财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度FFO（运营资金）同比增长22%，达到每股0.79美元，去年同期为0.65美元 [6][8] - 公司预计2022年FFO每股增长将从双位数下调至中高个位数，主要由于利率上升对浮动利率债务的影响 [10] - 公司第一季度同店现金NOI（净运营收入）同比增长5.8%，其中零售业务同店现金NOI增长32%，主要得益于新租约的租金开始 [12] - 公司预计2022年全年FFO增长将受到利率上升的影响，预计增长率为中高个位数 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司广告牌业务在第一季度表现强劲，尤其是在时代广场和宾州区的广告牌业务创下了历史最佳第一季度表现 [11] - 贸易展览业务在Mart的表现也在恢复，第一季度举办了四场成功的贸易展览，而去年同期由于疫情没有举办任何展览 [11] - 停车场业务预计将在今年完全恢复，BMS业务也接近疫情前的水平 [12] - 公司第一季度完成了30份租约，总面积达271,000平方英尺，平均起始租金为每平方英尺81美元，现金和GAAP的市场租金分别上涨7.2%和6.5% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约办公室的利用率在第一季度末达到92.1%，与2021年第四季度持平，比2021年第二季度的低谷上升了100个基点 [13] - 纽约零售业务的占用率在第一季度末为80.4%，与2021年底持平，比2021年第一季度的低谷上升了380个基点 [13] - 芝加哥办公室市场仍然面临挑战，直接空置率为19%，租户优惠处于历史高位 [17] - 旧金山的租赁活动在2022年初较为缓慢，但随着公司逐步恢复办公计划，活动在季度末有所回升 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于宾州区的开发项目，包括Farley、Penn 1和Penn 2项目，预计这些项目将为公司带来显著的收益增长 [7][16] - 公司计划在未来出售价值7.5亿美元的非核心资产，以优化资产组合 [20] - 公司正在积极推动宾州区的转型，提供丰富的配套设施，包括餐饮、健身设施、会议中心等，以吸引更多租户 [16] - 公司正在考虑参与纽约市的赌场项目，可能作为房东或运营商参与，具体形式仍在讨论中 [50][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为纽约市的街道已经恢复到疫情前的水平，办公室利用率正在上升，预计未来将继续改善 [6] - 公司预计利率将快速上升，随后会迅速下降，尽管短期内利率上升将对公司增长产生阻力 [7] - 公司对宾州区的长期前景持乐观态度，预计随着Farley、Penn 1和Penn 2项目的上线，公司将获得显著的收益增长 [7][16] - 公司预计2023年将完全恢复可变业务的收入 [12] 其他重要信息 - 公司目前的流动性为39.62亿美元，包括17.87亿美元的现金、限制性现金和美国国债投资，以及21.75亿美元的未提取循环信贷额度 [21] - 公司正在为770 Broadway进行再融资，预计将在本季度完成 [20] - 公司上周签订合同，以1.73亿美元出售其长岛市办公楼，继续推进非核心资产的出售计划 [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租赁活动的详细情况 - 公司目前有120万平方英尺的租赁谈判正在进行，其中50%是新租约，50%是续租，主要活动集中在宾州区和金融服务大楼 [23] 问题: 关于Penn 1地面租约的影响 - 公司预计Penn 1的地面租约将在2023年6月生效，预计每年的额外租金为2600万美元，这将影响公司的短期增长 [25][26] 问题: 关于办公室使用率的未来展望 - 公司预计办公室使用率将继续上升，尤其是周二到周四的使用率最高，周五的使用率较低 [37] 问题: 关于赌场项目的参与方式 - 公司正在考虑作为房东或运营商参与纽约市的赌场项目，具体形式仍在讨论中 [50][52] 问题: 关于融资市场的变化 - 公司预计融资市场将变得更加波动，尤其是CMBS市场，但公司的高质量资产仍然能够获得银行的融资支持 [57] 问题: 关于浮动利率债务策略 - 公司认为浮动利率债务策略在长期来看是更优的选择，尽管短期内利率上升会增加利息支出 [63][65] 问题: 关于资本支出的计划 - 公司预计2022年的资本支出为2.35亿美元，主要取决于租赁活动的进展 [93] 问题: 关于零售市场的复苏 - 公司认为零售市场正在从底部复苏，预计未来几年租金将逐步上升 [101] 问题: 关于共享办公空间的未来 - 公司认为共享办公空间在长期内将继续存在，并计划在宾州区和其他项目中推广这一模式 [103][106]