财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，归属于普通股股东的净亏损为每股摊薄0.22美元，高于去年同期的每股摊薄亏损0.08美元，主要因合伙人买断导致折旧增加、合资企业收入下降以及次级债务和信贷安排的借款成本增加 [15] - FFO为每股摊薄0.40美元，高于去年同期的每股摊薄0.35美元，主要因净保险收益和回收增加以及债务提前清偿减少，但被房地产运营费用增加和浮动利率公司债务利息费用增加所抵消 [17] - AFFO为每股摊薄0.37美元，低于去年同期的每股摊薄0.41美元，主要受影响FFO的相同因素影响，极端天气造成约54.9万美元（每股0.03美元）的损失，增加的借款成本约36.7万美元（每股0.02美元） [18] - 2022年第四季度，综合投资组合NOI增长0.7%，收入增长8.5%，主要因租金上涨；费用增长19.7%，主要因维修保养和房地产税增加，极端天气使综合投资组合NOI同比下降3.5% [21] - 截至2022年底，可用流动性为6130万美元，由现金和信贷安排额度组成；综合和非综合抵押贷款债务加权平均利率为3.99%，加权平均剩余到期期限为7.2年 [22] - 截至2023年3月1日，可用流动性为7530万美元；截至12月31日，债务与企业价值比率为62%，略高于去年的61% [24] - 预计2023年AFFO为每股摊薄1.50 - 1.61美元，中点较2022年全年增长2.3%；FFO预计为每股摊薄1.08 - 1.19美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，多户住宅投资组合平均入住率为94.7%，低于2021年同期的96.4%；平均月租金较2021年同期上涨9.2% [10] - 2022年第四季度新签租约估计利差为9.5%，续租利差为9%，总体利差为9%；今年1 - 2月，新租约估计利差为3.4%，续租利差为8%，总体利差为6% [11] - 2022年第四季度所有新签租约的租金收入比为24% [11] - 2022年公司承担的置换成本为250万美元；综合投资组合NOI的费用增长假设包括每单位约300美元的置换成本 [40] - 2022年公司翻新了400多个单元，投资290万美元，估计年化投资回报率约为47% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场整体较难进行收购交易，从峰值时的3.5% - 4%的资本化率范围，目前大概处于4.5% - 5%的范围，较之前高了50 - 100个基点 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2022年实现战略目标，如扩大全资投资组合、改善资产负债表、推动NOI增长和创造价值 [4] - 公司管理层经历过多个经济周期，会把握合适机会，交易需满足严格承保标准，增长计划会保持审慎 [6] - 公司计划利用出售查塔姆法院的1900万美元收益和短期信贷额度进行收购，后续可能通过ATM、进一步出售资产等方式替换 [47] - 公司将综合投资组合NOI作为未来指导指标 [20] - 行业本季度对通胀对生活成本的影响、部分市场的新供应以及衰退的时间和最终规模等表示担忧 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年和2023年至今的活动提高了为股东创造长期价值的能力，更多投资组合受直接控制，几乎所有抵押贷款为固定利率且2025年前无债务到期，有更多机会选择，能向潜在投资者传达更有吸引力的价值创造信息 [12] - 2023年公司有持续增长的坚实基础 [41] 其他重要信息 - 2022年公司向股东提供了8.7%的股息增长，至每股0.25美元，并推出股息再投资计划，允许以3%的折扣购买股票，股息支付率占AFFO的62% - 67% [9] - 2022年公司通过ATM共筹集990万美元，第四季度未使用 [9] - 2023年公司预计房地产税增长9.8%，保险增长50.4%，这将对NOI增长产生最大影响；公司在第四季度实施主保险计划，替换17处房产的保单，虽短期内保险费用大幅增加，但长期来看可使费率增长平稳 [65][66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍交易市场定价情况，以及已签约收购项目的资金计划 - 市场收购困难，目前资本化率大概在4.5% - 5%，较峰值上升50 - 100个基点；已签约收购项目预计资本化率在4%出头，有积极杠杆和良好融资；资金计划使用出售查塔姆法院的现金和短期信贷额度，后续可能通过ATM、进一步出售资产等替换 [44][46][47] 问题2: 出售查塔姆法院的1900万美元收益是否会保留在现金余额中直至收购新物业 - 会保留在现金余额中，虽出售和收购之间的几个月不理想，但出售时机合适，短期影响可接受 [49] 问题3: 2023年增值项目的预期回报率是否和2022年相同 - 预计回报率会下降，因市场整体疲软，租金增长放缓，预计在15% - 20% [50][51] 问题4: 租金增长强劲但入住率下降，是否为推动租金增长的计划，2023年入住率预期如何，指导中隐含了什么 - 入住率同比下降主要因疫情期间租户流动性低，预计春季和夏季入住率会上升；公司通常将入住率保持在90%以上，较高时会提高租金以平衡收入 [53][54] 问题5: 经济条件下公司战略是否改变，是否更优先考虑入住率而非租金增长 - 公司希望将入住率保持在95%左右，入住率下降时会降低租金；指导中已考虑保守因素，不会像2022年那样激进提高租金 [56][57] 问题6: 指导中费用增长高于同行，物业税增长的可变性如何，2022年的回收情况是否影响2023年，以及保险主协议的决策原因 - 公司与房地产税顾问合作，根据当时了解的情况进行预算；首次给出指导，较为保守；实施保险主协议虽短期内费用大幅增加，但长期可使费率增长平稳 [58][62][66]