财务数据和关键指标变化 - 第四季度AFFO每股为0.45美元，全年AFFO每股为1.78美元，较2024年增长2.9% [22] - 第四季度现金租金收入为6750万美元，同比增长11.1% [23] - 截至季度末的年化现金租金为2.642亿美元，加权平均五年期现金租金年增长率为1.5% [23] - 全年现金一般及行政费用为1800万美元，处于指引区间的底部，占全年现金租金收入的6.9%，低于上一年的7.1% [23] - 2026年现金一般及行政费用新指引范围为1920万至1970万美元 [23] - 第四季度净债务与调整后EBITDA之比为4.9倍（含未结算的远期股权），若剔除远期股权则为5.1倍，连续第六个季度低于5.5倍，处于公司5-6倍目标区间的底部 [18] - 固定费用覆盖率为4.8倍 [20] - 债务加权平均现金利率为4%，98%的债务为固定利率 [20] - 第四季度租金收缴率为99.5%，全年为99.8% [24] - 投资组合入住率保持在99.6%的高位 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购了30处净租赁物业，加权平均租期为10年，收购成本为9500万美元，混合资本化率为7%，较上一季度扩大20个基点，为2025年最高 [12] - 2025年全年收购了105处物业，总投资额为3.18亿美元，混合资本化率为6.8%，平均每处物业成本为300万美元 [12] - 2025年总投资额较2024年增长20%，共完成53笔独立交易 [13] - 核心主力租户Olive Garden、LongHorn和Chili's合计占投资组合租金收入的51%以上 [7] - 第四季度，报告租金覆盖率的投资组合大部分租户的租金覆盖倍数为5.1倍，在净租赁行业中保持领先 [6] - 投资组合持续多元化，休闲餐饮以外的租金收入占比达到37%，其中汽车服务占13%，快餐占11%，医疗零售占10% [9] - 公司对Bahama Breeze品牌的租金敞口仅为基本租金的1.3%，涉及10处物业，平均每处租金为34.1万美元 [7] - 2025年到期的41份租约中，95%目前仍被占用 [24] - 2026年到期的租约从年初占年基本租金（ABR）的2.6%降至1.5% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要租户近期同店销售增长强劲：Chili's在截至2025年12月的季度增长9%，两年累计增长43%；Olive Garden和LongHorn在截至2025年11月的季度分别增长近5%和6% [6][7] - 公司积极管理投资组合，早在2016年和2018年就以4.75%-5%的资本化率出售了两处高租金的Bahama Breeze物业，使对该品牌的租金敞口减少了200万美元，相当于当前潜在敞口的约35% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成立十周年，已从拥有418处单租户物业发展为拥有1325份租约的平台，累计收购23亿美元物业，向股东支付超10亿美元股息 [3] - 收购策略聚焦于中型交易（500万至2000万美元），避免依赖大型投资组合交易，以构建高度精细化和选择性的投资组合 [4] - 坚持核心品牌战略：专注于由信用良好租户占用的优质房地产，不因追求规模或扩大利差而牺牲质量 [4] - 投资组合质量坚固，完全避开影院、药店、高租金洗车场和体验式零售等有问题的零售业态 [5] - 持续评估新的零售类别以扩大投资渠道，评估标准包括业务和AI韧性、信用良好租户的可获得性、房地产质量及相对定价吸引力 [10] - 2025年第四季度，投资类别扩展至主要三大类（餐厅、汽车服务、医疗零售）之外，收购了Sprouts杂货店和首处United Rentals设备租赁物业 [15] - 进入新领域（如杂货、设备租赁）的策略是谨慎试水，积累广泛知识和专长后再正式推出战略 [15] - 公司认为其商业模式具有可扩展性，即使在大型净租赁投资组合竞争加剧的时代，也能寻找到有吸引力的增长机会 [4] - 公司强调其平衡的房地产与信用方法，避免进入周期性未经考验或房地产重置成本高的行业，如昂贵的匹克球场设施、高价洗车场或偏远的企业总部 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表“过度股权化”，净杠杆率接近5倍，有充足的低成本债务融资能力 [10][11] - 目前可以从债务资本市场获得更具吸引力的融资，票面利率在4.5%-5.5%之间，具体取决于结构和期限 [11] - 2025年第三季度，公司从循环信贷和定期贷款的利息支出中移除了10个基点的SOFR信用利差调整，此举每年对FFO产生约60万美元的积极影响 [20] - 公司流动性充足，在达到5倍杠杆率前，拥有超过2.2亿美元的流动性（包括债务能力和自由现金流），在接近6倍杠杆率前则有更多空间 [19] - 债务到期情况良好，在行使延期选择权后，下一笔到期债务是2026年12月到期的5000万美元私募票据 [21] - 对当前银行市场的流动性以及私募和公开债券领域非常有吸引力的信用利差感到鼓舞 [22] - 进入2026年，公司杠杆率低，拥有充足的“干火药”以应对可能出现的机遇 [11] - 预计2026年将是多元化程度提高和平台能力扩展的又一个强劲年份 [17] - 基于当前的资本化率，预计2026年将获得健康的投资利差和增长，且鉴于公司的干火药和债务资本成本，不预期会放缓投资步伐 [76] - 公司公开市场估值与近期出售的类似净租赁物业的混合资本化率之间存在显著差距，暗示其资产基础价值被低估 [25] 其他重要信息 - 租户Darden宣布将关闭Bahama Breeze品牌并转换许多门店，公司正与Darden就相关物业进行讨论，预计部分门店将转换为其他Darden品牌 [7][8] - 所有Bahama Breeze物业剩余租期至少1.7年，Darden在此期间将继续支付租金等所有费用 [8] - 若门店永久关闭，公司已收到大量关于承接这些位置的问询，对其房地产质量充满信心，预计可以相近的租金水平重新出租 [8] - 第四季度发生一笔罕见减值，涉及一处小型且长期空置的Hardee's快餐店物业 [58] - 公司对Red Lobster的敞口主要为总租约，在租户重组后租金已获确认，公司对此感觉良好 [45][59] - 2027年到期的早期Darden租约，绝大多数预计将按合同规定的1.5%增长选项续约 [51] - 公司团队将于3月10日和17日当周分别在洛杉矶和芝加哥进行非交易路演 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于进入United Rentals和设备租赁户外存储市场的看法，市场规模、竞争以及该领域资本化率与投资组合的比较 [27] - 该领域具有吸引力，价值很大程度上在于土地残值，如果谨慎可以在良好的成本基础上进入，有信用良好的租户，新址获取许可困难，因此现有站点具有护城河效应，市场规模巨大且防御性强，资本化率合理 [28] - 该领域已有参与者，其中一家刚被Brookfield私有化，同时杂货店领域也具吸引力，但高信用杂货商通常收购价格较高 [29] - 关于总可寻址市场，其规模相对于公司自身规模而言是巨大的 [29] 问题: 关于Bahama Breeze剩余敞口的细节，租金水平是否与市场兴趣相符，以及剩余物业数量 [31] - 确认将有一小部分门店转换为其他Darden品牌，可能有一处与Darden置换其他物业，剩余几处将在约一年半后收回重新出租 [32] - 已收到大量对这些位置感兴趣的问询，这些站点地理位置优越，公司在租金预估上保持保守，目前正在筛选众多有意向的租户 [32] 问题: Bahama Breeze资产的表现，转换后租金是否相同，以及对于需要重新出租的资产，是否存在正面的租金重估可能，内部预估的总损失 [36] - 公司并未预估任何损失，Bahama Breeze品牌市场扩张有限，部分门店将被转换，由于存在现有租约，租金率预计不会改变，公司将获得具有更高平均单位销售额的全新门店 [37] - 对于收回的几处物业，尽管为时尚早，但公司有信心能够重新出租 [37] - 补充指出，Darden的转换计划仍有变数，需考虑物业限制条款、邻近租户和购物中心本身的约束，但过去一周来自其他租户的承接需求非常强劲 [38] 问题: 关于资产负债表管理，在杠杆率接近5.5倍时，是否会因避免触及6倍上限而考虑以较窄利差发行股权，或坚持策略直至杠杆率达6倍后才放缓收购节奏 [39][40] - 公司已证明其在资本配置上的纪律性，不过度冒险收购 [41] - 目前拥有很长的跑道，可以通过低杠杆、低成本且易于获得的融资进行增值收购，这与几年前情况不同 [41] - 公司到期债务很少，股票价格疲软但资产净值支撑坚实，目前提供了真实价值 [41] 问题: 对Red Lobster的风险敞口情况，因其可能涉及更多关店传闻 [44] - 该品牌表现比之前的所有权时期好得多，公司持有的门店主要为总租约，在重组时已按原租金确认，公司对此感觉良好 [45] 问题: 在多元化战略中，有哪些领域是公司不希望进入的，或者还有哪些感兴趣但尚未涉足的领域 [46] - 公司已明确在演示材料中列出了避免的行业，并加倍强调这一立场 [46] - 公司专注于平衡的房地产与信用方法，并坚持进入经历过周期的行业，避免投资如2000万美元的匹克球场、900万美元的洗车场或偏远的企业总部等高风险资产 [46] - 公司采取比同行更平衡的方法，这在过去十年中带来了业内最佳的信用表现 [46] 问题: 对于接近6倍杠杆率上限的实际舒适度，如果市场只提供这一选项来执行2026年增长计划 [50] - 认为距离触及上限还有相当距离，难以预测那么远的未来 [50] - 公司在进行2亿美元收购后才会开始考虑这个问题，且自成立以来从未接近过该杠杆上限，这一记录很有说服力 [50] 问题: 关于2027年到期的早期Darden租约，预计续约时的租金重估或回收率 [51] - 这些租约包含多个五年期续约选择权，租金按1.5%增长，预计绝大多数将按此合同选项续约 [51] 问题: 鉴于资产估值存在差距（交易于中低5%至低6%资本化率），是否有意处置部分资产并回笼资金再投资于更高收益和增长的资产以进一步提高多元化 [55] - 这始终是一个选项，但过去很少这样做，多年前曾以极高租金和非常优惠的价格出售过Bahama Breeze资产 [55] - Darden资产质量非常高且难以替代，其交易价格强劲有其原因，Darden公司信用状况极佳 [55] - 根据REIT规则，不能随意单处出售物业，这是一个选项但并非主要策略 [56] 问题: 第四季度罕见减值的原因 [58] - 减值涉及一处位于阿拉巴马州Glencoe的Hardee's快餐店，是公司早期收购的物业，面积小且长期空置，难以重新出租，但相对于1320处物业的投资组合而言影响甚微 [58] 问题: Red Lobster物业是否均为土地租约，以及租金水平 [59] - 这些物业为总租约，且租金已获重新确认 [59] - 管理层指出问答环节过度关注了非实质性的信用问题，强调2026年公司将有实质性的增值增长 [59] 问题: 如何扩大在杂货店领域的规模 [62] - 策略与进入医疗零售和汽车服务领域类似：前期进行大量研究，收购时保持保守，随着在市场中的活跃度增加，会获得更多交易流 [62] - 对项目来源持不可知论态度，包括直接交易、与开发商合作或利用购物中心联系人等所有方式 [64] 问题: 目前是否有任何领域不符合投资标准而导致资本配置放缓，还是只要符合承销标准就全速推进 [65] - 是后者，只要符合承销标准就全速推进 [65] - 公司对所收购的资产经过深思熟虑，不抱有“先买入，若表现下滑再高价卖出”的心态，过去虽有少量处置，但反映了其对所持资产的信心 [65] 问题: 过去几年中，直接与开发商交易、未通过经纪人的交易金额占比，以及这是否能带来更好收益 [69] - 不认为应该这样看待，收益率大致相似 [70] - 成熟的大型品牌了解其物业的交易价格，重复性的售后回租交易可能因文件模板熟悉、人员了解、信息流顺畅而更便捷，但直接发起售后回租并无显著优势 [70]