财务数据和关键指标变化 - 2025年全年AFFO（调整后运营资金）为每股4.97美元，同比增长5.7%，略高于指导范围中点 [4][14] - 2025年第四季度AFFO为每股1.27美元，同比增长5% [14] - 2026年AFFO指导范围为每股5.13美元至5.23美元，中点同比增长4.2% [21][25] - 2025年投资活动量创纪录，达到21亿美元，高于初始指导范围上限 [6][14] - 2025年处置资产总额为15亿美元，其中大部分为非核心资产销售 [15] - 2025年租金损失总计640万美元，约占租金的40个基点，低于第四季度初约1000万美元的保守假设 [17] - 2025年加权平均债务利率为3.2%，预计为行业最低之一，2026年预计保持在低至中3%范围 [27][28] - 年末净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍（含未结算远期股权），处于目标范围（中至高5倍）内 [28] - 年末流动性总计22亿美元，包括信贷额度、手头现金或用于1031交换的现金以及未结算远期股权 [29] - 季度股息同比增长4.5%至每股0.92美元，基于当前股价年化股息收益率超过5%，全年派息率约为73% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资活动：2025年加权平均初始现金资本化率为7.6%，平均收益率略高于9%，平均租期17年 [6] - 资产处置：出售的已占用资产平均资本化率为6%，与投资产生约150个基点的平均利差 [6][14] - 租金增长： - 2025年合同同店租金增长平均为2.4% [15] - CPI挂钩的租金增长平均为2.6%，约占ABR（年化基础租金）的一半；固定增长平均为2.1%，占另一半 [15] - 2025年约四分之三的投资量具有固定租金增长条款，平均为2.5% [16] - 2026年合同同店租金增长预计将略高于2025年，但全年平均仍在中2%范围 [16] - 2025年综合同店租金增长平均为2.8%，与合同同店增长一致 [17] - 投资组合表现： - 年末投资组合入住率上升至98%，较第三季度末提升100个基点 [18] - 2026年投资组合入住率预计通过重新租赁和处置保持在98%以上 [18] - 第四季度重新租赁活动恢复了1.3% ABR的100%原有租金，并增加了近8年的加权平均租期 [19] - 全年重新租赁恢复了总组合ABR 5.3%的约100%原有租金，增加了5.7年的加权平均租期 [19] - 其他收入： - 第四季度其他租赁相关收入为810万美元，全年总计2460万美元，符合预期 [19] - 2026年其他租赁相关收入预计在3000万至3500万美元的低至中段范围，其中约2000万美元预计在上半年确认 [23] - 费用指引： - 2026年G&A（一般及行政费用）预计在1.03亿至1.06亿美元之间，第一季度最高，约2800万美元 [22] - 2026年非报销物业费用预计在5600万至6000万美元之间，包括约600万美元与计划重建工作相关的预期拆除成本 [22] - 2026年AFFO基础上的税收支出预计在4500万至4900万美元之间，主要反映欧洲投资组合的增长 [24] - 2026年运营NOI（净营业收入）预计仅约1000万美元，投资管理费预计降至约500万美元，非运营收入预计在700万至1100万美元之间 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 地理分布：2025年投资量中，26%在欧洲，74%在北美（绝大多数在美国） [7] - 资产类别分布：2025年投资量中，仓库和工业占68%，零售占22% [7] - 欧洲市场：公司大部分交易在 Continental Europe（欧洲大陆），工业交易较多，竞争相对较少 [43] - 美国零售扩张：零售是净租赁市场的最大部分，公司目标使其年交易量占比达到25%-30%（包括美国和欧洲） [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点：通过创纪录的投资活动、行业领先的租金增长和强大的投资组合表现，实现可持续增长和长期价值创造 [4] - 资本回收与优化：通过出售非核心运营资产（如自助仓储）为投资提供资金，简化投资组合 [8][15] - 竞争优势：较高的平均收益率和IRR（内部收益率），较低的加权平均债务成本，以及获得欧元计价融资的渠道，预计将推动行业领先的AFFO增长 [5] - Carey Tenant Solutions平台：新推出的平台，旨在加强租户关系，扩大建设定制、扩建和重建项目能力，这些项目通常提供高于市场的收益率并延长租期 [10][52] - 投资渠道：2026年初已关闭约3.12亿美元新投资，目前有数亿美元交易处于不同完成阶段，资本项目方面已完成约5000万美元，另有2.9亿美元正在进行中 [9] - 2026年指引：初始投资量指导范围为12.5亿至17.5亿美元，初始处置指导范围为2.5亿至7.5亿美元 [11][21] - 资本化率展望：基于当前渠道，预计2026年进入资本化率在中至低7%范围，低于2025年7.6%的加权平均值 [11] - 融资灵活性：2025年出售的超过4亿美元远期股权仍可用于结算，拥有活跃的ATM（按市价发行）计划，预计2026年将产生近3亿美元留存现金流，并有额外的增值处置机会 [12][13][26] - 行业竞争：在欧洲市场看到Realty Income，但其主要投资于英国（公司未大量配置资本），欧洲大陆市场竞争总体较少 [42][43] - 目标交易类型：倾向于售后回租交易，能够维持更接近历史水平的资本化率，并拥有更强的定价能力 [99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年表现：是公司的杰出年份，股东总回报率达25%，位居上市REITs前列 [4] - 未来前景：对2025年建立的势头将持续到2026年充满信心，交易流依然强劲，合同租金增长预计将比去年逐步提高，投资组合信用质量稳定 [4][5] - 投资环境：市场强劲且具有建设性，利率稳定，没有迹象表明会出现放缓 [74] - 增长驱动：通过内部增长、新投资的利差以及得到良好支持的股息，有信心在2026年再次实现有吸引力的两位数总回报 [30] - 审慎指引：初始投资量指导采取保守立场，但预计随着下半年能见度提高，将像2025年一样完善并可能提高该范围 [11][74] - 租金损失假设：对2026年租金损失的初始保守估计为1000万至1500万美元（占预期租金的60-90个基点），希望随着时间推移能减少该估计，这可能为初始AFFO指导带来上行空间 [18][86] 其他重要信息 - Life Time Fitness投资：第四季度以3.22亿美元投资于高质量Life Time Fitness设施组合，显著扩大了与该租户的关系，使其成为按ABR计算的第三大租户 [7] - Hellweg风险敞口：通过重新租赁活动和资产销售，在2025年继续减少对Hellweg的风险敞口，年末降至总ABR的1.1%，目前正在进行交易以在年中进一步降低敞口 [17] - 退出运营资产：2025年处置了63处自助仓储运营物业，总收益约7.85亿美元，年末剩余11处，预计在上半年出售 [15] - 债务到期：2026年有两笔债券到期：4月到期的5亿欧元债券和10月到期的3.5亿美元债券，初始指导假设以相同货币再融资 [26][87] - 汇率对冲：有效的对冲策略预计不会对2026年AFFO产生重大影响 [25] - Healthcare领域投资：第四季度以1.4亿美元收购了NewEra的医疗保健资产，并注意到与同一租户的资本承诺扩张，公司认为医疗保健领域存在长期机会 [108][109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于美国零售扩张战略及Life Time交易详情 [32] - 零售约占去年交易量的22%，其中约三分之二是Life Time交易，今年渠道中约一半是零售，目标使零售成为年交易量的25%-30% [33] - 目标租户包括Dollar General、Life Time、其他健身品牌、家庭娱乐、杂货店和欧洲的便利店，关注租户信用、租期和租赁结构 [33][34] - Life Time是一家强大的美国健身运营商，上市公司，市值60-70亿美元，杠杆率下降，收购的10处设施位置优越，基础租金低，场地覆盖率强 [77][78] 问题: Carey Tenant Solutions平台的近期增长预期 [35] - 历史上每年活跃项目约2亿美元，预计该部分业务占比将增加，年初至今已完成约5000万美元项目，另有2.8亿美元在建，将在未来12-18个月内交付 [36] - 平台旨在将建设定制、扩建和重建项目能力正式化、品牌化，并更积极主动地与租户接触 [52] 问题: 工业资产类型、资本化率趋势及欧洲竞争 [40] - 工业是核心业务，过去几年占交易量的三分之二至四分之三，包括制造业和物流业，也涉及食品生产和加工 [41] - 预计2026年资本化率将略有收紧，可能从去年的7.6%降至低至中7%范围，约25个基点的收紧 [42] - 在欧洲市场看到Realty Income，但其主要专注于英国，公司在欧洲大陆竞争较少 [43] 问题: 潜在资本化率收紧的原因 [47] - 是利率可能下降并保持稳定、竞争可能加剧以及行业整体资本成本可能略有走强等因素的综合结果 [47] - 年初至今的交易仍在目标范围内（低端），大部分在欧洲完成，由于欧元融资成本较低，利差仍然较宽 [48] 问题: Carey Tenant Solutions平台如何防范开发风险及收益率溢价 [52] - 项目主要是建设定制和扩建，偶尔有高质量的再开发项目，开发风险通过大型总承包商提供的固定价格合同、保证租金起始日期以及建设期间的资金成本补偿来管控 [53][54] - 建设定制交易的资本化率溢价约为25-50个基点，扩建等专有交易的溢价可达100-300个基点 [58][59] 问题: 杠杆率目标与股票估值倍数的平衡 [60] - 杠杆率目标维持在中至高5倍范围，对此感到满意，长期可能向该范围低端移动，这可能有助于股票估值倍数 [61] 问题: 年初至今6000万美元处置资产的资本化率及全年处置假设 [65] - 全年处置指导范围较宽，平均处置资本化率将取决于出售资产的组合，可能接近2025年的执行水平 [65] - 年初至今的6000万美元处置规模较小，未提供具体资本化率细节，但举例的JOANN资产（空置）出售价格极具吸引力，资本化率低于6% [66][67][68] 问题: 可出售的非核心资产类型 [68] - 包括日本的最后一项物业、运营的学生宿舍资产、租赁的酒店，以及一些租户经常接洽希望回购的资产，这些资产定价通常非常激进 [68] 问题: 2026年收购展望是否过于保守 [73] - 市场没有出现放缓迹象，初始指导是起点，预计随着下半年能见度提高，将像2025年一样完善并可能提高范围 [74] - 即使按当前保守的交易量指导中点，也能实现超过4%的AFFO增长，年初起步良好，已关闭超3亿美元，并有数亿美元近期渠道 [75] 问题: 对Life Time作为前三大租户的信用评估 [76] - Life Time不是新租户，是公开交易的强大信用主体，市值60-70亿美元，杠杆率下降，收购设施位置优越，基础租金低，场地覆盖率高 [77][78] 问题: 2026年1000万-1500万美元租金损失假设是否针对特定情况 [83] - 设定该范围是为了涵盖各种情景，目前投资组合中没有特别具体的情况，目标是早期采取广泛视角，确保租金中断不会影响AFFO [86] 问题: 2026年到期债券的再融资计划 [87] - 2026年到期的两笔债券（欧元和美元）非常易于管理，指导假设用无担保债务以相同货币替换，目前10年期欧元债券利率可能在低4%范围，美元债券利率可能低100个基点 [87][88] 问题: 欧元计价债务的容量及构成 [91] - 资本结构中仍有空间发行增量欧元计价债务，欧元债券到期和以欧元计价的大量渠道提供了空间，这继续创造了有效的外汇对冲和更低的借贷成本 [92] 问题: 零售资产收购是否会影响高于行业平均的租金增长 [93] - 在欧洲，零售和工业通常都有基于通胀的增长，在美国，零售交易的租金增长结构往往略低（可能低50-100个基点），但通过进入资本化率和增长结构的组合，平均收益率仍具吸引力 [94][95] 问题: 资本化率压缩的具体领域及对收购策略的影响 [98] - 更多商品化的净租赁资产（如投资级零售）压缩最大，公司不主要瞄准该领域，售后回租交易能维持更接近历史水平的资本化率，公司将继续强调售后回租 [98][99] 问题: 150个基点的处置与收购利差在2026年是否可持续 [100] - 处置范围较宽，最终资本化率取决于出售资产组合，可能接近去年水平，去年初始利差指导为至少100个基点，今年可能是合理的起点，公司有灵活性通过资产销售或股权融资来维持类似利差 [100][101] 问题: 第四季度及季度后空置仓库销售决策背后的考量 [106] - 决策基于对风险调整后前瞻性回报的评估，当回报充足且有吸引力时，会积极重新租赁；当处置机会使前瞻性回报不足时，会迅速出售 [107] 问题: 第四季度NewEra医疗保健收购及该领域前景 [108] - 医疗保健是公司长期关注的领域，尽管竞争激烈，但认为有机会增加交易量，目标资产需符合净租赁框架（单租户、长期、绝对净租赁），近期交易集中在住院康复设施领域，运营商可靠，场地覆盖率高 [109][110]