财务数据和关键指标变化 - 公司大幅提高全年同店收入、NOI和标准化FFO指引，同店收入指引从下降6%-8%上调至下降4%-5%，NOI指引从下降7.5%-8.5%上调至下降7.5%-8.5%，标准化FFO中点从2.75美元上调至2.90美元 [6][24][29] - 季度同店收入和NOI环比首次出现正增长，但同比仍为负增长，主要因较高租金和较低优惠尚未完全体现在租金滚动中 [7] - 预计2022年将进入高于趋势增长的延长周期，以弥补疫情期间的收入损失 [7] - 当前投资组合物理入住率达96.5%，已恢复至2019年水平，旧金山和西雅图略低于2019年，南加州市场略高于2019年 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新租赁定价趋势从2020年3月至12月下降500美元/单元，2021年1月至今增长660美元/单元，除旧金山外所有市场均高于2019年峰值水平 [16][17] - 优惠使用大幅减少，2月优惠总额超过600万美元，7月降至150万美元，8月预计低于75万美元，仅12处物业仍在提供优惠 [17] - 续约率稳定在55%左右，低于2019年和2020年初60%的历史高位 [18] - 新租户平均家庭收入从第一季度的不足15万美元增至第二季度的15.2万美元，租金收入比保持在19%的历史平均水平 [59] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场复苏较慢，入住率95.4%，预计第三季度末定价趋势将恢复至疫情前水平 [19][20] - 纽约市场复苏强劲，连续九周创下申请量纪录，优惠几乎不存在 [18][19] - 南加州市场（橙县和圣地亚哥）表现优异，主要为郊区投资组合，受疫情影响较小 [77] - 新进入的奥斯汀和亚特兰大市场表现良好，奥斯汀收购两处资产共9600万美元（3.9%资本化率），亚特兰大收购两处资产共2.5亿美元（3.6%和4.1%资本化率） [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置重点为富裕租户青睐的地区，包括已建立沿海市场的郊区以及丹佛、奥斯汀和亚特兰大两个新市场 [8] - 通过非稀释性交易进行资本回收，以低资本化率出售老旧资产，并以高于疫情前估值预期的价格收购新资产 [8][12] - 开发活动预计将通过合资安排进行，以利用合作伙伴的本地资源和授权团队 [14] - 预计2021年将购买14.5亿美元物业，并通过大致等额的处置（主要来自加利福尼亚州的老旧资产）进行融资 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求水平远高于2019年，预计业务将迎来长期高于趋势的增长期 [6][7] - 旧金山市场复苏受办公室返岗计划不明确和重新实施室内口罩建议的影响 [19][20] - 预计纽约、波士顿和西雅图可能出现延长的租赁季节，需求可能持续至8月底和9月 [20] - 对Delta变体的担忧存在，但认为广泛的城市封锁不太可能，企业和社会已学会与病毒共存 [66][68] 其他重要信息 - 从政府租金援助计划中收回约500万美元，预计下半年还将收回1000万美元 [22][26] - 开发项目预计将在2022年底开始对NFFO做出贡献，三个当前开发项目预计稳定时开发收益率约为5% [13] - 预计未来几年在亚特兰大达到约20亿美元的规模（约20处物业），在奥斯汀达到约10亿美元的规模（约10-12处物业） [36] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租金援助计划的总体机会 - 总应收账款约为4400万美元，其中1000万-1100万美元为常规应收账款，另有500万-1000万美元可能长期回收 [31][32] 问题: 扩张市场的规模预期 - 预计在亚特兰大达到约20亿美元规模（约20处物业），在奥斯汀达到约10亿美元规模（约10-12处物业） [36] 问题: 2022年同店NOI增长潜力 - 管理层认为2022年可能是EQR同店收入和NOI增长最好的年份之一，但未承诺具体数字，双位数增长需要出色的费用控制 [64] 问题: 加州资产出售 rationale - 加州交易市场火热，特别是对增值机会的需求旺盛，公司计划将加州资产占比从45%降至40%以下，以平衡监管风险 [73][74] 问题: 开发项目IRR与收购比较 - 开发项目IRR预计高于收购，开发项目IRR约为11%-12%，收购资本化率约为5.4%，支付开发商激励后降至5.2% [96] 问题: 新市场与过去比较的主要变化 - 新市场租金从1-1.5美元/平方英尺增至2-2.5美元/平方英尺，租户 demographic 更类似于沿海市场，收入更高，更倾向于长期租赁 [110][112]