财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为6830万美元，调整后运营资金为9970万美元 [3] - 第四季度AFFO每股为0.49美元，较2024年第四季度增长9% [14] - 2025年全年现金一般及行政费用为2880万美元，占总收入的5.1%，低于2024年的5.4% [15] - 第四季度宣布现金股息为每股0.31美元，AFFO派息率为63% [15] - 第四季度保留的自由现金流（支付股息后）达到近4000万美元 [16] - 季度末收入性总资产超过70亿美元 [16] - 季度末备考净债务与年化调整后EBITDAre比率为3.8倍 [17] - 将2026年AFFO每股指引上调至1.99-2.04美元的新区间，中点增长约7%，高端增长约8% [6][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度投资额为2.96亿美元，加权平均现金收益率为7.7%，加权平均GAAP收益率为9.1% [5][6][11] - 第四季度投资加权平均初始租期为19.4年，加权平均年租金涨幅为2% [11] - 第四季度投资组合的单位层面租金覆盖率为4.7倍 [11] - 第四季度完成了34笔交易，涉及58处物业，100%为售后回租 [11] - 第四季度平均每处物业投资额为460万美元 [12] - 第四季度同店租金增长为1.6% [6][8] - 投资组合租金覆盖率为3.6倍 [6][8] - 投资组合入住率为99.7%，仅有6处空置物业 [8] - 信用观察名单从上季度下降至不足1% [8] - 第四季度处置了19处物业，净收益为4810万美元，加权平均现金收益率为6.9% [9] - 前十大租户占年度基本租金的比例为16.5%，前二十大租户占27.1% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动广泛分布在大多数主要行业，没有明显偏离投资策略 [11] - 通过利用汽车清洗物业恢复的奖金折旧税收优惠带来的买家需求，处置活动增加，使公司在该行业的敞口持续降低至13.7% [9] - 工业户外仓储等行业的资产收购推动了季度平均单笔投资额 [87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行差异化的投资策略，第四季度2.96亿美元投资中的85%来自现有关系 [5] - 公司专注于为成长中的中端市场运营商提供房地产资本，建立了主导地位 [4] - 投资组合加权平均租期连续第19个季度保持在约14年，未来五年到期的年度基本租金仅占5.2% [7] - 公司通过处理零散的独立物业交易、与现有关系进行后续交易以及专注于售后回租来避免竞争，旨在建立护城河 [52] - 公司目标是维持75%来自现有关系、25%来自新关系的业务组合 [93] - 公司追求稳定、长期的适度增长，当前指引反映了这一目标 [96][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资市场仍然具有吸引力，资本市场继续提供支持 [18] - 基于当前的可见度，竞争似乎正在稳定 [7] - 尽管预计2026年下半年资本化率会有温和压缩，但目前资本化率环境稳定，投资管道中的定价在高7%的范围内 [7][13] - 更高的长期利率环境对公司更为有利，如果10年期国债收益率降至中高3%范围，可能会看到竞争大幅增加 [51] - 私人信贷市场的波动对公司业务没有产生重大影响 [65] - 行业公开可比公司的表现与公司投资组合的表现有很强的相关性 [103] 其他重要信息 - 公司年初备考杠杆率为3.8倍，流动性为14亿美元，为投资管道提供了充足的资金空间 [7] - 季度末未结算的远期股权总额为3.32亿美元 [16] - 公司预计近期将使用这些资金支持投资计划，并通过保持循环信贷额度上的可用额度来维持资产负债表灵活性 [17] - 公司预计短期内处置活动将正常化，并与过去八个季度的平均水平保持一致 [9] - 公司预计加权平均租金涨幅将面临一些下行压力，但影响不大 [46] - 公司历史上信用损失约为30个基点，在制定指引时采取了比这更保守的假设 [89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 上调2026年AFFO每股指引底部的原因是什么？ - 上调指引底部主要是由于投资组合信用趋势好于预期，同店租金增长1.6%，信用观察名单环比下降，因此移除了先前指引区间的底部，但全年仍有10.5个月，需观察后续发展 [21][22] 问题: 竞争稳定对资本化率和租户基础有何影响？ - 竞争稳定导致资本化率下降速度慢于预期，目前资本化率保持稳定，这有利于盈利，但不会改变公司的投资方式或风险考量 [23][24][25] - 公司对其租户基础和风险调整后的回报感到满意，拒绝“转向更安全租户基础”的说法 [24] 问题: 年初强劲的投资活动是否意味着全年投资额将超过指引？ - 年初的强劲部分是由于第四季度交易延迟到年初完成，公司如果看到投资预期有实质变化，会调整指引范围，目前对年初表现感到满意，但全年时间还很长 [29][30][31] 问题: 资本化率稳定是否在所有行业普遍存在？是否有计划增加特定行业的收购？ - 资本化率稳定在公司投资的所有行业中都存在，不同行业的资本化率在7%到8.5%之间 [32] - 公司85%以上的业务来自现有关系，因此投资组合构成不会发生重大变化，将跟随关系发展 [32] 问题: 美国Signature（家居装饰行业）信用事件的处理情况如何？ - 该破产发生在第四季度末，资产处置过程尚在早期，基于市场情况，预计回收率将处于公司历史披露的正常范围内，该资产不会空置太久 [36][37] 问题: 如何平衡保留现金与增加股息？ - 保留的自由现金流是内部资本的重要来源，用于支持增值投资计划 [39] - 股息政策是董事会决策，需要在为股东提供当期回报和保留资本之间取得平衡，合理的预期是63%的派息率不会进一步下降，股息预计会增长，但目前没有具体指引 [39][40] 问题: 预计下半年资本化率温和压缩的依据是什么？交易条款（如租期、涨幅）是否有变化？ - 预期是基于资本市场正常化、十年期利率下降和竞争加剧，但目前尚未实质发生，指引中已包含从高7%到中7%资本化率的保守预期 [44][45] - 竞争也会影响其他条款如租期和租金涨幅，预计加权平均租金涨幅会面临一些下行压力，从历史高位的2.2%-2.3%向历史平均水平1.6%左右靠拢，但变化不大 [46] 问题: 竞争稳定的驱动因素是什么？什么会导致竞争加剧？ - 主要驱动因素是债务资本的获取，这取决于其成本和可得性，特别是与长期资产ABS融资相关的十年期国债利率，更高的长期利率对公司更有利，若十年期利率降至中高3%范围，竞争将显著增加 [51] 问题: 远期股权发行的节奏如何？未结算的3.32亿美元股权是否有近期到期限制？ - 近期没有到期限制，不会成为考虑因素 [54] - 从融资角度看，通常假设先使用股权再使用债务，但目前杠杆率低、流动性充足，公司将重点关注无担保债券市场，其定价（约5.3%-5.5%）相对于高7%的资本化率很有吸引力 [54][55] - 凭借当前的杠杆能力，即使全年不再发行任何新股，也能达到收购目标的中点，这得益于期初低杠杆、保留的自由现金流、年度约1亿美元的处置收益以及现有远期股权 [55][56] 问题: 今年至今是否进行了ATM股权发行？ - 年初在静默期前进行了少量发行，大约1000万美元，由于杠杆率低，公司认为不需要大量发行 [59] 问题: 租金覆盖率保持3.6倍，但低于1倍和1-1.5倍的类别有所增加，原因是什么？ - 低于1倍的类别在过去四个季度中一直在2.7%到3.9%之间波动，有少数租户在此类别中进出 [60] - 1-1.5倍类别增加主要是由于过去几年完成的开发项目上线并加入主租约，造成了覆盖率的暂时波动，预计随着项目运营稳定，该类别将恢复到7%-11%的历史常态 [60][61][62] - 信用并未恶化，因为信用观察名单环比下降了约35个基点 [61] 问题: 私人信贷市场波动对公司业务是帮助还是阻碍？ - 过去几年私人信贷的兴起和扩散未对公司业务产生重大影响，因为这些借款人通常规模较大且不在公司关注的行业，即使私人信贷枯竭，也不会改变公司的投资市场 [65][66] 问题: 汽车清洗行业的敞口未来目标是多少？ - 公司对任何单一行业设有15%的软性上限，汽车清洗行业提供了良好的风险调整后回报，因此不打算将其大幅降低至10%，如果在该行业找到有吸引力的机会，仍会继续投资 [67][68] 问题: “一揽子法案”对单租户交易市场有何影响？ - 法案中的奖金折旧政策产生了一些影响，例如公司向税收驱动的买家出售了一些汽车清洗资产，但总体上对公司业务或运营方式没有重大影响，不是行业的主要驱动因素 [71][74][76] 问题: 目前没有看到哪些预期的竞争者进入市场？ - 公司观察到许多新平台成立以及大型资产管理公司（如Apollo, TPG, Angelo Gordon, Blackstone）的资金承诺，但公司通过努力赢得交易和为交易对手增加价值来保护客户关系，竞争广泛存在 [80][81] 问题: 当前宏观环境如何影响公司的承销标准或行业偏好？ - 由于85%的业务来自现有关系，机会主要由关系驱动，公司坚持其服务体验、售后回租、中端市场的模式，市场当前趋势并未使其发生重大转变 [82] 问题: 本季度平均每单位投资额创纪录，原因是什么？是否意味着转向更大资产？ - 这主要是交易和行业组合的结果，例如早期儿童教育、工业户外仓储和服务站点等行业的资产单价较高，快餐和休闲餐饮站点则较低，这不代表公司承销标准或风险偏好的改变 [87] 问题: 2026年指引中包含了哪些租户信用假设？ - 公司不对信用损失提供具体指引，而是基于历史平均信用损失（约30个基点）和未知事件的通用假设，通过一系列情景分析来支持指引，假设比历史水平更为保守 [89] 问题: 如何平衡与现有合作伙伴发展和建立新关系？85%的现有关系业务是否足以支持未来多年的增长？ - 公司的理想目标是75%来自现有关系，25%来自新关系，因此投入大量精力开发和建立新的关系，因为现有关系可能随着规模扩大而接触到其他资本形式，公司已展示了持续寻找和部署资本的能力 [93] 问题: 投资管道前景如何？如果资本成本改善，是否有机会扩大投资规模？ - 机会集并非限制投资规模的因素，驱动因素是公司为股东创造稳定长期增长的意愿，当前指引（AFFO每股增长6%-8%，投资额10-14亿美元）反映了这一点，中点的投资额实际上低于去年 [95][96] 问题: 不同租户类型间的同店指标是否有分化趋势？ - 同店年度基本租金和租金增长主要由合同和租约决定，范围在1.5%到2.3%之间，取决于谈判情况，而非行业特定因素 [100] - 跟踪所有行业和租户的同店销售、利润和EBITDA改善情况，波动更多是运营商特有的，而非行业性的，目前没有重大变化 [100][101] 问题: 随着公司规模增长，未来是否更难找到合适的交易以维持增长？ - 公司面前有5-10年的坚实表现和增长机会，通过持续投资于团队和基础设施，有巨大的增长空间，特别是因为公司追求的是适度、有节制的长期增长 [104] 问题: 第四季度“其他工业”类别资产收购的特点是什么？是什么推动该行业增长？ - 工业户外仓储领域存在良好机会，这些资产通常零散、土地成分大，每平方英尺租金因建筑与土地比例差异很大，公司看好与中端市场运营商在该领域的合作机会 [107][108] - 第四季度收购的资产属于工业户外仓储类型 [109] 问题: 季度后投资活动的时间分布如何？是否集中在年初？ - 季度后超过2亿美元的投资活动，其时间点大致可假设在一月中旬左右 [111][113]