财务数据和关键指标变化 - 公司2025年第四季度及全年业绩表现强劲，连续第七个季度实现两位数收入增长，连续第九个季度实现两位数每股收益增长 [4] - 2025年全年收入增长11%，调整后息税折旧摊销前利润达到14.5亿美元，增长22%，达到全年财务目标上限 [4] - 2025年全年自由现金流创历史新高，现金转换率显著高于长期平均水平 [17] - 第四季度收入增长10%，主要由交易性收入加速增长及韧性业务线持续增长驱动 [6] - 公司实现了中期利润率目标，主要得益于有机收入增长、平台效率提升以及技术驱动的生产力提高 [5] - 截至2025年底，报告的净杠杆率改善至0.2倍，全年平均杠杆率约为0.9倍，符合公司的长期管理预期 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产管理服务：第四季度收入增长9%，全年增长11% [7]。增长主要由工作场所管理和项目管理业务驱动 [10]。工作场所管理业务因新客户签约和合同扩展实现强劲收入增长，但第四季度因美国医疗精算成本增加约1100万美元（与理赔激增相关）导致转嫁成本增加，管理费相应减少 [11]。项目管理收入实现两位数增长，其中管理费增长接近高个位数 [11]。物业管理收入增长继续受到预期较高的合同更替率影响 [11][12] - 租赁咨询：第四季度及全年收入增长由租赁业务持续势头引领，尤其是办公室租赁 [13]。第四季度全球办公室租赁收入增长26%，工业租赁收入增长11% [13]。办公室收入增长显著超过市场交易量1%的增幅 [13]。两年累计租赁收入增长加速至31% [13]。全年增量利润率为35% [13] - 资本市场：第四季度投资销售增长加速至27%，债务咨询收入增长20% [14]。两年累计增长显著加速，投资销售增长63%，债务咨询收入增长90% [14]。投资销售收入增长在当季和全年均超过全球市场交易量 [15] - 投资管理：第四季度及全年收入下降，主要受预期激励费用减少驱动，收购活动增加带来的交易费用略有抵消 [15]。咨询费用基本持平，美国核心开放式基金的增长被亚太地区的下降所抵消 [15]。2025年筹集了40亿美元私募股权资本，高于前一年的27亿美元 [16] - 软件和技术解决方案：第四季度及全年软件收入实现两位数增长，超过了部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出 [16]。该业务板块在第四季度实现盈利，符合预期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁市场：办公室需求达到自2019年以来的最高水平，工业需求正在改善并在更多行业呈现多元化 [7]。第四季度租赁收入增长17%，主要由美国市场显著增长以及印度和英国市场的贡献推动 [7] - 资本市场：投资市场在2025年底保持持续势头，投资者信心增强，更多资本正在部署，房地产债务市场保持强劲 [6] - 办公室租赁详情：美国10万平方英尺及以上的大型交易量同比增长15%，核心门户市场（如纽约、旧金山）表现强劲 [35]。第四季度租金上涨4%，平均租期延长至8年 [36] - 工业租赁：工业租赁业务似乎已触底，并正在积聚增长势头，预计2026年将继续加速 [95] - 地域动态：北美市场的外包服务较为成熟，而欧洲大陆相对滞后，但目前正在加速；中东和亚洲市场也在增长 [63][64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略持续演进，旨在成为为客户提供最智能、高效、数据驱动的服务提供商 [22]。新的战略和长期财务目标将在2026年3月12日的投资者简报会上公布 [22] - 公司认为其规模、专有数据、统一平台和优秀人才构成了竞争护城河，复杂的资产类别、实时的本地市场专业知识以及受托责任形成了结构性壁垒，有利于规模化服务提供商 [9] - 公司对人工智能和潜在颠覆风险持审慎乐观态度，认为自身通过早期投资（如JLL Spark）、构建专有数据集和整合技术，具备了独特的优势视角 [8]。公司认为在未来几年内，其业务不会受到实质性颠覆 [42] - 资本配置优先顺序为：1）推动各业务线的有机增长和生产力；2）进行能增强能力、深化客户关系并提供协同规模的收购；3）通过股票回购向股东返还资本 [19] - 公司正在将直接产生收入的技术业务过渡到房地产管理服务板块，以推动更紧密的协同效应 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2026年前景表示乐观，客户有决策动力，交易市场增长正扩展到更多行业、资产类别和市场，业务管线表明公司无论在交易性还是韧性业务线上都有增长和进一步获取市场份额的空间 [23] - 整体市场背景依然向好，基于强劲的业务管线和潜在业务趋势，公司2026年全年调整后息税折旧摊销前利润目标区间为15.75亿至16.75亿美元，中点增长率为12% [20] - 预计房地产管理服务业务将继续增长，但增长可能更多集中在下半年；交易性业务（资本市场和租赁）势头持续，但面临基数较高的挑战，增长率可能略有放缓 [25][26][27] - 投资销售市场预计将持续上行趋势，但不会出现曲棍球棒式的急剧增长，欧洲大陆交易量仍有很大增长空间 [62] - 债务业务在2025年非常强劲，预计2026年将继续保持强劲，资金来源已显著拓宽，该趋势从美国蔓延至欧洲和亚洲 [84] - 全球资本流动正在再次变得活跃，是交易量增长的驱动因素之一，但其对地缘政治噪音敏感 [79][80] 其他重要信息 - 公司2025年第四季度股票回购总额为8000万美元，使年初至今总回购额达到2.12亿美元，显著高于股票薪酬稀释水平和2024年全年8000万美元的回购额 [20]。管理层预计将在2026年增加股票回购 [28][72] - 数据中心相关业务在第四季度表现非常强劲，涉及租赁和资本市场的交易业务活跃，公司管理的数据中心工作量在过去12个月里翻了一番 [45][46] - 公司整体业务中约有40%与办公室资产类别相关 [53]。具体而言，租赁业务中约60%是办公室，资本市场业务中约15%是办公室，项目管理业务中约一半是办公室 [53] - 公司利用人工智能主要在两个方面：1）提高组织内部效率（涉及所有业务线和职能部门）；2）在具体业务线中开发工具，例如为经纪人识别潜在机会，帮助项目管理业务优化成本等 [44] - 在物业管理板块，公司正在主动退出一些（主要在中国的）不符合利润率门槛的合同，这影响了该子板块的整体增长率，预计到2026年下半年将恢复增长轨迹 [76][77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年各业务线收入增长预期 - 管理层未提供具体的收入指引，但预计房地产管理服务业务将继续增长，其中项目管理增长强劲，但整体增长可能更多集中在下半年；交易性业务（资本市场和租赁）势头持续，管线强劲，但由于基数较高，增长率可能略有放缓 [25][26][27] 问题: 关于自由现金流、现金使用优先级和股票回购 - 公司净债务处于较低水平，杠杆率符合目标范围，未来将有更多资本用于股东回报 [28]。鉴于近期股价下跌，公司认为股票回购是对股东非常有吸引力的回报方式，预计将在2026年增加回购 [28][72]。2025年现金转换率异常强劲，预计2026年将回归到约80%的长期平均水平 [71] 问题: 关于人工智能的竞争护城河 - 公司认为其早期对数据和人工智能的投资、庞大的专有数据以及将这些数据转化为工具赋能员工的能力，构成了强大的竞争优势 [32]。目前未看到来自行业外的竞争压力，在行业内也处于利用人工智能的有利地位 [33] 问题: 关于办公室租赁市场的驱动因素和细节 - 办公室租赁走强由美国市场引领，大型交易（10万平方英尺以上）复苏，核心门户市场表现强劲 [35]。趋势包括持续向高质量资产集中、企业重返办公室指令（私企平均每周4天在办公室）、租金上涨以及租期延长 [36]。管线健康，预计势头将持续 [36] 问题: 关于人工智能对不同规模市场（机构 vs 中低端）的颠覆风险 - 管理层认为，规模越大、数据越多的企业越有保护性 [41]。任何交易最终都需要人来执行，完全消除人际交互还很遥远 [41]。公司审视后认为，未来几年内其业务不会受到实质性颠覆 [42] 问题: 关于人工智能的具体应用领域和数据中心业务 - 人工智能应用分为提升内部效率（所有业务线和职能）和业务线特定工具（如为经纪人识别机会、优化项目管理成本、提升工作场所管理）[44]。数据中心业务在第四季度非常强劲，涉及租赁和资本市场的交易活跃，公司管理的数据中心工作量在过去12个月翻了一番，但未提供具体收入数字 [45][46] 问题: 关于人工智能对办公室需求的影响及公司对办公室业务的敞口 - 目前办公室需求强劲，复苏趋势明显，尤其是高端市场 [50]。即使人工智能未来影响办公需求，也将首先冲击低品质楼宇，而公司专注于高端建筑和大额交易，因此受影响风险小 [51]。此外，旧金山等市场的需求正受到人工智能相关公司的推动 [51]。公司整体业务约40%与办公室相关 [53] 问题: 关于人工智能对员工人数和费用的影响 - 公司在2024和2025年实现了强劲的收入增长，但并未大幅增加员工人数（除客户报销人员外），这体现了人工智能带来的效率提升 [55]。预计这一趋势将持续，未来收入增长可能无需大幅增加人力 [55]。目前尚未看到人工智能对服务费用构成压力 [56] 问题: 关于投资销售市场复苏的阻碍因素 - 预计交易量将保持持续上升趋势，但不会出现急剧反弹（非曲棍球杆式增长）[62]。美国市场表现良好，欧洲大陆（尤其是欧洲大陆）交易量仍处于低位，有较大增长空间，但复苏将是渐进的 [62] 问题: 关于工作场所管理业务新客户赢取的细节 - 新业务赢取在不同行业表现不一，科技和金融等持续表现良好的行业是增长来源 [63]。从地域看，北美外包市场成熟，欧洲大陆正在加速，中东和亚洲也在增长 [63][64] 问题: 关于未来对科技和人工智能投资的立场 - 公司过去对PropTech初创公司的投资减少了管理层对业务被颠覆的担忧 [68]。未来将继续大力投资于自有平台和内部工具开发，以更好地服务客户 [69]。但目前没有计划增加对第三方PropTech初创公司的投资 [69] 问题: 关于物业管理板块的合同更替及正常化增长 - 公司正在退出一些（主要在中国的）低利润率合同，这影响了该子板块的增长 [76]。若不退出，其增长率将与工作场所管理业务相似（高个位数增长）[76]。预计合同退出将持续影响至2026年中，之后将恢复增长 [77] 问题: 关于全球资本流动的影响 - 全球资本流动正在再次变得活跃，是交易量增长的驱动因素之一 [79]。但全球资本对地缘政治等“噪音”敏感，而国内资本则更具持续性 [79][80] 问题: 关于第四季度医疗成本的影响及后续成本节约 - 第四季度因理赔激增面临医疗成本压力，但通过一次性的成本控制措施大部分抵消 [82]。这些成本节约措施预计不会重复 [82]。2026年的医疗成本已纳入整体成本结构管理计划 [83] 问题: 关于2026年债务发起业务的增长前景 - 债务业务在2025年非常强劲，预计2026年将继续保持强劲 [84]。增长动力包括更广泛的资金来源，该趋势已从美国扩展至欧洲和亚洲，预计将成为持续多年的趋势 [84] 问题: 关于网络效应是否构成对抗颠覆的缓冲 - 客户倾向于减少服务提供商数量以降低复杂性，这有利于大型、可信赖的提供商 [88]。公司业务增长带来更多数据，数据转化为独到见解，进一步巩固客户关系，形成良性循环 [88][89] 问题: 关于工作场所管理收入（净额）增长在第四季度减速的原因 - 若剔除医疗成本的一次性会计影响，第四季度净收入增长率约为4%，与第三季度的5%大致相符 [92]。公司坚持利润率导向，拒绝接受稀释利润率的合同，这影响了收入增长但拓宽了利润率 [92]。预计该业务长期平均增长率将保持在高个位数 [93] 问题: 关于2026年工业租赁展望 - 工业租赁业务似乎已触底，并正在积聚增长势头 [95]。预计2026年该板块将继续加速，且公司管线强劲 [95]