财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司GAAP每股净亏损为1.56美元，可分配每股亏损为0.71美元，扣除已实现损益前的可分配收益为每股0.02美元 [10] - 截至2025年12月31日，持有至到期投资贷款组合规模降至37亿美元，较2024年第三季度的43亿美元和2024年底的61亿美元持续下降 [10] - 2025年第四季度，公司计提了2.12亿美元的当前预期信用损失（CECL）拨备，主要由2.83亿美元的特定CECL拨备和6200万美元的一般CECL拨备减少构成 [19] - 截至2025年底，贷款应收款的总CECL拨备从9月30日的3.08亿美元（占未偿还本金余额的6.8%）增加至4.43亿美元（占未偿还本金余额的10.9%） [20] - 2025年期间，公司净债务与权益比率从2024年12月31日的2.4倍降至2025年12月31日的1.9倍 [24] - 完成新的高级担保定期贷款后，公司拥有1.53亿美元流动性，较上年末增加了5100万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持续减少对特定资产类别的敞口，截至2025年底，投资组合中已不包括独立的生命科学资产 [10] - 办公物业敞口从8.59亿美元降至5.89亿美元，土地敞口从4.89亿美元降至1.87亿美元 [11] - 2025年第四季度，通过四种方式解决了四笔贷款：两笔常规还款（一笔多户住宅，一笔生命科学，均位于宾夕法尼亚州），一笔折价还款，以及一笔止赎 [11] - 折价还款涉及康涅狄格州一笔1.5亿美元、此前评级为4级的办公物业贷款，公司同意按面值约70%的价格收回，这导致4600万美元的本金核销 [12] - 通过止赎程序解决了纽约市一笔8800万美元的关注/非应计土地贷款，止赎后根据第三方评估确定的账面价值为9400万美元 [13] - 2026年初至今，公司完成了另外3.89亿美元未偿还本金余额的贷款解决，涉及四笔贷款，包括两笔常规还款 [15] - 第四季度，公司下调了一笔由北加州豪华酒店物业担保的2.2亿美元贷款的评级至4级 [16] - 第四季度，公司还将三笔贷款评级下调至5级，包括丹佛1.7亿美元多户住宅贷款、亚特兰大2.25亿美元办公物业贷款（2026年3月到期）以及西雅图7100万美元办公物业贷款 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市混合用途不动产资产方面，截至年底已售出所有办公楼层及标识部分，总收益为6700万美元，与账面价值基本一致，公司计划出售该物业完全租赁的零售部分 [21] - 纽约市酒店不动产资产组合表现良好，运营结果超出预期，年度净营业收入增长约14% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年，公司完成了年初设定的优先事项，包括解决关注类贷款、增强流动性以及进一步降低投资组合杠杆 [4] - 2025年，公司设定了20亿美元的总解决目标，实际大幅超额完成，全年解决了25亿美元未偿还本金余额的贷款，其中包括11笔关注类贷款，总计13亿美元未偿还本金余额 [4] - 公司通过新的融资协议将公司债到期日延长至2030年，为执行业务计划提供了必要的灵活性，该计划包括解决关注类贷款、降低资产负债表杠杆以及随时间推移降低资本成本 [6] - 公司认为房地产市场的复苏将是一个渐进和稳定的过程，而非一夜之间，尤其如果债券市场反弹持续且降息如预期进行 [7] - 公司观察到房地产市场出现积极迹象，包括新供应减少、信贷利差收窄以及新发放贷款的融资成本改善，工业和人工智能、国内制造业等领域的需求和投资增加 [8] - 2026年，公司的重点仍然是资产管理和果断执行，继续解决关注类贷款并处理不动产资产，目标是在2026年底开始评估新的贷款机会，为后续年份的投资组合增长奠定基础 [8][9] - 2025年，公司通过专注于产生流动性和减少杠杆，加强了资产负债表，杠杆减少了17亿美元，并在新年继续这一重点，额外减少了3亿美元杠杆 [23] - 2026年1月，公司偿还了原定于2026年8月到期的定期贷款B（2025年第一季度余额为7.18亿美元），并用HPS提供的5亿美元高级担保定期贷款取代，新贷款期限4年，定价为SOFR加675个基点 [5][23] - 作为新融资的一部分，公司发行了10年期可分离认股权证，可按每股4美元的价格购买约750万股普通股，这较2026年1月30日收盘价有46%的溢价 [24] - 随着新定期贷款的完成，公司调整并放宽了所有融资工具的财务契约，为执行业务计划提供了额外的灵活性 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对宏观经济背景和金融市场普遍存在的不确定性保持乐观但谨慎的态度 [7] - 管理层认为，人工智能投资可能支持未来的生产率提升，但对数据中心以外的商业房地产的影响仍相当不确定 [8] - 管理层承认过去24个月是职业生涯中最具挑战性的时期，感谢团队的努力和奉献 [9] - 管理层认为，由于资本市场更健康，商业抵押贷款支持证券和银行重新参与，预计2026年将出现更多常规还款，而非展期和修改 [50] - 管理层看到房地产信贷市场和房地产资本市场整体呈现建设性改善，虽然尚未宣布胜利，但已看到隧道尽头的曙光，更接近一个干净的投资组合 [62] 其他重要信息 - 公司预计不会长期持有纽约市止赎的土地，并寻求在2026年某个时候退出 [14] - 对于丹佛的1.7亿美元多户住宅贷款，公司正在积极寻求近期解决方案，并已调整了截至2025年12月31日的贷款账面价值以反映预期解决结果 [17][18] - 在2.83亿美元的特定CECL拨备中，有7500万美元与在第四季度或2026年初至今已解决的贷款有关 [19] - 一般CECL拨备的减少主要归因于受一般CECL拨备约束的贷款未偿还本金余额减少 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：考虑到股票相对净资产价值存在巨大折价，除了解决当前投资组合，是否存在为股东创造价值的机会（例如出售资产）？ [27] - 公司目前的目标是清理投资组合，使其业务更加透明和易于理解，需要先实现这一目标，才能让市场正确评估其业务 [28] 问题：鉴于投资组合的变动，2026年第一和第二季度的净利息收入是否可能继续下降？ [29][30] - 随着公司解决贷款和降低杠杆，以及获得常规还款，利息收入将继续压缩，降杠杆将在利息支出方面部分抵消这一影响，解决非应计或低收益资产应能提供进一步降杠杆的资本，从而帮助进一步减少利息支出，在投资组合转型过程中，净利息收入将波动，直到公司扭转局面并恢复贷款发放 [30] 问题：在超过4亿美元的拨备中，未来12个月内可能转化为损失的比例大约是多少？ [31] - 管理层认为目前的拨备水平是适当的，基于大量已解决贷款的数据点（包括贷款出售、折价还款、止赎等），有信心设定合适的拨备水平，但动态环境可能带来新信息导致变化 [32][33] - 关于解决时机，公司正专注于加速处置，2025年的进展表明行动迅速，且一月份完成的交易带来的资产负债表稳定有助于以更大力量和速度推进 [41] 问题：完成定期贷款B再融资后，对2026年流动性水平的看法如何？ [44] - 2025年产生的大量流动性已用于降低资产负债表杠杆，这一过程预计在2026年随着继续解决贷款和不动产资产而持续，由于已进行的降杠杆，公司目前拥有远超最低流动性要求的大量缓冲，且预计现有贷款组合的未来资金需求极低，因此流动性状况良好，若产生额外流动性，将继续寻求降低资产负债表杠杆 [45] - 到2026年底，公司将评估各种资本配置方案，包括发放新贷款、进一步降杠杆或其他替代方案 [46] 问题：考虑到商业房地产市场改善和同行更积极地解决有问题资产，这是否改变了公司对不动产资产出售和关注类贷款解决步伐的预期？ [47] - 市场环境更具建设性，一些此前推迟解决的资产将表现更好，但市场并未完全恢复，交易量仍低于预期，公司正试图在应对市场、争取最佳执行与快速清理投资组合之间取得平衡 [48] - 总体上，公司更专注于执行和交付一个干净的投资组合，而非等待市场复苏，但也能从等待中获益，此外，由于资本市场更健康，预计将出现更多常规还款，而非展期和修改 [49][50] 问题：能否谈谈不动产资产组合中个别资产的净营业收入情况？ [54] - 混合用途资产目前仅保留完全租赁的零售部分，正在产生净营业收入且无杠杆，多户住宅不动产资产情况不一，有些产生实际净营业收入，有些则面临挑战，但这是止赎计划的一部分，目标是进行明智的资本投入以改善资产，这些资产的融资结构中包含预留资金用于物业支出，并非全部来自公司资产负债表现金 [54][55] 问题：对不动产资产的资本支出有何预期？ [57] - 预计资本支出不会很大，具体金额取决于持有期，公司正在加速处置，若持有期较短则支出较少，但若持有期较长则需准备更多资本 [57] 问题：新的定期贷款是否可用于为关注类贷款融资？ [58] - 公司已有专门为这类贷款融资的设施，新的定期贷款更多是公司债务工具，属于公司次级债结构，而非资产特定融资结构 [58]