财务数据和关键指标变化 - FFO为每股摊薄0.28美元，去年同期为每股摊薄0.35美元，主要因次级债务和信贷安排的利息支出增加以及限制性股票和RSU摊销增加 [6] - AFFO为每股摊薄0.36美元，去年同期为每股摊薄0.39美元，主要因次级债务和信贷安排的利息支出增加 [6] - 截至3月31日，债务与企业价值比率为62%，去年同期为59%，主要因市值降低 [7] - 季度末可用流动性为7500万美元，5月1日为7300万美元 [7] - 截至3月31日，合并和非合并抵押贷款债务加权平均利率为4.01%，加权平均剩余到期期限为7.3年 [7] - 净亏损为每股摊薄0.21美元，去年同期为每股摊薄净收入0.62美元，主要因上一年度出售非合并子公司物业获得0.70美元收益以及次级债务利率上升和信贷安排使用增加导致利息支出增加 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户住宅投资组合第一季度平均入住率为94.2%，2022年同期为96.4%，主要因2022年租户在疫情期间流动性不足 [8] - 第一季度组合平均月租金较2022年同期增长10.9%；2023年第一季度新租约估计利差为3.3%，续租利差为6.7%，总体利差为5.3%；4月新租约估计利差为3.5%，续租利差为5.6%，总体利差为4.6% [31] - 组合NOI第一季度同比增长1%，收入增长7.1%，主要因投资组合租金率提高；总费用增长15.2%，主要因保险、维修保养和公用事业费用增加 [32] - 第一季度所有新租约租金收入比为25%，表明租户压力小，物业可负担性强 [89] - 本季度完成55个单元的修复，投资42.2万美元，估计年化投资回报率为43% [88] - 本季度经常性资本支出为120万美元，加上计入损益表房地产运营费用的55.8万美元置换费用，总计约180万美元，即每单元217美元，低于组合NOI指引中假设的每单元300美元置换费用 [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业租金增长不如去年强劲，5% - 6%的租金增长是合理目标 [27] - 市场交易方面，卖家和买家都较为谨慎，交易量相对较少，但资本回报率似乎趋于稳定，预计多户住宅物业资本回报率在4.5% - 5%之间 [80][94] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对投资组合表现满意，预计未来拥有和控制更多投资组合将带来长期收益，有流动性部署新机会，且在2025年前无债务到期，财务灵活性高 [5] - 专注于单元翻新以提高续租租金，关注翻新回报和机会，有880个单元可在未来24个月内考虑翻新，但不确定能否全部收回这些单元 [40][97] - 计划出售达拉斯的查塔姆法院物业，预计以低于5%的资本回报率完成交易，产生22%的内部收益率和1900万美元净收益，并将资金重新投入里士满的收购项目 [80] - 正在推进里士满温特菲尔德项目的收购，总价6250万美元，包括承担约3200万美元固定利率3.34%、2061年到期的抵押贷款债务，等待HUD批准 [86] - 行业内卖家和买家存在价格预期差异，卖家对保险等费用影响认识不足，需要时间理解真实NOI [22][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩与行业情况一致，收入符合预期，租赁业务积极但低于去年水平 [26] - 目前处于春季租赁旺季，市场人口增长和需求强劲，有机会改善冬季业绩，但需控制运营费用 [27] - 预计保险费用等非可控费用增长将在年内稳定，随着时间推移，主保险计划将带来回报 [69][90] - 预计2023年NOI将逐步改善，主要得益于费用增长率降低 [91] 其他重要信息 - 公司实施主保险计划，导致本季度非可控费用大幅增加，但预计长期将带来好处 [90] - 因冬季风暴，预计未来两个季度获得约49万美元保险赔偿 [29] - 本季度未使用ATM，上个月提交了修订后的暂搁注册声明，预计近期更新ATM计划 [81] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明第一季度留存率情况、未来趋势以及居民搬出原因 - 留存率通常在50% - 55%之间，疫情期间较高，接近60%以上；居民搬出主要是工作搬迁或选择其他替代方案，因利率因素，因购房搬出情况不多 [18][50] 问题: 圣安东尼奥一处房产入住率低的原因 - 该房产入住率低主要因收购原合作伙伴后出现短期问题，包括租户拖欠租金增加，原卖家引入的部分租户信用不符要求 [92] 问题: 交易市场交易量是否有回升 - 交易市场相对平静，卖家和买家都很谨慎，情况与上一季度变化不大，但资本回报率似乎趋于稳定；预计交易量会回升，但需利率稳定和市场对资本回报率有更清晰认识 [47][67][80] 问题: 出售房产的低于5%资本回报率是否代表所有市场情况 - 该低于5%资本回报率是特定房产情况，总体市场资本回报率趋于稳定，目前交易的资本回报率大概在4.5% - 5%之间，比市场低点高50 - 100个基点 [94] 问题: 买家和卖家在交易市场对基础业绩预期是否存在差异 - 卖家对保险等费用影响认识不足，没有充分考虑费用对NOI的影响，导致买家和卖家在价格和基础收入预期上存在差异 [22][71] 问题: 西尔瓦纳贷款的利率锁定时间及是否代表当前市场情况 - 利率于今年早些时候锁定，当时抓住了市场利率下降的时机；目前市场债务利率仍接近5%以上 [66] 问题: 郊区达拉斯合资资产入住率下降的原因 - 达拉斯部分市场因新供应增加影响了入住率，但这些市场人口增长迅速，新供应正在被吸收 [56]