财务数据和关键指标变化 - 2025年全年净收入为3220万美元，每股0.65美元，第四季度净收入为2180万美元，每股0.49美元，均低于2024年同期 [11] - 2025年全年调整后运营资金为1790万美元，每股0.39美元，第四季度调整后运营资金为1140万美元，每股0.26美元，均高于2024年同期 [11] - 2025年总营业收入下降约600万美元，主要原因是2024年和2025年的资产处置 [12] - 2025年总运营费用（不包括减值）下降约360万美元，主要原因是物业运营成本降低、与处置相关的折旧减少以及一般及行政费用降低 [12] - 2025年资产减值增加1700万美元，与公司认定已发生价值损失的某些西海岸物业有关，该减值记录在第二季度 [12][13] - 2025年其他收入低于上年，原因是物业处置收益减少，但利息支出因债务大幅减少而降低了920万美元，部分抵消了下降 [14] - 2026年预测净收入范围在880万美元至1090万美元之间 [15] - 2026年预测调整后运营资金范围在1440万美元至1640万美元之间，或每股0.33美元至0.37美元 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场、太阳能、风能和娱乐租金反映了2025年资产处置的全年影响以及租约续签 [16] - 可变付款、作物销售和作物保险收入预计将从2025年水平下降，部分原因是柑橘和鳄梨的早期季节展望，部分原因是2025年的资产处置 [16] - 物业运营费用以及折旧、折耗和摊销的减少是由于2025年发生的资产处置 [16] - 一般及行政费用因薪资成本降低而减少，主要原因是出售了MWA子公司以及预期的贷款信用损失减少 [16] - 利息支出因2026年迄今发生的借款而增加 [17] - 贷款计划活动增加是调整后运营资金增长的主要驱动因素之一 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司计划在2026年继续对投资组合进行边际改进，重点在加利福尼亚州等地 [10] - 公司对加利福尼亚州市场已转变看法，计划逐步清算该州大部分资产，但会保留杏仁等树坚果类别中最好的物业 [27] - 加利福尼亚州市场现已重新开放，但定价不佳，买卖双方的价值预期差距已经缩小，交易再次发生 [27] - 公司在伊利诺伊州持有绝大多数非加州资产，对该州非常看好，部分资产自购买以来已升值30%或更多 [28][29] - 公司将继续减少在其他州的资产敞口，主要是出于运营效率考虑 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过严格的成本控制和战略性的资产选择来简化业务并加强资产负债表 [5][6] - 公司于2025年2月以现金方式偿还了A系列优先股，避免了股权稀释，并简化了资本结构 [8][15] - 公司出售了经纪、拍卖和资产管理子公司MWA，简化了业务，但仍与买方及前团队保持密切的工作关系以获取市场情报 [8][9] - 公司计划在认为价格能反映资产内在价值的公允价格时进行资产处置 [10] - 公司认为农业资产类别中，约三分之二的回报来自资产升值，约三分之一来自当期收益，因此需要购买高质量农场、注重价值，并以能够保持耐心的方式进行融资 [45][46] - 公司的态度是不为增长而增长，重点是通过资产处置或增长为股东创造价值 [47] - 随着股价上涨，股票回购可能会减少，公司认为其股价仍远低于投资组合资产的清算价值，但差距在第一季度已缩小 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业是一个不确定性很高的业务，直到实际收获并出售产品 [9] - 鉴于收入的季节性很强，公司在年初倾向于保持谨慎 [9][10] - 2026年的前景也非常强劲，但公司试图在年初提供现实且尽可能准确的展望 [9] - 贷款计划的机会目前相当强劲，该计划在土地价格上涨和农民经济状况不佳时具有反周期性，因此目前存在一些贷款机会 [35] - 如果利率继续下降，债务收益率与农场收益率之间的负利差可能收窄，这将使业务扩张变得更容易 [47] - 除加利福尼亚州外，全国各地的资产定价并未出现任何显著下降，中西部核心地区最多比峰值下降2-3% [45] 其他重要信息 - 截至2025年12月31日，公司信贷额度未动用额度约为1.64亿美元，截至会议当天（2026年2月19日），未动用额度约为1.117亿美元 [14] - 公司在2025年12月成功修订了Farmer Mac融资安排，将额度从7500万美元增加到8960万美元 [15] - 2026年有四笔MetLife贷款（总额约2600万美元）面临重置，其中一笔已于2026年1月以5.19%的利率重新定价 [15] - 公司将季度股息提高了50%，至每股0.09美元 [10] - 股息增加主要是由调整后运营资金增长预期驱动，而非资产出售，资产出售更多地驱动特别股息 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年指引中可变租金下降的驱动因素，多少来自资产出售，多少来自农场收入前景变化？ [19] - 回答: 可变付款的下降两者兼有，既有资产处置的原因，也因为2025年第四季度部分可变付款表现非常强劲，公司在预测2026年第四季度表现时采取了更为谨慎的态度，这并非基于任何确切信息，只是预测上的谨慎 [19] - 补充: 大部分下降与2025年的资产处置有关，农场租金相对平稳，公司主要进行了单年续租 [21] 问题: 关于2026年一般及行政费用预期同比下降，多少来自出售Murray Wise，多少来自贷款组合预期，多少来自其他效率提升？2026年的数字是否接近运营业务的常态运行率？ [25] - 回答: Murray Wise的出售是G&A成本显著减少的主要原因，因为不再支付许多员工的薪酬，同时公司还在其他方面进行了成本削减，这些成本的降低是可持续的，2026年的运行率可以视为常态运行率 [26] 问题: 关于资产处置的后续空间如何？是否取决于加州市场变得更加开放和活跃？投资组合中除了核心玉米带资产外，目前是否有其他可出售的资产？ [27] - 回答: 投资组合中的所有资产都是可出售的，加州市场现已重新开放，但定价不佳，公司将继续清理加州资产，但对杏仁等树坚果的最佳物业可能会保留，对于加州以外的资产，公司将逐步减少在其他州的敞口（主要出于效率考虑），伊利诺伊州的资产如果有人愿意支付高价也可以出售 [27][28][29] 问题: 如果出售大量加州资产，这主要会影响固定农场租金还是可变租金机会？ [30] - 回答: 对可变租金的影响会更大 [31] 问题: 原定于1月底到期的两笔FPI贷款是否已偿还或展期？ [34] - 回答: 已将这些贷款展期至9月 [34] 问题: 贷款计划的需求是否仍然强劲？ [35] - 回答: 目前贷款计划的机会相当强劲，该计划在土地价格上涨和农民经济困难时具有反周期性，只要对抵押品感到满意，公司愿意尽可能延长这些贷款，因为回报可观，预计该计划在未来一年将略有增长或保持稳定 [35] 问题: 补充材料中提到有一份租约从固定转为可变，这对第四季度的可变付款有多大影响？该租约现在是标准的三年期租约还是讨论过的一年期租约？ [36] - 回答: 这个变动并不显著，这是加州一个农场的一年期续租，该农场后来已被处置，对损益表影响不大 [38][40] 问题: 关于即将在3月到期的第一笔定期贷款，预计其重新定价的利率水平如何？ [41] - 回答: 预计重新定价的利率大约在5.3%左右，与当前市场条件下此类贷款的利率水平非常一致 [43][44] 问题: 在当前市场环境下，是否看到在中西部或东南部等地存在以当前资本成本进行收购的吸引力交易？ [45] - 回答: 除加州外，全国各地的定价并未显著下降，中西部核心地区最多比峰值下降2-3%，公司可以找到扩张的收购机会，但当期收益率可能不如预期，如果利率继续下降，债务与农场收益率之间的负利差可能收窄，使扩张更容易，但公司不为增长而增长，重点是为股东创造价值 [45][46][47] 问题: 随着股息增加，应如何考虑资本回收策略和处置收益的用途，特别是关于股票回购？ [50] - 回答: 随着股价持续上涨，股票回购可能会减少，公司股价仍远低于投资组合资产的清算价值，但差距在第一季度已缩小，因此假设股价保持稳定，股票回购将比过去减少，股息的增加主要是由调整后运营资金增长驱动，这可能会减少为满足税务合规而进行的特别股息，但常规股息不会基于不可预测的资产出售来设定 [50][51] 问题: 关于FPI贷款计划的会计处理和合同条款，如果原始条款要求本金和利息在到期时支付，展期是重新打包整个气球付款并延期，还是只收取利息并延长本金？ [52] - 回答: 通常公司会在贷款期间收取利息，展期的是本金，公司通常不会资本化利息，这不是常规做法 [53]