财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股收益增长53%至4.67美元，去年同期为3.06美元 [5][8] - 综合税前收入增长54%至22亿美元，收入增长21%，综合税前利润率提高540个基点至24.8% [5] - 截至6月30日的过去12个月，房屋建筑库存回报率为41.7%，综合股本回报率为35.1%，去年同期为29.5% [5][21] - 第三季度净收入增长48%至16亿美元，综合收入达88亿美元 [8] - 第三季度房屋销售毛利率为30.1%，较3月季度环比提高120个基点 [10] - 第三季度房屋建筑销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为6.6%，低于去年同期的7.1% [13] - 6月30日，公司房屋建筑流动性为28亿美元，房屋建筑杠杆率为17%，净现金后为12.1%，综合杠杆率为24.9%，净现金后为19.3% [21] - 6月30日，股东权益为181亿美元，每股账面价值为52美元，较去年同期增长35% [21] - 预计第四季度综合收入在100亿 - 108亿美元之间，房屋销售毛利率在29% - 29.8%之间，房屋建筑SG&A占收入比例约为6.3%，金融服务税前利润率低于20%，所得税税率约为24% [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第三季度房屋销售收入增长18%至83亿美元，成交21308套房屋，平均成交价格为391200美元，较去年同期增长20% [8] - 第三季度净销售订单减少7%至16693套房屋，总净销售订单价值增长8%至69亿美元，平均销售价格为415800美元，较去年同期增长16% [9] - 平均活跃销售社区数量较去年同期增长5%，环比增长1% [9] - 本季度有意放缓房屋开工至17900套，季度末库存房屋为56400套，较去年增长19%，环比下降6%，其中27200套未售出，1400套已完工 [14] - 第三季度房屋建筑在地块、土地和开发方面的投资总计17.5亿美元，其中8.9亿美元用于成品地块，6.8亿美元用于土地开发，1.8亿美元用于收购土地 [15] 金融服务业务 - 第三季度金融服务税前收入为1.283亿美元，税前利润率为50.5%，去年同期分别为7030万美元和37.3% [17] - 本季度抵押贷款公司99%的贷款发放与房屋建筑业务成交的房屋相关，为69%的购房者提供融资，FHA和VA贷款占抵押贷款公司业务量的41%，借款人平均FICO评分为724，平均贷款价值比为88%，首次购房者占本季度成交业务的56% [18] 租赁业务 - 第三季度租赁业务税前收入为4300万美元，收入为1.1亿美元，涉及出售1处298套单元的多户租赁物业和1处84套房屋的单户租赁物业 [19] - 截至6月30日的9个月内，租赁业务税前收入为2.15亿美元，收入为4.89亿美元 [19] - 6月30日租赁物业库存为20亿美元，去年同期为7.6亿美元，包括约7亿美元的多户租赁物业和13亿美元的单户租赁物业 [20] - 预计2022财年租赁业务收入约为8亿美元 [20] Forestar业务 - 第三季度，多数股权持有的住宅地块开发公司Forestar报告总收入为3.085亿美元，税前收入为5270万美元 [16] - 全年预计交付17000块地块，产生14亿美元收入，税前利润率超过14% [16] - 6月30日，Forestar拥有和控制的地块总数为97000块，与去年基本持平，59%的自有地块与公司有合同或优先购买权，第三季度购买的2.58亿美元成品地块来自Forestar，季度末Forestar流动性约为5亿美元，净债务与资本比率为32.8% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度大部分时间住房市场需求强劲，但6月开始因抵押贷款利率快速上升和通胀压力，需求放缓，取消率上升 [6] - 第三季度取消率为24%，去年同期为17% [9] - 可负担价格的新房和二手房供应仍然有限，过去12个月成交房屋中54%价格低于35万美元，平均销售价格比其他上市房屋建筑商低约10万美元 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借经验丰富的团队、可负担的产品、灵活的地块供应以及强大的贸易和供应商关系，应对不断变化的市场条件，通过管理产品供应、激励措施、房屋定价、销售节奏和库存水平来优化回报 [7] - 计划继续平衡现金流利用优先级，包括核心房屋建筑业务、租赁业务、保持保守的房屋建筑杠杆和强大的流动性，持续支付股息和回购股票 [24] - 公司认为与过去周期相比，整个行业在当前市场中更加自律，更注重现金流和回报，预计行业开工将保持纪律性，待利率稳定后开工将回升，公司将继续争取市场份额 [102][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场过渡的不确定性可能会持续一段时间，但公司有能力应对变化的市场条件，凭借强大的资产负债表、流动性和低杠杆，在不断变化的经济环境中有效运营并继续扩大市场份额 [7][26] - 尽管需求有所放缓，但仍有合格买家，随着家庭形成的持续和通胀压力推动租金上涨，市场仍有需求 [6] - 公司将继续调整以适应市场条件，预计第四季度销售价格上涨速度将放缓，激励水平将从历史低位上升，房屋销售毛利率将低于第三季度 [12] 其他重要信息 - 公司将在明天提交10 - Q报告，电话会议后将在投资者关系网站的新闻和活动板块的演示部分发布更新的投资者和补充数据演示 [4] - 本季度支付现金股息7920万美元，董事会已宣布8月支付与上季度相同水平的季度股息 [22] - 本季度回购470万股普通股，花费3.1亿美元，本财年至今共回购1050万股，花费8.542亿美元，较去年同期增长29%，预计2022财年末流通股数量将比2021财年末减少约3% [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 较低的交付展望是反映对取消率、施工延误还是两者的担忧？ - 两者都有，公司存在持续的施工延误，同时市场已经疲软，公司对新的成交指引有信心，但由于市场不确定性，范围比平时更大，有上升和下降的可能性，公司相信施工周期时间会改善并将房屋转化为成交 [28][29] 问题2: 取消订单的转售能力如何，这些销售是否有明显的平均销售价格（ASP）或利润率损失？ - 转售能力仍然很强，但转售和重新审核买家资格需要4 - 12周时间，公司仍看到对房屋的良好需求 [30][31] 问题3: 取消率的变化是数学问题（高利率、高价格导致人们负担不起）还是心理问题（人们担心房屋价值、经济或工作），与过去周期相比如何？ - 可能两者都有，6月中旬长期利率在3 - 4天内上升100个基点，造成支付冲击，同时人们对2008 - 2010年住房市场的记忆也有影响 [33][34] 问题4: 垂直施工的延误与水平施工的延误有何关系，是否会影响社区按时开放，还是更多是市场放缓的原因？ - 两者都有影响，除了垂直施工延误，许可过程和社区上线也有延误，导致交付指引低于之前预期，垂直施工开始稳定，但水平施工仍将是按时开放新社区的挑战 [35][36] 问题5: 公司期望的成品样板房数量是多少，随着该数量增加，在建样板房数量会怎样，未来几个季度在建工程（CIP）库存金额会如何变化？ - 公司希望尽快出售成品样板房，目前1400套仍处于较低水平，历史上通常更高，目标是每个社区不超过一两个成品样板房，历史正常周期下住房库存每年周转两次，目前因周期延长较慢，预计明年改善，公司正在调整开工以反映需求放缓，总体样板房比例处于正常范围，将根据需求调整开工，在建工程成本因通胀上升，但第四季度房屋库存预计下降，这是正常的季节性现象 [38][39][40][41][43] 问题6: 目前激励水平与正常业务相比如何，短期内预计会比正常水平高多少？ - 目前激励计划可能仍低于正常水平，预计最终会恢复正常，激励水平将取决于市场需求，公司将按市场和社区管理以实现回报最大化 [44][45][46] 问题7: 过去30 - 45天取消率有何变化，对第四季度有何预期？ - 本季度前半段取消率在正常范围，6月大幅上升，7月仍处于高位但未继续上升，公司将密切监测，目前仍看到良好的核心需求，取消订单转售顺利，希望未来几个月需求和取消率能稳定 [48][49][50] 问题8: 不同价格点（入门级、改善型、高端）和地理区域的购房行为是否有差异？ - 对抵押贷款利率敏感的买家可能受影响更大，但本季度56%的成交是首次购房者，公司为他们提供利率锁定产品，有购房需求的买家仍在购买，更具 discretionary 的买家可能因价值预期而暂停购房，公司业务主要关注首次购房者和首次改善型购房者，提供可负担的房屋 [51][52] 问题9: 毛利率指引与市场上听到的激励措施增加情况是否相符，激励措施是否使销售节奏回到理想水平，7月激励措施是否继续上升？ - 毛利率指引考虑了进入第四季度的积压订单，这些买家锁定了利率，同时也考虑了当前销售且将在第四季度成交的房屋可能面临的激励环境，市场上关于激励水平的评论并非不准确，第四季度成交将部分反映当前环境和积压订单情况，毛利率还受过去6 - 9个月成本环境影响，如木材价格波动 [54][55][56] 问题10: 在市场较软的情况下，2023财年的股票回购计划会如何？ - 公司从一开始的计划就是保持一致，平衡支持房屋建筑库存和资金增长，目标是持续运营、扩大市场份额和增加家庭购房机会，预计不会改变 [57][58] 问题11: 在激励措施恢复正常的环境下，公司业务的毛利率会怎样？ - 市场条件变化时，价格上涨放缓和激励措施增加会先影响收入，成本变化滞后，通常会有两到三个季度成本较高对短期毛利率有压力，但之后成本方面有改善机会，如木材价格已有所缓解，公司目标是在成本方面努力抵消价格和激励措施的影响，以保持良好的毛利率，具体取决于住房市场和需求强度 [60][61] 问题12: 公司投资组合中哪些部分可能更容易受到减值影响？ - 公司目前从30%的毛利率开始，距离广泛减值还很远，需要房价大幅下跌才会出现，目前没有项目在内部关注名单上，若市场过渡中某些市场房价下跌更多，这些市场的项目可能首先受到关注 [64][65] 问题13: 激励措施的弹性如何，哪些市场激励措施更有效，哪些市场需求对激励措施不太敏感？ - 目前尚未看到明确模式，目前低于历史正常水平的激励措施在推动流量方面有效，总体流量因市场条件放缓，但激励措施有助于转化取消订单的房屋，公司将根据市场需求按社区调整以实现回报 [67][68] 问题14: 公司的租赁业务中，与租赁投资者的对话情况如何，对租赁市场需求有何预期？ - 公司将社区推向市场时仍看到很强的兴趣，投资者的估值受长期融资成本影响，交易完成时间较长，但仍有巨大需求，社区开始租赁时也看到强劲的入住需求 [69][70][71] 问题15: 公司是否将部分规划中的社区从出售转为租赁？ - 公司会根据市场需求评估，如果某个市场销售节奏放缓，土地储备时间变长，会考虑将原本计划出售的项目转为租赁，以更快实现土地价值，且不会蚕食出售业务，公司在土地收购时按出售进行估值 [72][73] 问题16: 6月订单退出率和7月趋势如何，哪些地铁区域表现好或差？ - 公司不具体谈论每月订单，但6月销售疲软，是本季度最差的销售月份，由于需求放缓和取消率上升，7月取消率仍处于高位但未恶化，销售仍有挑战，但市场仍有一定需求，公司每天仍有销售和成交，德州和佛罗里达州将继续推动全国数据，整体市场没有明显的问题区域，只是市场有调整和重置 [75][77][78][80] 问题17: 公司是否开始重新协商土地合同，在什么市场条件下会放弃最近的合同？ - 公司不断评估土地投资组合，有期权土地的优势是可以根据项目进展做出决策，会继续与合作伙伴合作，根据市场条件调整投资组合，以反映实际情况 [81][82] 问题18: 鉴于木材价格波动和需求不确定性，公司是否考虑对冲木材成本？ - 公司历史上未尝试对冲此类成本，与当地供应商合作以获取最佳价值，尚未评估新市场情况，但会考虑有意义的风险抵消措施 [84][85][86] 问题19: 未来一年土地支出的初步想法如何，与今年和去年相比怎样？ - 公司目前仅拥有约13万套地块，会持续购买更多地块，大部分购买为成品地块并即时投入生产，预计会持续补充土地管道，根据市场条件调整土地和库存，支出将与计划一致 [87][88] 问题20: 订单价格趋势有哪些意外因素，市场价格是有惊喜的韧性还是有下降？ - 公司认为买家需求仍然存在，有住房形成和就业创造，市场虽有调整和不确定性，但仍有机会，目前处于调整期，买家因利率冲击调整预期，公司将根据市场情况调整以满足买家需求 [90][91][93] 问题21: 本季度17000套的开工节奏因供应链问题削减了多少，短期内合理的开工节奏是怎样，在什么情况下2022年开工能超过85000套？ - 本季度有意降低开工节奏以适应市场，主要是考虑生产和生产能力，此前开工节奏较大，供应链和劳动力市场存在挑战，未来将根据市场条件调整开工节奏，目前处于调整期，待找到稳定基础后将维持合适的开工节奏以实现交付目标，2023财年情况需在11月重新评估，取决于市场是否稳定，公司会根据市场情况定位以实现增长和市场份额巩固 [94][95][96] 问题22: 目前正在销售的房屋土地大多在疫情前控制，新地块的毛利率与当前毛利率相比如何，多久会耗尽有利的成本基础？ - 土地价格在全国不同地区有差异，土地价格增长率也不同，公司每季度看到的地块成本每平方英尺增长为低到中个位数，由于大量土地在不同时间签约，预计未来季度成交中地块成本仍将有相对温和的增长 [99][100] 问题23: 公司在住房市场放缓中是否试图获取份额，与过去周期相比，同行和竞争对手在供需方面的自律程度如何？ - 与过去周期相比，整个行业更加自律，更注重现金流和回报，对利率上升反应迅速，预计开工将保持纪律性，待利率稳定、价格和产品调整后开工将回升，获取市场份额是公司的核心战略 [101][102][103] 问题24: 7月需求是继续减速还是稳定和重置？ - 目前处于季度初期，难以判断，今年夏季比过去几年有更多季节性放缓，但仍有客户流量和房屋成交，市场可能回归更正常的季节性，夏季中期流量会稍慢 [104][105] 问题25: 是否看到土地价格下降，市场需求放缓是否带来土地成本的缓解？ - 目前市场处于暂停状态，土地价格是最后下降的因素，通常先在劳动力和材料成本上看到变化，土地价格会根据市场条件调整，滞后于住房需求，公司有较深的土地计划管道，如果土地价格与未来市场预期不平衡，公司有能力暂停土地收购 [106][107][108]