财务数据和关键指标变化 - 第四季度营收为7.36亿美元，环比下降20%，但显著优于公司此前预期的35%环比降幅指引 [29] - 第四季度GAAP毛利润为5700万美元，低于第三季度的6600万美元；GAAP毛利率为7.7%，环比上升50个基点 [30] - 第四季度贡献利润为700万美元，贡献利润率为1%，低于第三季度的2000万美元贡献利润和2.2%的贡献利润率 [30] - 第四季度调整后EBITDA亏损为4300万美元，高于第三季度的3300万美元亏损，但优于公司此前指引的高位4000万至中位5000万美元亏损区间 [31] - 第四季度净亏损为11亿美元，其中包括9.33亿美元与可转换票据再融资相关的非现金亏损；调整后净亏损为6200万美元，与第三季度的6100万美元基本持平 [31] - 资产负债表与现金：季度末无限制现金为9.62亿美元，房屋股权投资为1.33亿美元；持有2867套房屋，净库存价值9.25亿美元 [31] - 借款能力：非追索权资产支持借款能力为72亿美元，总承诺借款能力为16亿美元 [32] - 固定运营费用：第四季度为3500万美元，环比减少200万美元，同比减少800万美元 [35] - 可变运营费用：过去12个月运营费用占过去12个月营收的比例在第四季度保持稳定在1.3% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购规模与速度：第四季度购买1706套房屋，环比增长46% [29]；最近一周签署了537份收购合同，而第三季度末一周仅为128份，增长超过300% [3][4] - 直接面向消费者（D2C）收购：最近一周的D2C收购合同相比第三季度末一周增长近700% [4] - 房屋持有天数：最近一周的平均房屋持有天数相比第三季度末一周减少近25% [4] - 现金增强产品（Cash Plus）：最近一周，该产品占总合同量的35%，而第三季度末一周占比为19%；最近一周的规模比第三季度末一周增长超过600% [5] - 房屋评估：由于推出自评估应用，2026年1月评估的房屋数量比2025年9月增加近一倍，且当月约一半的评估无需人员上门 [18] - Opendoor Checkout（买家产品）：已在美国40个州上线，整合了抵押贷款预批准、Heroes Home Credit（为军人提供4000美元过户费用抵免）以及包含免费取消、保修和提前入住的Opendoor Guarantee [18] - 卖家保障（Seller Guarantee）：使用Cash Plus出售房屋的卖家，如果不满意公司的销售方式，可以支付较低的“重新上架费”撤销交易并取回房屋 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场覆盖范围：在约10周内，通过人工智能将服务覆盖范围从约占美国三分之一的房主，扩大到覆盖美国本土48个州几乎所有的房主，覆盖范围几乎增加了两倍 [19][20] - 市场扩张效果：市场快速扩张带来了每周数千个增量合格销售线索，且没有增加额外的营销支出 [20] - 成熟市场渗透：在运营时间较长的成熟市场，20%的潜在卖家在联系房产经纪人之前会先尝试使用opendoor.com [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 四步转型计划：1）在2026年底前实现12个月前瞻性调整后净收入盈亏平衡，开始产生现金并不再被迫筹集股权 [2][3]；2）在提高交易速度的同时实现显著的正向单位经济效益，包括推出抵押贷款等金融服务 [2]；3）随着单位经济效益提升，将公司重点从主要建立渠道转向直接与买卖双方交易，并专注于减少房屋持有天数而非任意提高价差 [2]；4）允许买卖双方在Opendoor平台上直接交易，而无需从Opendoor买卖，以降低资本风险并提供更多选择 [3] - Opendoor 2.0核心转变：公司从自营交易商转变为做市商，结构性的转变旨在跨越宏观经济周期保持韧性 [9] - 产品策略转变：从“一刀切”的报价模式，转变为允许卖家根据所需预付款金额调整费用的灵活模式，实现风险降低、卖家付费更少、公司盈利更多的双赢局面 [16][17] - 增长杠杆：除了核心产品，还通过扩大地理覆盖范围和“购买框”来扩大服务人群 [19] - 技术债务与成本优化：积极偿还技术和组织债务，将年度主机托管成本从2025年初的1200万美元降至2025年底的不足500万美元；通过内部开发替代第三方工具，每年节省至少100万美元，并大幅提升处理速度 [24][25] - 人工智能深度整合：公司自称是公开市场上人工智能构建程度最高的公司之一，人工智能已深入运营、销售、合规等各个团队，普通运营人员也能在一周内利用AI自动化完成原本耗时数小时的手动文档工作 [12][13][14] - 定价与风险管理：采用新的机器学习模型进行房屋销售定价，避免过去“一刀切”的降价策略，实现针对每套房屋的精准定价；同时，利用真实需求信号构建了新的房屋级别持有天数模型 [26] - 抵押贷款产品：已在2026年1月开始构建抵押贷款产品，并计划在本周推出测试版，开发周期仅约10周 [46][47][69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境：当前并非最强劲的房地产市场，但公司2025年10月的收购队列表现优异，证明了运营模式的结构性转变 [8][9] - 未来前景与指引： - 收购目标：目标是在2026年第四季度退出时实现约每季度6000套房屋的收购量 [36][47] - 营收指引：预计2026年第一季度营收环比下降约10%，这主要是由于第四季度初库存水平较低以及成功清理了老旧库存 [38] - 贡献利润率：贡献利润率已在2025年9月触底，之后逐月改善，预计2026年第一季度末将公布自2024年第二季度以来的最高贡献利润率 [39] - 调整后EBITDA：预计2026年第一季度调整后EBITDA亏损在3000万至3500万美元的低位到中位区间，显示连续改善 [39] - 盈利目标：目标是在2026年底实现12个月前瞻性调整后净收入盈利 [3][39]；内部计划显示，公司有望从2026年第二季度开始实现年度调整后EBITDA盈利 [42] - 风险应对：公司构建了更广泛的工具包来应对市场下行风险，包括更具选择性的收购策略、提高转售速度以及推广Cash Plus产品来转移价格风险 [66][67]；2025年10月队列在同期全国房价下跌约300个基点的情况下，贡献利润率保持稳定或略有改善，证明了新模型的风险抵御能力 [68] - 长期愿景：致力于解决美国购房卖房体验差、速度慢、不确定性高的问题，目标是成为房主卖房时的默认首选平台 [27][57][84] 其他重要信息 - 领导团队重组：公司已组建全新的世界级领导团队，包括新任首席运营官、首席财务官、总裁、首席增长官、首席人事官和首席商务官，在CEO直接管理的18人中，有10人是一年前未在公司工作的 [11][12] - 透明度与问责：公司承诺每个季度对照计划进行复盘（绿色/黄色/红色评级），并实时在 accountable.opendoor.com 上更新收购合同和进展数据 [26][27] - 军事社区支持：已推出Heroes Home Credit，为现役军人和退伍军人购买Opendoor房屋提供4000美元的过户费用抵免，并努力使VA贷款与Opendoor无缝衔接 [18][81][82] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司当前盈利进展与收购量处于目标区间低端的原因 [40] - 回答 (盈利进展)：公司正按计划推进，贡献利润率已在2025年9月触底并逐月改善，预计2026年第一季度末将达到自2024年第二季度以来的最高水平；目标是在2026年底实现12个月前瞻性调整后净收入盈利，以确保公司现金可持续且无需再融资；内部计划显示有望从2026年第二季度起实现年度调整后EBITDA盈利 [41][42] - 回答 (收购量原因)：公司目前选择将资源优先投资于产品开发（如抵押贷款产品）和优化销售漏斗，为长期增长储备“燃料”，而非单纯追求达到收购目标区间上限；对实现年底每季度6000套的收购目标充满信心 [43][44][45][46][47] 问题: 人工智能的内部应用及对客户体验的影响 [50] - 回答：人工智能被深度用于承销等流程，将人类从数据整理、文档创建等机械工作中解放出来，转而专注于审核AI输出和处理异常情况（如临街房屋估价）；这使客户能获得更公平、快速且错误更少的报价，投资者则应看到运营费用占收入比例下降及公司运营效率提升 [50][51][52][53]；AI会颠覆某些行业，但对于解决房地产行业中定价和运营复杂性等核心问题的公司而言是巨大助力 [54] 问题: 如何使Opendoor成为卖家卖房时的默认首选 [56][57] - 回答：成为默认选择的关键是赢得信任，这需要通过卓越的产品体验来积累声誉；公司正在为此努力：1）扩大服务可用性至美国本土48州；2）消除所有摩擦点，提供公平、优质、快速的报价和愉悦的体验；3）持续提供价值，包括快速交易、有竞争力的定价和出色的服务（如抵押贷款产品）；在成熟市场中，已有20%的潜在卖家在联系经纪人前先尝试Opendoor，这是一个好的开始 [57][58][59][60][61] 问题: 股价下跌背景下，投资者应如何评估公司进展及恢复市场信心的策略 [62] - 回答：管理层专注于业务本身而非每日股价，认为通过打造人们需要和重视的产品，股价终将反映业务价值；投资者应关注业务是否出现结构性改善，例如公司提供的四步计划执行情况；管理层自身与股东利益高度一致（年薪1美元），其职责是构建一个有价值的企业，相信“得分自会照顾自己” [62][63][64][65] 问题: 若全国房价再跌5%-10%，对公司利润率和库存风险的影响及准备情况 [66] - 回答：Opendoor 2.0模式的核心是快速周转房屋而非持有，新模型提供了更丰富的风险管理工具：1）选择性收购，对高质量、预期转售快的房屋提供有竞争力的价格，对高风险或预期周转慢的房屋保持较高价差；2）提高转售速度，已将上市超过120天的房屋比例从51%降至33%，2025年10月队列的转售速度是2024年10月的两倍；3）推广Cash Plus产品，让卖家保留更多价格风险，公司以更少资本风险赚取费用；公司无法免疫于市场下跌，但2025年10月队列在全国房价下跌约300个基点期间贡献利润率保持稳定，证明了新模型的结构性韧性 [66][67][68] 问题: 抵押贷款等附加服务的扩展计划及2026年预期 [69] - 回答：抵押贷款产品测试版将于本周推出，管理层对此非常乐观；关于附加产品（如抵押贷款）的附着率，目前有假设但尚无确切答案，公司将“少承诺，多交付”；此外，公司可能向合作伙伴（如房屋建筑商）授权使用其正在构建的、更针对资产出售者的软件栈 [69][70][71] 问题: 收购加速后房屋质量与盈利能力的观察、意外发现及衡量未来进展的关键指标 [72] - 回答：2025年10月收购队列是Opendoor 2.0模式下的第一个完整队列，其表现（转售速度是2024年10月的两倍且利润率超预期）证明速度与利润率可以兼得；一个积极的意外发现是，该队列从售出10%到50%的过程中，利润率基本保持平坦（甚至微升18个基点）， degradation（边际 degradation）为历史最低；展望未来，关键衡量指标仍是三大管理目标：1）扩大收购规模，目标年底达每季度6000套；2）提高利润率和转售速度，以回归5%-7%的目标贡献利润率区间；3）在重新扩大规模时构建运营杠杆，保持固定运营费用持平或下降，可变运营费用占收入比例持平或下降 [73][74][75][76] 问题: 公司为军人社区提供的帮助 [78][79] - 回答：公司已推出Heroes Home Credit，为现役军人和退伍军人提供4000美元过户费用抵免；正在努力确保VA贷款与Opendoor流程无缝衔接；认为赢得军人社区信任的关键是打造真正满足其需求的产品并信守承诺，依靠口碑传播 [81][82][83] 问题: 对公司两年后的展望 [84] - 回答：两年后期望公司能兑现所有承诺，成为房主卖房的默认选择，同时实现利润率与规模的兼顾；届时，当前构建的AI基础设施将产生复合效应，讨论焦点将从验证模式转向如何扩大规模服务更多人；最终目标是让更多普通家庭（如堪萨斯城的教师）能够负担得起住房 [84][85][86]