，顶级办公空间空置率以全国领先的速度下降，高达200万平方英尺（占市中心办公存量的13%）正在改建为酒店和住宅用途 [23] - 公司投资组合集中在富兰克林市中心、布伦特伍德等子市场，受益于租赁速度稳定和租金向市场看齐的前景 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于太阳带最佳商务区，受益于市场向高质量资产转移的趋势 [18] - 通过资产轮换（出售非核心资产，收购高质量资产）来提升投资组合质量、增长率和现金流，此策略在过去12个月已投资5.8亿美元并出售2.7亿美元资产 [7][26] - 预计从2025年底到2026年底，入住率将提高约200个基点 [6] - 开发物业预计在未来三年每年都将实现同比增长 [6] - 强调大约5000万至6000万美元的净营业收入增长潜力，涉及八栋建筑（四个现有运营物业和四个开发项目），部分增长将在2026年实现，大部分将在2027年及以后受益 [6] - 公司定位为以有吸引力的风险调整后回报进行投资，过去12个月投资了约8亿美元（公司份额近6亿美元），收购资产位于夏洛特、罗利和达拉斯的最强BBD，加权平均楼龄4年，初始出租率93.5%，加权平均租期9年，租金比市场低约15%，预计稳定现金收益率约8% [7] - 鉴于当前开发项目的强劲需求和来自各市场大型用户的需求，公司开始与潜在定制开发和主力租户就新项目进行洽谈 [11] - 行业竞争环境方面，高质量BBD办公空间的基本面强劲且买家有限，为公司以有吸引力的风险调整后回报部署资本创造了良机 [7] 竞争性供应正在减少，建筑管道处于历史低位，客户对于让最优秀人才在办公室工作的信念坚定 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对Highwoods未来几年的前景感到乐观，原因包括：太阳带BBD基本面强劲；入住率提升、租金增长和开发管道稳定化的结合将推动未来几年超常的净营业收入和盈利增长；公司有能力以有吸引力的风险调整后回报进行投资 [5][6][7] - 太阳带市场在人才流入、企业搬迁和就业增长方面是净赢家，均位列ULI和PwC最值得关注市场前15名，并普遍实现了正净吸纳 [18] - 市场完全处于向质量转移的模式，这推动了健康的租赁经济性 [18] - 2025年的积极租赁环境延续到了新的一年 [19] - 定价权正在转向拥有高质量建筑的资本充足业主 [16] - Highwoods投资组合中蕴含的有机增长潜力将通过运营组合的入住率提升和开发管道的稳定化来实现 [16] - 凭借良好的业绩记录，公司预计将继续配置资本，以获得有吸引力的风险调整后回报，从而增强长期增长前景、提高投资组合质量并加强现金流 [17] - 对于人工智能可能导致的岗位替代，管理层表示尚未从客户和需求中看到影响，公司投资组合大部分是面向客户的岗位，且客户以中小型为主，这起到了一定的隔离作用 [42][44] 其他重要信息 - 公司完成了常规的SEC文件申报，包括新的S-3货架注册声明和更新了长期存在的ATM计划 [32] - 2026年运营资金展望假设2026年期间没有ATM发行 [32] - 公司预计在2026年中期完成约2亿美元的额外资产处置，以实现资本杠杆中性轮换 [25] - 600 Legacy Union的稳定化预计将在2027年（公认会计准则基础）和2028年（现金基础）实现约8%的稳定收益率 [12] - 公司近期收购的Block 83和The Terraces，预计2026年初始公认会计准则收益率在8%低至中段区间，初始现金收益率约为7%（因The Terraces的免租期影响，该收益率暂时较低），稳定后合并现金收益率将达到7%中高段 [15] - 公司有权将Block 83的所有权比例从10%增加到50% [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资本轮换和长期增长率提升的时间点 [34] - 回答: 2026年数字的影响是一次性的（约每股0.09美元），将在2027年消失 [35] 自2025年10月以来采取的行动对2027年展望没有影响，资产轮换对2027年运营资金呈中性至略微增值 [35] 长期来看，通过将资本轮换到更高增长的资产并退出较低增长的资产，可以逐步提升投资组合的内部增长率 [36] 问题: 关于开发管道剩余空间的租赁需求 [37] - 回答: 需求仍然良好，开发项目预租率从一年前的56%持续提升至78% [37] Glenlake III和Midtown East的剩余空间有强劲的租赁前景，23Springs也有提升前景，Granite Park VI则预计将通过签署多个小租约逐步提升 [37][38] 问题: 关于人工智能对租户基地的影响及市场风险 [41] - 回答: 尚未从客户和需求中看到人工智能导致的岗位替代影响 [42] 公司继续看到人口迁入，企业占用更多而非更少的空间，运营组合中扩租继续超过缩租 [42] 后台岗位可能更易受人工智能影响，而公司投资组合大部分是面向客户的岗位 [42] 客户以中小型为主，这起到了一定的隔离作用，目前人们将人工智能视为生产力工具而非岗位削减工具 [44] 问题: 关于资本支出和现金流对股息支付率的影响 [45] - 回答: 2025年租赁资本支出为1.45亿美元，而正常年份约为1亿美元，2025年承诺的支出为1.15亿美元 [46] 2026年支出可能低于2025年 [46] 直线租金是未来将实现的现金流，随着现金净营业收入在未来几个季度增加以及租赁资本支出随时间恢复正常，现金流将显著增加 [47] 从2021年到2024年，公司累计保留了1.5亿美元高于股息的现金流，对恢复该水平的能力感到满意 [48] 问题: 关于计划中2亿美元非核心资产出售的构成及土地销售占比 [51] - 回答: 计划出售的约2亿美元资产中，不包含土地，土地销售预计将在今年晚些时候进行 [52] 出售的资产将是非核心资产或公司认为价值已最大化的资产，涉及多个市场，与往年类似 [52][53] 问题: 关于2026年全年入住率变化路径 [54] - 回答: 2025年底入住率为85.3%，其中包括收购600 Legacy Union带来的70个基点拖累 [55] 第一季度，Glenlake 3和Granite Park VI将转入运营组合，其初始入住率较低，加上近期出售了约50万平方英尺高入住率资产，以及计划出售的约2亿美元资产也入住率较高，这些因素将压低年初数字，随后在第二、三、四季度稳步改善 [55][56] 问题: 关于资产轮换计划是否接近尾声及股票回购的可能性 [59][60] - 回答: 公司一直是持续的资本轮换者，未来仍将继续，仍有匹兹堡市场和其他一些老旧资产需要退出 [61] 关于股票回购，董事会每季度讨论，公司始终关注资本的最佳用途，包括回购、收购、开发、重新定位等所有替代方案，目前不打算偏离标准操作程序 [62][63] 问题: 关于启动新开发项目的收益率要求 [64] - 回答: 鉴于新开发项目稀缺，公司开始接到更多关于开发和定制开发项目的问询 [64] 开发收益率必须高于收购资本化率，但出于竞争原因不讨论具体开发收益率，该收益率取决于市场、子市场、预期退出资本化率、租期、租户信用、年租金涨幅等多种因素 [64][65] 问题: 关于2026年展望中剔除一次性项目后的核心增长驱动 [68] - 回答: 除了已讨论的一次性项目外，同比还有约每股0.05美元的其他收入项目逆风，因为2025年该收入较高，2026年将更接近正常化水平 [69] 调整这些项目后，核心增长率相当健康，这使公司对未来增长充满信心 [70] 问题: 关于实现2026年入住率目标所需的新租赁量 [71] - 回答: 2026年剩余到期面积约210万平方英尺，预计其中约130万平方英尺可能迁出 [73] 目前已签署但尚未占用的租约为120万平方英尺 [73] 因此，需要完成约70万至75万平方英尺的新租赁，平均每季度约30万平方英尺，并在第三季度中期前签署以确保占用，这将带来约250个基点的净吸纳，而入住率指引为220个基点，资产轮换将带来约25个基点的负面影响 [74][75] 问题: 关于2027年运营资金不受影响的数学计算及增长阶梯 [77] - 回答: 600 Legacy Union的公认会计准则净营业收入预计将从2026年的约1000万美元增至2027年的超过1800万美元，大部分增长将在2027年初显现 [78] 2026年资本效率较低（因持有现金），但将使用现金和信贷额度偿还2027年3月到期的3亿美元债券，因此2027年的再融资逆风将很小 [79] 加上入住率提升和开发项目净营业收入贡献增加，这些因素共同推动了2026年至2027年的内置增长 [80] 问题: 关于未来两年是否有大型租约到期导致入住率倒退 [81] - 回答: 未来三年的到期情况与过去三年完全不同，情况良好 [83] 在2027年中期之前，没有超过10万平方英尺的到期租约，2027年全年也只有一个超过10万平方英尺的到期租约，且该租约有不错的续约机会 [83] 一些已知的迁出面积在5万至6万平方英尺之间，但其中一半到三分之二甚至全部已得到填补 [83] 问题: 关于资产出售的定价及资本化率 [86] - 回答: 2025年及2026年初出售的2.7亿美元资产，混合资本化率低于8% [86] 剩余的约2亿美元资产出售，预计资本化率相似或略好于此 [86] 问题: 关于各主要市场的租赁优惠情况 [87] - 回答: 总体而言，租赁优惠已趋于稳定 [88] 客户想要最好的空间，并愿意为此承担更长的租期和更高的成本，这反映在较高的租赁资本支出上 [88] 夏洛特、达拉斯、纳什维尔和坦帕市场竞争激烈 [88] 夏洛特优质A级空间已基本满员，这有助于缓解优惠压力 [88] 达拉斯Uptown的23Springs是目前市场上可用的顶级建筑，Preston Center是空置率最低的BBD [89] 坦帕Midtown East项目租金已达到每平方英尺50多美元（净租金） [90] 公司仍致力于提升入住率，但同时能够提高租金并在竞争最激烈的领域减少优惠 [91]