财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心运营资金为每股0.35美元，低于2024年同期的0.37美元，下降原因包括年内出售两个项目以及因再融资活动导致的净利息支出增加，但部分被因经济占用率提高和租金增长带来的运营增长所抵消 [26] - 2025年第四季度调整后运营资金约为1870万美元 [26] - 2026年全年核心运营资金指引为每股1.47美元至1.53美元，较2025年结果中值增长0.08美元，增长主要源于物业净营业收入增加每股0.08-0.13美元，以及利息支出减少每股0.01-0.02美元 [28] - 公司预计2026年已开始/占用率将从2025年底的81%提升约400个基点至85%，这将推动盈利增长 [30] - 第四季度完成的再融资活动，包括发行4亿美元新债券并回购约2.45亿美元9.25%的2028年债券，预计每年将节省约0.04美元的利息成本 [27] - 截至年底，循环信贷额度约有5.5亿美元可用额度，且目前无最终债务到期日直至2028年 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年租赁面积达250万平方英尺，约占投资组合的16%，创下十多年来的最高纪录，并超出原定年度指引100万平方英尺 [8] - 第四季度完成约679,000平方英尺的租赁，其中近70%为新租户，推动年末租赁率达到89.6%，较2025年初提升120个基点 [10] - 第四季度，空置期少于一年的空间，新签租约的租金在现金制和权责发生制下分别增长约12%和21% [11] - 未开始执行的租约储备强劲，约200万平方英尺，代表未来年化现金租金6800万美元，绝大部分将在2026年底前开始执行 [11] - 第四季度租赁资本支出为每平方英尺6.12美元，较过去十二个月下降0.46美元，净有效租金约为每平方英尺21美元，与前一季度持平 [17] - 新租约的加权平均租期约为9年，与之前季度一致，续租率保持在63%的高位 [16] - 停运中的投资组合（包含两个明尼阿波利斯项目和一个奥兰多项目）在年底时已出租62%，若包含处于法律阶段的交易则接近80%出租，大部分租约将在2026年开始执行 [10][20] - 公司预计2026年租赁活动在170万至200万平方英尺之间，并预计停运投资组合在年底前达到稳定状态 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大是第四季度最具生产力的市场，完成了23笔交易共336,000平方英尺，占公司总租赁量的一半，其中新租交易占该市场交易量的一半以上 [18] - 在亚特兰大的Galleria on the Park项目，新签了一个48,000平方英尺、租期10年的公司总部搬迁租约，推动要价租金从12个月前的每平方英尺40美元上涨至48美元 [18] - 亚特兰大的999 Peachtree项目在过去一年完成了9笔新交易共130,000平方英尺，目前出租率达93% [19] - 奥兰多市场在第四季度表现突出，完成了10笔交易共125,000平方英尺，占公司租赁量的18%，其中222 Orange再开发项目的出租率从46%提升至77%，要价租金从12个月前的每平方英尺37美元涨至42美元 [19] - 达拉斯和亚特兰大是强劲租赁经济的主要驱动力，推动投资组合整体租金在现金制和权责发生制下分别实现12%和21%的增长 [17] - 华盛顿特区和波士顿市场仍面临挑战，存在结构性空置，例如华盛顿特区投资组合中约25%的空置位于运营组合中 [38][39] - 公司在休斯顿的资产被视为非核心，并寻求变现机会 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的战略核心是“Piedmont场所营造”，提供经过近期翻新、地理位置优越、配套设施丰富且融入酒店式服务模式的物业，这使其能够大幅提高投资组合的租金水平 [9] - 公司认为其投资组合是新建建筑的理想且成本高效的替代方案，因为其要价租金仍比新建建筑所需租金低25%-40% [9] - 行业层面，全国写字楼市场势头在2025年下半年发生转变，多个独立研究报告指出本轮周期的空置率已见顶 [4] - 根据仲量联行调查，要求员工每周五天到办公室上班的财富100强公司比例已从两年前的约5%飙升至约55% [5][6] - 需求在地理上扩散，根据高纬环球数据，2025年有50个市场录得正吸纳量，高于2024年的33个，为2019年以来最高 [6] - 供应方面，转租可用面积已从2024年初的峰值下降，且第四季度仅交付400万平方英尺新办公空间，为2012年以来最低，世邦魏理仕指出2025年是自1988年开始追踪市场以来，库存减少（拆除或改造）首次超过新竣工量的第一年 [7] - 公司所在市场几乎没有新建筑在建，顶级资产几乎没有空置空间，供应减少正开始使市场重新平衡 [7] - 公司宣布Alex Valente晋升为联合首席运营官，将与George Wells共同领导公司的新运营计划 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，Piedmont投资组合的占用率低谷出现在2025年第四季度，预计更广泛的宏观因素、成功的投资组合重新定位以及提升的服务模式将推动2026年和2027年实现中个位数的有机运营资金增长 [12] - 管理层对2026年租赁前景感到兴奋，认为随着停运项目稳定并重新加入正常运营组合，将推动显著的运营资金增长 [10] - 管理层指出，由于新建开发成本处于历史高位，优质空间越来越难找，这有利于公司投资组合的租赁量和租金增长 [31] - 管理层预计，随着投资组合租赁率跨入90%低区间，将看到更多的租金增长 [17] - 对于2026年到期的租约（约占投资组合的9%），管理层预计纽约市租约将基本全部续租，Eversheds将退租，Epsilon将续租并保留约一半空间，对于剩余部分，预计续租率在60%-65%左右 [35][36] - 管理层预计2026年整体将实现正净吸纳量，年末整个投资组合（包括运营中和停运的再开发组合）的租赁率将达到约89.5%-90.5%，同店净营业收入将实现中个位数增长 [29] - 长期来看，管理层认为公司投资组合存在显著的市场租金重估空间，特别是在阳光地带市场，幅度在20%-40%之间，并且鉴于顶级物业供应紧张和新建成本上升，未来一年自身租金仍有约25%的增长空间 [54][55] 其他重要信息 - 公司在2025年的交易活动较为平静，完成了一处位于波士顿外围的较小规模资产处置 [24] - 公司有两块土地处于合同阶段，正在进行耗时的重新分区程序，预计一块在2026年中关闭，另一块在2026年底或2027年第一季度关闭，总收益略超过3000万美元，将为相邻办公项目提供额外的零售配套设施 [24] - 公司正在积极评估和承销潜在的收购机会，并乐观预计将在2026年恢复更积极的资本循环计划 [25] - 公司管理层将参加3月2日至4日在佛罗里达州好莱坞举行的花旗集团会议 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年170-200万平方英尺租赁指引中，续租与新租的构成比例以及续租率的预期 [33] - 公司回应称，新租活动和续租活动大致各占一半 [34] - 对于2026年到期的租约，纽约市租约预计基本全部续租，Eversheds将退租，Epsilon将续租并保留约一半空间，剩余部分的预期续租率在60%-65%左右 [35][36] 问题: 考虑到部分市场（如华盛顿特区）存在结构性空置，公司投资组合的租赁率上限如何 [38] - 公司回应称，凭借其创造的独特环境，有信心将部分项目租赁率提升至95%以上甚至接近满租，但承认波士顿和华盛顿特区市场存在挑战 [39] - 公司看到北弗吉尼亚地区出现更多积极迹象，且停运投资组合将继续推动吸纳 [40] - 公司指引2026年末租赁率为89.5%-90.5%，并认为没有理由不能将整个投资组合提升至91%-92%（疫情前水平），甚至在未来几年可能超过92% [40] 问题: 关于2026年的交易活动目标，计划处置的资产类型，以及近期竞标者群体的变化 [42] - 公司回应称，土地出售合同进展顺利，但此前推向市场的华盛顿特区一栋建筑市场接受度不强，因此短期内将继续持有 [43] - 休斯顿资产被视为非核心，将继续寻求变现，同时一旦60 Broad的纽约市租约确定，该资产的一部分也可能在2026年底左右进行资本化处理 [43] - 当前指引未包含任何潜在的处置、土地销售或再融资活动，若有相关交易将相应更新指引 [44] 问题: 在当前就业市场仍具不确定性的背景下，推动公司投资组合需求非常强劲的因素是什么 [48] - 公司回应称，驱动因素包括用户升级办公体验的决策、企业对办公场所策略的坚定信念（如财富500强公司提高办公室出勤要求并支持该要求），以及现有租户因业务发展而进行的扩张 [49][50] - 公司投资组合经过翻新、配套完善且价格具有竞争力，目标市场广阔，且不依赖科技行业驱动，因此未受科技行业增长疲软的影响，其他行业（如金融服务、保险、会计和律师事务所）对优质办公空间的需求持续增长 [51][52] 问题: 未来一两年，阳光地带投资组合的租金增长潜力如何，累计增幅是否会超过20% [53] - 公司回应称，投资组合仍有大量租赁和开始执行活动可推动盈利增长，且存在显著的市场租金重估空间（20%-40%） [54] - 鉴于顶级物业供应紧张和新建成本上升（许多市场新建成本租金达每平方英尺70-80美元），而公司项目实收租金在45-60美元之间，预计未来一年自身租金仍有约25%的增长空间 [55]