财务数据和关键指标变化 - 2022财年第一季度摊薄后每股收益增长48%至3.17美元，净利润增长44%至11亿美元，去年同期为7.92亿美元 [4][7] - 综合税前收入增长45%至15亿美元，收入增长19%，综合税前利润率提高380个基点至21.2% [4] - 截至12月31日的过去12个月，房屋建筑库存回报率为38.5%，综合股本回报率为32.4%，去年同期为24.4% [4][21] - 第一季度房屋销售毛利率为27.4%，较9月季度环比提高50个基点 [11] - 第一季度房屋建筑销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为7.5%，低于去年同期的7.9% [12] - 截至12月31日，股东权益为157亿美元，每股账面价值为44.25美元，较去年同期增长29% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第一季度房屋销售收入增长17%至67亿美元，成交18396套房屋，平均成交价格为36.18万美元，较去年同期增长19%，成交房屋平均面积下降1% [7] - 第一季度净销售订单增长5%至21522套房屋，订单价值增长29%至83亿美元，平均销售价格为38.36万美元，较去年同期增长22%，取消率为15%，低于去年同期的18% [8] - 本季度开工25500套房屋，较去年第一季度增长12%，截至季度末，房屋库存增长30%至54800套，其中25600套未售出，仅1000套为已完工房屋 [13] - 第一季度房屋建筑在地块、土地和开发方面的投资总计22亿美元，其中12亿美元用于成品地块，5.7亿美元用于土地开发，3.9亿美元用于收购土地 [14] 金融服务业务 - 第一季度金融服务税前收入为6710万美元，税前利润率为36.4%，去年同期为8410万美元和44.9% [17] - 本季度抵押贷款公司98%的贷款发放与房屋建筑业务成交的房屋相关，为66%的购房者提供融资服务，FHA和VA贷款占抵押贷款公司业务量的44%，借款人平均FICO评分为721，平均贷款价值比为88%，首次购房者占本季度成交业务的55% [17] 租赁业务 - 第一季度租赁业务税前收入为7010万美元，收入为1.565亿美元，去年同期税前收入为860万美元，收入为3180万美元 [18] - 截至12月31日，租赁物业库存为12亿美元，去年同期为3.86亿美元，本季度出售了一处350套单元的多户租赁物业，售价7620万美元，出售了两处共225套单户租赁物业，售价8030万美元，去年同期仅出售一处物业，售价3180万美元 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 平均活跃销售社区数量较去年同期下降3%，但较上一季度增长3% [8] - 公司目前进入102个市场，较上一季度增加4个市场，继续拓展中西部俄亥俄河谷地区的市场 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 尽管近期抵押贷款利率上升，但住房市场条件依然强劲，公司专注于实现回报最大化，同时继续增加市场份额 [5] - 公司计划通过房屋建筑业务产生强劲现金流，维持灵活的运营和财务状况，管理产品供应、激励措施、房屋定价、销售基础和库存水平，以优化回报 [6] - 公司将继续管理销售节奏，预计第二季度净销售订单数量与去年同期持平或最多实现个位数增长，有信心在2022财年实现两位数的销量增长 [10] - 公司计划扩大生产能力，增加住房库存，以满足市场需求，同时努力稳定并降低建筑周期时间至历史正常水平 [5][13] - 公司的租赁业务预计在2022财年产生超过7亿美元的收入，并计划在租赁平台上增加超过10亿美元的库存投资，使其成为未来收入、利润和回报的重要贡献者 [19] - 行业变得更加自律，公司和其他上市公司市场份额的增加将减少市场周期的波动 [31] - 由于供应链挑战和规模优势，小型私人建筑商和部分小型上市公司在交付房屋方面面临困难，市场可能会加速整合，大型建筑商将获得更多市场份额 [104][105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场需求依然强劲，尽管抵押贷款利率上升，但公司认为市场条件将保持相似，预计第二季度市场需求依然旺盛，但供应链挑战仍将持续 [5][22] - 公司预计建筑和地块成本将继续上升，但由于市场强劲，短期内有望通过提价抵消大部分成本压力，预计第二季度房屋销售毛利率与第一季度相似或略有改善 [11] - 公司对租赁业务的增长前景感到乐观，认为该业务将在未来为公司带来显著的收入和利润增长 [19] - 公司拥有强大的资产负债表、流动性和低杠杆率，能够在不断变化的经济环境中有效运营，并抓住市场机会 [25] 其他重要信息 - 公司预计2022财年第二季度综合收入在73亿至77亿美元之间，房屋建筑业务成交房屋数量在1.9万至2万套之间 [23] - 预计第二季度房屋销售毛利率约为27.5%，房屋建筑SG&A占收入的比例约为7.5%，金融服务税前利润率在30%至35%之间，所得税税率约为24% [23] - 公司预计2022财年全年成交房屋数量在9万至9.2万套之间，综合收入在345亿至355亿美元之间，预计全年所得税税率约为24%，股份回购将使流通股数量较2021财年末减少约2% [23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司20% - 30%的毛利率能否持续数年，以及相比历史平均水平，哪些结构性变化能使趋势毛利率高出100 - 200个基点？ - 公司认为当前市场强劲推动了毛利率上升，但市场疲软时毛利率可能会受到竞争影响而下降，不过公司目前处于非常强劲的水平，即使毛利率压缩仍能产生强劲回报 [29] - 公司目前销售成本中的利息较低，去杠杆化和资产负债表管理带来的成本优势有望持续，同时规模优势和建筑效率的提高也将部分持续 [29][30] - 行业变得更加自律，公司和其他上市公司市场份额的增加将减少市场周期的波动 [31] 问题2: 在利率可能上升的环境下，采用以投机为主的建筑模式并针对入门级买家，与按订单建造模式针对资金更充裕的买家相比，有哪些战略优势？ - 采用投机为主的建筑模式可以更紧密地安排抵押贷款申请、资格审核和成交时间，减少买家在积压订单中的时间，降低利率风险，同时公司将继续关注房屋的可负担性 [33] 问题3: 公司有56600套在建房屋，假设周期时间为7.5个月，预计未来两个季度应能成交45280套，但公司第二季度的指导为1.9万至2万套，远低于该数量，原因是什么，是否意味着第三季度成交会加速，还是反映了对周期时间延长的保守估计？ - 公司在最近一个季度增加了约3000套房屋的开工量，这些房屋交付需要更长时间 [37] - 公司第二季度的指导是基于目前房屋的建设进度，全年来看，由于建筑周期延长，第三季度和第四季度的成交将比历史情况更集中 [38] 问题4: 租赁业务方面，每10亿美元库存的稳态收入水平是否有经验法则，以及在利率上升环境下，租赁物业的销售需求是否比自住买家更有韧性？ - 公司仍在发展和学习租赁业务，目前难以概括每单位的平均收入水平，公司会根据每个物业的具体情况进行评估，目前对租赁业务的需求和销售执行情况感到满意 [40] - 公司认为目前租赁产品需求强劲，即使利率上升，公司也有能力调整以适应市场变化，预计仍将看到强劲的需求 [41] 问题5: 第一季度SG&A低于预期的原因是什么，为什么预计第二季度不会有类似的杠杆效应？ - 平均销售价格的显著上涨是SG&A杠杆效应的一个驱动因素，但难以准确预测每个季度的平均销售价格走势，公司在预测时较为保守 [45] - 公司正在积极建设基础设施以支持业务规模的显著增长，预计SG&A支出将增加，第二季度成交预期与去年基本持平，因此无法获得成交量带来的杠杆效应，但仍能从销售价格上涨中受益 [46] 问题6: 考虑到全年收入增长预期较强，是否可以认为全年SG&A杠杆效应将超过10个基点，以及如何看待租赁业务全年的收入增长？ - 公司未对全年SG&A进行具体指导，但预计第三季度和第四季度SG&A的杠杆效应将超过第二季度 [48] - 公司全年租赁业务收入指导为超过7亿美元，本季度租赁业务利润率强劲，但每个项目情况不同，公司尚未对该业务的利润率进行具体指导，预计第二季度租赁业务成交量与第一季度相似，全年将实现7亿美元的收入目标 [48][49] 问题7: 公司之前表示预计通过提价抵消大部分成本增加，这是否意味着2022年提价会更加谨慎，以及公司是否会考虑降低平均价格？ - 随着开工量的增加，市场将达到平衡，利润率和平均销售价格将趋于稳定，公司以回报为基础设定吸收目标和开工目标，以实现效率最大化 [52] - 公司持续关注房屋的可负担性，虽然市场强劲，但不会像其他建筑商那样追求最高价格，而是努力在成本上升的情况下保持价格合理 [53] - 公司始终关注可负担性，通过优化产品、社区和土地利用等方式提高效率，以维持较低的生活成本，随着市场份额的增加和劳动力的整合，公司在土地收购方面将更具优势 [55] 问题8: 1月份利率上升后，不同价格段的市场情绪和活动是否有明显变化？ - 公司在过去一个月未观察到明显变化，所有市场的买家需求仍然超过房屋供应，公司继续在房屋建设后期阶段销售，以满足需求 [57] 问题9: 公司如何稳定并降低建筑周期时间，与同行相比有何优势？ - 公司员工是优秀的问题解决者，公司文化强调分散化管理，员工对问题负责，公司指导各部门了解社区的产能，并持续稳定地开工以提高产能 [60] - 公司通过稳定开工、减少产品选项、简化SKU、提前订购等方式消除瓶颈，提高施工效率，公司认为自己在完成房屋建设方面比同行更快 [61] 问题10: 公司目前控制的地块数量超过55万，未来这些地块将如何进入市场，在扩大社区规模、增加现有市场社区数量、开拓新市场等方面的长期规划如何？ - 公司将采取多种方式，包括扩大社区规模、增加现有市场社区数量和开拓新市场，长期来看，市场份额的分配不会有太大变化 [63][64] - 公司持续评估新市场，同时要求各团队在当地市场提高市场份额，地块供应是业务的关键部分，但目前获得地块和建设房屋的时间比过去更长 [64] 问题11: 目前取消率较低，但利率上升速度较快且建筑周期延长，如何看待取消率上升的风险？ - 公司进行的压力测试显示，利率上升导致的取消率上升幅度较小，目前利率上升刺激了更多需求，而不是使买家失去资格 [69] - 公司在房屋建设后期阶段销售，减少了买家锁定利率的时间，降低了利率变动的风险 [70] 问题12: 假设今年建筑材料产能没有显著增加，公司是否对供应链进行了结构性改变，例如采用更多预制构件，这些改变是结构性的还是仅为适应市场？ - 公司授权当地业务负责人解决各自市场的瓶颈问题，全国和地区采购团队与制造商和贸易伙伴合作，提供更明确的需求预测，帮助产品从制造商到分销再到工地的流程更加顺畅，包括增加沟通、简化产品等措施 [72] 问题13: 考虑到库存较低，市场上使用更多激励措施的可能性是否比过去更低，是否需要更多库存才能改变这种情况？ - 公司认为目前库存与需求仍严重失衡，特别是在佛罗里达、得克萨斯、亚利桑那和中西部等就业增长和人口流入的地区，短期内库存难以赶上需求，因此不太可能增加激励措施 [74] - 公司认为需要库存，特别是未售出的成品库存显著增加，才会考虑增加激励措施，目前12月底未售出的成品房屋仅1000套，处于较低水平 [75] 问题14: 即使供应链问题最终解决，行业是否会面临比疫情前更紧张的劳动力环境，公司如何克服这一问题并提高生产水平？ - 公司认为市场规模和在细分市场控制劳动力资源非常重要，通过稳定的房屋释放计划，可以聚集劳动力并提高效率 [77] - 公司通过简化产品、维持可负担性和建设位置优越、运营时间长的社区等方式，提高应对劳动力挑战的能力 [78] 问题15: 请说明成本的展望，特别是木材成本的走势及其对成本的影响，以及全年收入指导适度增加但交付量不变的考虑因素？ - 木材成本一直波动较大，公司曾有机会以低于去年春季和夏季峰值的价格采购，但价格下降持续时间短，最近几个月木材价格再次上涨，公司希望第二季度木材成本略有下降，这已反映在第二季度毛利率指导中，但预计第三季度开始木材成本将回升 [80] - 总体而言，公司在大多数地方面临轻微的成本压力，但价格上涨已抵消了部分压力，第二季度和第三季度初的木材价格下降将有所帮助 [81] - 公司全年收入指导的增加主要是基于目前对销售价格的预期，由于供应链挑战和建筑周期延长，公司目前在成交量方面没有更多提升空间 [84] 问题16: 租赁业务的目标回报率是多少，与房屋建筑业务相比如何，租赁业务是否会针对不同市场？ - 公司租赁业务在过去12个月的利润相对于库存投资约为20%，随着更多项目稳定交付，预计回报率将继续提高 [87] - 租赁业务的市场将与房屋销售业务的市场相匹配，目前很多市场对租赁产品接受度高，投资者对相关项目也很感兴趣 [87] 问题17: 第一季度房屋开工速度较第四季度显著提高的原因是什么，未来如何发展？ - 公司的开工速度提高符合计划，各部门和社区提前规划吸收速度，确保有许可证和地块，公司现场运营团队能力强，能够提前做好准备 [89][90] - 公司能够持续提高开工速度的关键在于地块储备和强大的供应商关系，公司希望保持这一节奏 [90] 问题18: 公司2022财年第二季度订单指导为持平至个位数增长，尽管库存有所增加且同比基数降低，但仍有增长空间，原因是什么？ - 公司销售仍受库存生产进度的限制，继续在房屋接近交付时销售，这是销售预期的主要驱动因素 [92] - 去年第二季度订单增长35%，今年第三季度和第四季度的同比基数将更有利 [92] 问题19: 随着租赁业务的发展，如果房屋销售需求放缓，公司如何看待将原本用于销售的社区批量出售给机构买家并转为租赁的机会，以及这种情况下的回报动态如何？ - 公司认为租赁平台建成后将降低土地投资组合的风险，提供另一种选择，但公司仍然相信房屋销售业务和住房所有权的重要性 [94] - 公司认为租赁业务有很大的发展潜力，能够为股东和员工创造价值，并且由于地理平台和内部部门的优势，公司有能力扩大租赁业务规模 [94] 问题20: 面对旺盛的需求，公司如何应对建筑周期时间的问题，如果周期时间继续延长，是否会增加开工量来弥补？ - 公司有开工目标，认为稳定可持续的开工量最终将推动销售和成交，这基于各部门交付房屋的能力 [98] 问题21: 如何看待当前负实际利率的情况，与过去相比有何不同？ - 公司认为现在是购房的好时机，住房比20世纪80年代更具可负担性，购房者能够锁定未来20年的住房成本，随着整体成本通胀和利率上升，现在购房是明智的选择 [100] - 公司观察到年轻人对购房的兴趣重新燃起，社交媒体上关于购房的讨论增多，从人口结构和财富效应来看，美国公众的购房能力和意愿都很强 [100][101] 问题22: 从当地运营商的角度来看，私人建筑商竞争对手的房屋库存、土地和社区数量是否会在2022年显著增长，以及如何看待新屋销售在第四