财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股1.25美元，主要由同店净营业收入同比增长4.8%驱动 [12] - 第四季度同店社区收入同比增长1%，主要得益于每套出租房屋平均月收入增长1.5%，抵消了出租率下降40个基点的影响 [12] - 第四季度同店支出同比下降5.1%，可控和不可控支出均有改善，可控支出中维修保养、行政和营销成本下降是主要驱动因素，不可控支出中有利的税收评估推动了大部分改善 [12] - 2025年全年同店净营业收入增长3.5%，表现优于同行 [5] - 2026年全年核心运营资金每股指导中值为4.93美元，预计同比保持稳定 [13] - 2026年指导假设同店净营业收入增长75个基点，同店收入增长88个基点，同店支出增长150个基点 [13] - 杠杆率在第四季度因明尼阿波利斯资产处置完成而改善，净债务与息税折旧摊销前利润之比为7.5倍 [14] - 债务加权平均利率为3.6%，加权平均期限为6.9年，流动性保持强劲，现金和信贷额度可用资金近2.68亿美元，而未来两年到期债务为9920万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度综合租赁价差上升10个基点，其中新租约价差下降4.8%，续租价差则达到年内最高增长3.9% [6] - 第四季度租户保留率为55.2%，推动综合价差转为正值，全年保留率为58.2% [6] - 2026年收入增长假设综合租赁价差约为2%，出租率在95%左右的中段范围，保留率约为52% [13] - 2026年预计综合租赁价差将再次在北达科他州社区最高，其次是明尼阿波利斯和奥马哈，丹佛组合的价差预计全年为负，但会随着时间推移改善 [13] - 2026年预计可控支出增长1%，不可控支出增长2% [14] - 2026年预计摊销的假设债务为150万美元，上半年较高，下半年随着一笔抵押贷款在6月到期而减少 [14] - 2026年资本支出预计增值性支出在250万至1250万美元之间，每套房屋经常性资本支出中值为1300美元 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 最大市场明尼阿波利斯因有利的吸纳率，第四季度综合租金增长1.1% [7] - 北达科他州再次引领投资组合，第四季度综合租金增长4.5% [7] - 丹佛市场供应持续对租金构成下行压力，第四季度综合租金净增长下降4.3%，但吸纳率持续高于历史常态，2025年是疫情后吸纳率第二高的年份 [8] - 丹佛市场新开工项目急剧减少，交付量正在缩减，预计基本面将在2026年至2027年期间正常化 [8] - 2026年，科罗拉多州的监管变化预计将抑制收入增长，费用回收预计减少近100万美元 [13] - 2026年，中西部市场预计将保持与2025年一致的增长，丹佛市场因继续吸纳2024年和2025年交付的单元而持续承压 [19] - 北达科他州、奥马哈和其他山区西部市场预计几乎没有新增供应，需求保持强劲 [19] - 罗切斯特等市场在2025年下半年面临一些压力，但似乎正在走出困境，预计2026年将有强劲表现 [19] - 明尼阿波利斯在2025年表现出坚实的吸纳率，鉴于交付量将显著下降，预计2026年会改善 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会正在监督一项正式的评估，以探索最大化股东价值的战略替代方案，该过程从公司实力地位启动，已将公司转型为纯粹的多户住宅房地产投资信托基金，并提高了盈利能力、运营规模和资产负债表实力 [4] - 2025年执行了4.93亿美元的交易活动，包括进入盐湖城市场、扩大在柯林斯堡的版图、退出明尼苏达州圣克劳德市场以及缩减在明尼阿波利斯市的持有量 [9] - 交易活动进一步实现了现金流的多元化，并改善了投资组合的平均月租金、每社区房屋数量、房龄和运营利润率 [9] - 公司将无担保信贷额度扩大了1.5亿美元，并因柯林斯堡收购承担了7600万美元定价有吸引力的长期债务，增强了流动性并改善了债务状况 [10] - 公司回购了350万股普通股，表明对公司股票价值的信心以及探索多种途径释放价值的意愿 [10] - 在评估新市场时，商业友好度是关键考量类别之一，包括监管环境、税收政策以及吸引新业务的能力 [37] - 由于资本成本较高、执行风险以及正在进行的战略替代方案评估，公司对增值项目持非常审慎的态度，暂缓批准新项目 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2026年许多市场将保持增长势头，驱动力包括有节制的供应状况、居民财务实力和强劲的当地经济 [10] - 明尼阿波利斯的基本面定位良好，与全国大多数市场相比具有优势，预计今年将是稳定和增长的一年 [10] - 丹佛的坚实吸纳被2024年底至2025年的大量新交付所抵消，供应动态加上就业增长缓慢和最近的监管变化，使丹佛的交易市场处于观望环境 [11] - 优质资产和地段仍能获得强劲定价，包括近期以低于5%的原地资本化率进行的交易，但优质资产与市场其他部分之间的差距已经扩大 [11] - 丹佛市场2025年交付了16000套单元，2026年还将有9000套单元交付，市场需要继续消化这些租赁活动，但预计2027年新交付量将大幅减少，这将为市场提供顺风 [23] - 丹佛市中心的客流量在2025年底有所增加，达到与2019年数据相当的水平，且通过了大量债券融资用于城市项目，这带来了一些积极迹象 [23] - 预计丹佛市场在2026年上半年仍将面临一些优惠措施压力，平均每笔入住提供2-4周的优惠，但整体情况预计将随着时间推移而改善 [21][22] - 明尼苏达州移民执法行动对社区影响甚微，仅限于少数社区在租赁和居民流失方面受到一些干扰，同时该州首次出现人口净迁入，抵消了移民流入的减少，预计需求将保持稳定 [69][70] 其他重要信息 - 2025年战略交易计划在重塑投资组合的同时保持了资产负债表实力 [9] - 公司有当前有效的股票回购授权，但鉴于当前股价，管理层认为这不是最具吸引力的资本使用方式，2025年的回购执行价大约在54美元左右 [35] - 公司看到全国范围内市政或州级对费用收入、监管要求（不仅仅是直接的租金控制）的审查在增加，但在现有市场拥有良好的运营和规模以应对监管变化 [37] - 在内布拉斯加州、北达科他州、南达科他州、蒙大拿州等市场，尚未看到加强监管要求的动向，且在联邦层面看到一些环境监管的回撤 [38] - 公司认为个人退税对多户住宅需求影响不大，更多是一次性项目，可能体现在消费者支出方面，而非创造新的租赁需求 [45] - 第四季度租金增长超过收入增长的部分原因是出租率压力，科罗拉多州法规的影响将从2026年开始显现 [50] - 预计2026年保留率下降是基于审慎的基准假设，2025年实际表现略超预期，第四季度略有下降，因此年初采取了保守态度 [53] - 由于资本成本高、执行风险以及正在进行的战略评估，公司对增值项目持选择性态度，暂缓新项目审批，导致2026年增值支出预期范围较宽且中点低于2025年 [54] - 公司认为居民负担能力良好，租金与收入比保持稳定甚至略有下降，这主要是由收入增长快于租金增长驱动的，即使在北达科他州等租金增长强劲的市场也是如此 [59] - 尽管劳动力市场紧张，但2025年现场人员薪酬基本持平，部分原因是公司和供应商的员工流失率降低，任职时间延长，此外第四季度还有健康储备调整的影响 [62][63][64] - 预计2026年低流失率趋势将持续 [65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年收入指导的假设，特别是综合租赁价差增长前景、新租与续租的细分以及其他收入的贡献 [17] - 2026年收入增长的基础包括：年底约80个基点的收益、综合租金增长中值约1.5%（其中约一半体现在2026年收入中）、由于科罗拉多州法规变化导致的公用事业账单摊销收入同比减少约40个基点（约100万美元）、以及略低于2025年的基准出租率贡献约30个基点，总计约90个基点的同比收入增长 [18] - 从市场角度看，中西部市场预计将保持与2025年一致的增长，丹佛市场因继续消化2024年和2025年交付的单元而持续承压，续租预计再次领先，续租净增长在高2%范围，大多数中西部市场的新租净增长预计将好于2025年 [19] - 北达科他州、奥马哈和其他山区西部市场预计几乎没有新增供应，需求保持强劲，罗切斯特等市场预计在2026年将有强劲表现，明尼阿波利斯因交付量大幅下降，预计2026年会改善 [19][20] 问题: 对丹佛市场2026年表现的看法，以及新租租金增长何时可能出现拐点 [21] - 基准情景预计2026年上半年仍将存在优惠措施压力，平均每笔入住提供2-4周的优惠，这将给同比收入增长带来压力，下半年提供的优惠也会在租期内摊销，从而在2026年带来一些压力，但整体情况预计将随着时间推移而改善 [21][22] - 丹佛市场2025年交付了16000套单元，2026年还将有9000套单元交付，市场需要继续消化这些租赁活动，但预计2027年新交付量将大幅减少，这将为市场提供顺风，且丹佛市中心客流量在2025年底有所增加，达到与2019年数据相当的水平，城市项目也获得了大量债券融资，这些是积极迹象 [23][24] 问题: 在战略评估进行期间，公司原有的投资组合优化战略（如退出三级市场，发展丹佛和盐湖城）是否在后台继续，还是暂时搁置 [26] - 管理层对2025年执行的战略感到满意，战略评估的一部分是审查每一美元资本的用途，但目前为时尚早，评估仍在进行中，因此无法进一步评论对2026年可能意味着什么 [27] 问题: 能否提供一月或本季度至今的租赁统计数据 [28] - 总体综合价差持平至略微为负，这在每年这个时候并不罕见，续租保持强劲，增长在中3%范围，这是一个积极信号，出租率有所回升，新租租金存在外部压力，这主要由丹佛市场导致 [28] - 一月份样本量很小，因为本月到期的租约非常少 [29] 问题: 澄清2026年综合价差指导是2%还是1.5% [30] - 基准情景下，投资组合整体的综合价差预计在中1%范围，在某些市场可能达到2%左右 [31] 问题: 在战略评估进行期间，公司是否被允许或能够回购股票 [35] - 目前公司需要完成战略评估程序，鉴于有关公司可用信息的规则，公司有当前有效的股票回购授权，但鉴于当前股价，管理层认为这不是最具吸引力的资本使用方式，2025年的回购执行价大约在54美元左右 [35] 问题: 租金控制法规等监管风险如何影响公司对现有或潜在新市场的评估 [36] - 全国范围内市政或州级对费用收入、监管要求（不仅仅是直接的租金控制）的审查在增加，公司对现有市场感到满意，在丹佛和明尼阿波利斯拥有良好的运营和规模以应对监管变化，在评估新市场时，商业友好度是关键考量类别之一，包括监管环境、税收政策以及吸引新业务的能力，在内布拉斯加州、北达科他州、南达科他州、蒙大拿州等市场，尚未看到加强监管要求的动向，且在联邦层面看到一些环境监管的回撤 [37][38] 问题: 今年较高的个人退税是否可能像2021-2022年那样提振需求或定价能力，还是仅是一次性提振 [42] - 管理层认为个人退税对多户住宅需求影响不大，更多是一次性项目，可能体现在消费者支出方面，而非创造新的租赁需求，公司坏账情况良好，对居民财务状况感到满意，希望退税能带来更多消费者需求或改善消费者信用 [45] 问题: 第四季度每单位月收入增长为何低于月租金增长，是否由科罗拉多州重新计费规则变化或其他动态驱动 [49] - 第四季度出现了一些出租率压力，这对此有所贡献，科罗拉多州法规的影响将从2026年开始显现，罗切斯特等市场出现了一些出租率压力，但似乎已经扭转，在一月份重新获得了一些出租率 [50] 问题: 保留率下降且预计2026年更低，这是否由于更关注租金率而非出租率，还是其他原因驱动 [53] - 保留率略有下降，从2026年基准角度看，公司只是对保留率预期采取了审慎态度，2025年实际表现略超预期，第四季度略有下降，因此年初采取了保守态度，希望先观察前几个季度的情况再调整假设 [53] 问题: 增值支出预期范围变宽且中点低于2025年的原因 [54] - 出于几个原因暂缓了项目：一是由于资本成本较高和执行风险，对批准项目极为挑剔，希望看到市场有所改善；二是由于正在进行的战略替代方案评估，不希望启动可能因评估结果而无法完成的项目，范围的低端（250万美元）主要是完成往年已启动的项目，因此至少在今年晚些时候才会开始投入资本 [54] 问题: 在那些续租增长持续高于通胀的市场，是否有关注负担能力问题 [59] - 公司认为居民负担能力良好，租金与收入比保持稳定甚至略有下降，这主要是由收入增长快于租金增长驱动的，即使在北达科他州等租金增长强劲的市场也是如此，各市场收入和工资增长都非常强劲 [59] 问题: 尽管劳动力市场紧张，但现场人员薪酬基本持平的原因，以及低流失率趋势是否会持续 [62] - 2025年现场人员薪酬基本持平，部分原因是公司和供应商的员工流失率降低，任职时间延长，人员更稳定，此外第四季度还有健康储备调整的影响，预计2026年低流失率趋势将持续 [63][64][65] 问题: 明尼阿波利斯近期的事件是否对租赁活动产生影响，以及对今年该市场预测是否有变化 [68] - 截至目前未看到实质性变化，2025年底评估了移民执法行动的状态，一月份观察到的情况在几个月前就已开始，对社区影响甚微，仅限于少数社区在租赁和居民流失方面受到一些干扰，同时该州首次出现人口净迁入，抵消了移民流入的减少，预计需求将保持稳定，且供应量很少，增长前景良好，公司正在密切关注是否会出台驱逐禁令等政策，但目前局势已平息，处于观望状态 [69][70][71]