财务数据和关键指标变化 - 第四季度归属于公司的净收入为7800万美元，同比下降24.5%，摊薄后每股收益为1.78美元，同比下降23% [4][10] - 第四季度房屋交付量为1,038套，同比增长1.9%，创公司第四季度历史新高 [4] - 第四季度房屋销售收入为5.5亿美元，同比下降1.3% [9] - 第四季度平均销售价格为53万美元，环比增长1.1%，同比下降3.1% [9] - 第四季度房屋建筑毛利率为29.4%，同比下降490个基点，环比下降170个基点，主要由于更高的激励措施和产品组合变化 [5][9] - 全年房屋交付量为3,943套，同比增长4.2%，创公司全年历史新高 [10] - 全年房屋销售收入为21亿美元，同比增长1% [10] - 全年房屋建筑毛利率为30.5%，同比下降330个基点 [10] - 全年归属于公司的净收入为3.13亿美元，同比下降18%，摊薄后每股收益为7.07美元，同比下降16.3% [11] - 第四季度销售、一般及行政费用占住宅单位收入的比例为10.6%，同比下降30个基点，主要受人员成本降低驱动 [9] - 第四季度净新屋订单为883套，同比略有增长，环比仅下降1.7% [11] - 全年净新屋订单为3,795套，同比增长3.1% [11] - 第四季度平均活跃销售社区数量为101个，同比下降5% [11] - 第四季度销售速度小幅提升至每月2.9套，上年同期为每月2.8套 [11] - 第四季度新开工房屋884套，同比下降14%，环比下降7% [12] - 季度末在建房屋约2,048套，同比下降12.5% [12] - 季度末积压订单价值为3.54亿美元，同比下降28.5%，主要由于快速入住销售比例更高，以及Trophy品牌销售占比增加 [12] - 积压订单平均销售价格下降8.2%至68.1万美元，原因是各品牌激励措施增加及产品组合变化 [13] - 第四季度折扣和激励措施占住宅单位收入的比例从去年同期的5.2%上升至9.2% [9] - 第四季度净新订单的激励措施比例上升至10.2%，同比增加380个基点，环比增加130个基点 [18] - 季度末现金头寸为1.55亿美元，总流动性为5.2亿美元，其中房屋建筑信贷额度未动用部分为3.65亿美元 [16] - 净债务占总资本比率降至8.2%，债务占总资本比率降至14.7%，在中小型上市住宅建筑商同行中名列前茅 [15] - 第四季度回购了359,000股普通股，价值约2300万美元，2025年全年回购了140万股，价值约8300万美元 [13] - 董事会授权新的股票回购计划，额度高达1.5亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - Trophy品牌（现房建筑商）占公司总积压订单价值的14%，但占交付量的近一半 [13] - Trophy品牌在达拉斯-沃斯堡地区的平均建造周期低于90天，创其历史新低 [19] - 全资抵押贷款公司Green Brick Mortgage在第四季度完成并发放了超过380笔贷款，平均FICO分数为746，平均债务收入比为40% [18] - Green Brick Mortgage预计到2026年底，其贷款捕获率将达到75-85%，这是专属抵押贷款公司的典型水平 [19] - 公司整体建造周期较一年前缩短了20天，降至130天 [19] - 公司改变了“控制地块”的定义，现包括根据已执行的期权合同或买卖协议拥有合同权利收购的所有土地或地块 [22] - 根据新定义，年末拥有和合同控制的地块总数同比增长10%至约48,800块，其中37,000块为自有，约11,800块为合同控制 [23] - Trophy品牌约占公司拥有和合同控制地块总数的70% [23] - 扣除约25,000块位于长期总体规划社区的地块，公司的地块供应约为6年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - Trophy品牌在达拉斯-沃斯堡和奥斯汀市场持续增长，并计划在2026年春季销售季在休斯顿开设首个社区 [7] - Green Brick Mortgage服务已扩展至奥斯汀社区，预计在2026年第一季度末前覆盖所有达拉斯-沃斯堡社区，2026年春季销售季覆盖休斯顿，2026年中覆盖亚特兰大 [19] - 所有市场的劳动力供应保持相对稳定 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是保持运营卓越性，专注于土地收购和开发的纪律性方法，为未来增长定位 [6] - 公司致力于维持投资级资产负债表，以支持在高成交量市场的目标扩张 [7] - 公司相信其金融服务平台在2026年产生的税前收入将超过其所有债务的利息成本 [7] - 公司通过Trophy品牌服务关键的首次购房者和改善型购房者细分市场，同时进一步多元化收入基础并加强在关键德克萨斯州市场的存在 [8] - 公司拥有经验丰富的团队和位于理想填充及填充邻近地段的强大土地储备，这将继续推动其成功 [8] - 公司认为其优越的土地位置提供了竞争优势，将成为未来几年强劲增长的基础 [21] - 鉴于现有土地和地块储备的强度，公司对未来土地机会保持耐心和选择性，同时不损害近期和中期的业务增长能力 [22] - 公司正在仔细重新调整资本配置计划，以符合长期增长目标并应对不断变化的市场条件 [20] - 公司不进行地块囤积，因此地块成本不会基于囤积地块的资本成本而增加，这被视为相对于许多同行的优势 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业绩是在住房市场许多消费者面临持续可负担性挑战的背景下取得的，尽管消费者信心减弱和住房库存供应增加，表现依然坚韧 [4] - 宏观经济格局在短期内给整个行业带来逆风，但公司相信过去十年推动其成功的核心优势将使公司能够继续自信灵活地应对挑战 [5] - 整体市场状况因宏观经济和政治不确定性而充满挑战，但公司保持警惕，监控并响应买家偏好的变化 [8] - 公司对长期前景保持乐观，并相信其战略土地位置、高质量和多样化的产品供应以及投资级资产负债表将为股东的未来增长和行业领先回报铺平道路 [24] - 2025年部门总裁级别无人员流动，公司拥有经验丰富、长期服务的经理团队 [24] - 公司认识到在当前经济不确定和市场波动时期流动性的重要性，其投资级资产负债表和低财务杠杆提供了灵活性 [15] - 公司相信其强大的现金状况和流动性使其能够应对挑战性的市场条件，机会性地部署资本以最大化股东回报，并在住房市场改善时加速增长 [16] - 公司继续看到所有消费者细分市场都面临挑战性的销售环境，受到可负担性挑战和就业市场疲软的影响 [17] - 公司通过提供价格优惠、利率买断和成交成本激励措施来应对消费者的可负担性挑战 [17] - 利率买断仍然是推动流量和销售的必要工具，尤其是对于快速入住房产 [18] - 公司认识到关税问题带来的担忧，并继续与供应商密切合作以减轻任何潜在影响，认为关税对明年收益影响最小，但仍在评估最高法院对特朗普政府关税的裁决以及政府可能的回应 [20] - 公司通常不提供社区数量的具体指引，因为新项目推向市场可能需要18-24个月，但目标是到今年年底增加社区数量 [50] - 随着Trophy品牌在业务中占比越来越大，其销售速度至少是高端建筑商Southgate的两倍，因此公司不一定需要社区数量增长来实现收入或单位数量的显著增长 [51] - 公司可以看到未来两到三年社区数量将有意义的加速增长 [52] - 土地支出方面，鉴于过去几年地块供应的增加，预计今年土地支出会更高，但尚未准备好给出具体数字 [54] - 公司正在为前几年收购的土地增加大量的横向开发资金，目标是在未来几年大幅提高社区数量 [55] 其他重要信息 - 第四季度取消率为7.6%，较2024年第四季度的7.8%有所改善，是上市住宅建筑行业中最低的取消率之一 [17] - 公司更新了无担保循环信贷额度，将其延长至2028年12月，并显著降低了利率 [16] - 第四季度在土地和地块收购上花费了3600万美元，在土地开发上花费了9000万美元（不包括成本分摊 reimbursements） [20] - 2025年全年土地收购支出为2.67亿美元，土地开发支出为3.23亿美元 [20] - 许多土地开发项目涉及特殊融资区，可为公共基础设施成本提供 reimbursements，从而减少净开发支出 [20] - 一月份德克萨斯州遭遇恶劣天气事件，导致业务基本停滞7-10天，影响了销售基准比较 [38] - 二月份销售开局良好，公司受到鼓舞 [40] - 公司正在将销售和成交成本从销售成本重新分类为收入抵减项，预计今年晚些时候开始进行分部报告 [33][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度毛利率下降的主要驱动因素是什么？是利率买断还是产品组合？ [26] - 毛利率下降主要由更高的激励措施和折扣驱动，在所有区域都看到压缩，产品组合影响较小，部分小型建筑商的异常情况更多是由于社区组合 [26] 问题: 目前利率买断到什么水平？ [27] - 入门级产品的利率买断至4.99%，利率为3.21% [28] - 利率最近略有下降，首次跌破6%，每四分之一个点的利率下降大约相当于公司1个点的激励成本 [31] 问题: 每套房子的成本环比上升了几个点，是来自直接成本还是土地成本？ [32] - 直接成本持续下降，随着从旧的遗留社区过渡，新的地块价格更高，但地块成本同比和环比相对稳定，每块地大约有1000-2000美元的变动 [33] - 成本增加的最大驱动因素是销售和成交成本，这些成本目前仍计入销售成本，但今年晚些时候将重新分类为收入抵减项 [33] 问题: 春季销售季到目前为止的情况如何？交通量或订单有何变化？ [37] - 一月份因恶劣天气业务基本停滞7-10天，约占当月三分之一时间，因此很难与二月份比较 [38] - 二月份开局良好，公司受到鼓舞 [40] 问题: 公司的库存水平以及整个市场的库存水平如何？ [43] - 公司所有品牌对成品现房的需求都非常高，公司持有的库存水平，特别是现房和成品现房方面，比以往更高，价格范围从25万美元到120万美元 [43] - 季度末，公司平均每个社区持有约5套成品现房，其中一半属于Trophy品牌，根据二月份的销售速度，这大约相当于1到1.5个月的供应量 [44] - 在更广泛的市场库存方面，公司处于中等水平，有些竞争对手持有更多成品库存，有些则较少，但通常每个人都至少持有相当于一个月销售量的成品现房 [48] 问题: 2026年社区数量增长有何方向性指引？ [49] - 公司通常不提供社区数量指引，因为新项目推向市场需要18-24个月，但目标是在今年年底增加社区数量 [50] - 随着Trophy品牌占比增大，其销售速度更快，因此不一定需要社区数量增长来实现收入或单位增长 [51] - 可以看到未来两到三年社区数量将有意义的加速增长 [52] 问题: 2026年的土地支出是否会低于2025年？ [54] - 尚未披露今年的具体支出金额，希望度过春季销售季后提供指引，鉴于过去几年地块供应的增加，预计今年土地支出会更高 [54] - 公司正在为前几年收购的土地增加大量的横向开发资金，目标是在未来几年大幅提高社区数量 [55] 问题: 2026年交付量的轨迹如何？交付量增长与开工量或在建房屋量之间的关系是否会重新确立？ [59] - 第四季度已减少开工量以调整库存规模，目标是使每期开工量与销售量大致相同，随着年底社区数量增加，预计开工量会增加，但今年可能无法从这些开工中获得全部交付收益，未来几年目标是增长社区数量和交付量 [61] 问题: 关于现房策略，随着Trophy增长，现房比例应会继续增加，但一些竞争对手正转回按订单建造销售，公司如何看待2026年现房与按订单建造的平衡？ [62] - Trophy品牌在满足那些想要现房、确定抵押贷款利率、有即时需求的买家方面非常成功 [63] - 整个行业在提供符合消费者需求的现房产品方面做得很好，这种需求甚至延伸至60万、70万乃至100万美元价位的产品，公司将继续大量建造现房，因为这是买家所期望的 [64] - 公司拥有29%-30%的毛利率，需求弹性很大，激励措施可以吸引增量买家，公司可以灵活调整现房库存策略，这与低毛利率的同行不同 [65] 问题: 本季度及进入春季后，公司有何定价能力？有多少比例的社区能够提价？ [68] - 能够在部分社区提价，但总体上仍然在与库存竞争，行业竞争格局依然激烈 [68][69] - 公司积压订单质量较高，取消率仅约7% [70] 问题: 交通量（包括到访量和网络流量）情况如何？ [71] - 二月份在所有渠道的交通量都表现良好，天气有利，销售开局创纪录 [71] 问题: 在新交易或重新谈判的交易中，是否看到目标市场土地价格更优惠？新交易活动的土地定价趋势如何？ [72] - 对于公司不想要的土地或地块，需求疲软，价格较低，对于能够产生高利润的优质土地，价格非常坚挺，预计将保持坚挺，因为这类物业能以更低风险产生高利润，目前市场呈现两极分化 [72] 问题: 积压订单中除Trophy外的86%部分，目前的激励负担与一年前相比如何？对于价格更高、更多定制化的按订单建造房屋，现在是否需要提供更多激励？ [73] - 对于100万美元以上的按订单建造房屋，需要提供比一年前更高的设计中心额度，对于60万-70万美元的房屋，买家对成品现房比按订单建造更感兴趣，需要提供成交成本激励、利率买断等一年前不需要的措施 [74] - 第四季度交付的激励比例为9.2%，高于一年前的5.2%，新订单的激励比例小幅上升至10.2%，如果能在减少激励的同时保持销售势头，公司会考虑这样做 [75]