财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.73美元，超出FFO指引中点每股0.06美元，主要因投资组合的NOI高于预期，其中0.05美元来自较低运营费用，0.01美元来自较高租金收入和费用收入 [65] - 全年FFO指引中点提高0.04美元至每股7.14 - 7.20美元，包括投资组合NOI改善0.03美元（0.02美元来自较低费用，0.01美元来自高于预期的收入）和费用收入增加0.01美元 [66][95][97] - 维持自2020年初以来的一致股息，FAD可靠覆盖股息，可将多余现金流再投资于业务增长 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度完成66万平方英尺租赁交易，加权平均租赁期限7.7年，保持入住率平稳 [35] - 目前有90万平方英尺租赁正在谈判，预计签署其中95%；另有超150万平方英尺的活跃提案管道，预计签署超50% [26] - 已签署但尚未开始的租约总年收入1.28亿美元，90%来自罗氏基因泰克、阿斯利康和博德研究所 [28] 生命科学业务 - 生命科学市场活动在大波士顿和南旧金山持续缓慢，有新的未租赁空间进入市场 [28] - 总年度生命科学客户收入约2.26亿美元，占总收入8%，其中70%来自市值超10亿美元的上市公司 [56] 开发业务 - 本季度将290和300 Binney Street开发项目加入活跃建设管道，目前有办公、实验室、零售和住宅项目，总计约400万平方英尺，公司投资33亿美元，剩余19亿美元待投入 [46] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 2023年第一季度美国办公资产交易 volume降至66亿美元，较去年第四季度下降47%，所有房地产资产类别交易 volume同期也下降43% [42] - 第一季度，优质工作场所直接空置率仅增加20个基点至10.7%，而其他市场增加80个基点至15.5%；优质细分市场净吸纳量为负20万平方英尺，其他市场为负330万平方英尺 [41] 定价市场 - 波士顿海港，ARE以超每平方英尺1600美元的估值和约5.4%的资本化率出售15 Necco Street实验室开发项目37%的权益 [43] - 有几个非优质工作场所正在以7%或更高的资本化率测试定价 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于优质工作场所、生命科学和住宅开发，保持高度机会主义 [18] - 优质工作场所细分市场持续大幅跑赢整体办公市场，用户倾向于升级建筑和工作空间，更青睐优质资产 [12] - 公司拥有多元化投资组合，按客户、行业和地理位置分散，加权平均租赁期限约8年，有助于管理年度租赁到期风险 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济逆风显著，公司第一季度仍表现良好，FFO每股高于市场共识和指引中点，并提高2023年FFO每股指引 [7] - 租赁放缓主要受经济放缓驱动，是周期性趋势，预计随经济状况改善而恢复 [36] - 尽管市场条件不利，但公司凭借在优质工作场所细分市场的地位、强大的资产负债表、多元化的资本来源、重要的开发项目组合和市场份额增长潜力，有能力应对当前经济放缓 [20] 其他重要信息 - 公司发布2022年ESG报告，并宣布5月31日举行第二次年度ESG投资者网络直播 [35] - 高级副总裁John Laing选择离开公司，Melissa Cohen将重新加入担任洛杉矶地区开发主管，Alex Cameron和Melissa将成为洛杉矶地区高级领导，6月底生效 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道的租赁情况及预计收益率 - 未租赁物业管道主要在圣何塞的Platform 16，预计2025年初交付，当前科技需求低迷，开发资产回报率将略低，具体取决于租赁成功情况 [71][72] 问题: 抵押贷款市场健康状况及愿意投资办公资产的主体 - 公司与大型跨国银行和超级区域银行有信贷关系，优质资产、良好租户和长加权平均租赁期限的项目会得到融资市场认可，融资市场包括人寿保险公司、养老基金和CMBS市场 [74][75][101] 问题: 如何分类活跃提案管道中的交易，与上季度或去年相比情况如何 - 与上季度相比，处于活跃提案或谈判阶段的交易略有增加，部分原计划第一季度完成的交易延至第二季度 [104] 问题: 公司是否更倾向购买资产还是专注资本保存 - 公司有获取资本的途径，关键在于定价，对以9%的透视资本化率为指导的资产收购感兴趣，愿意发展公司 [110] 问题: 纽约市房地产销售和贷款市场的运作能力 - 市场需要时间恢复，有足够股权的情况下，仍有可能获得10亿美元融资，但杠杆点会不同 [133] 问题: 如何利用中小金融和专业服务公司的需求 - 公司正在将空置空间改造成较小的样板套房，如旧金山的Embarcadero Center和弗吉尼亚州的Reston Town Center项目都取得了成功 [134][136] 问题: 第二季度及以后租赁活动是否增加及具体情况 - 基于租赁管道，有90万平方英尺的活跃租赁正在谈判，165万平方英尺的提案有望转化为大量签署租约，预计能实现全年300万平方英尺的租赁目标 [138] 问题: 谷歌暂停圣何塞大型园区建设对Platform 16项目的影响 - 未提及明确影响，公司与谷歌有合作关系，但谷歌项目距离开工还有几年时间 [118] 问题: 未来两年保持建筑竞争力的资本支出情况 - 公司通常每年每平方英尺花费2 - 2.50美元用于常规资本支出，不包括新建或翻新大型设施的费用 [159] 问题: 租赁情况及各市场入住率情况 - 第一季度租赁情况符合预期，预计2023年入住率略有下降；Salesforce Tower已全部出租，市场需求高，Salesforce将部分楼层转租是因其资产有吸引力 [145][165] 问题: 办公转住宅转换对公司的影响 - 办公转住宅是大趋势，但进展缓慢，公司认为这一趋势对各方有益，但存在挑战，如建筑空置率、物理特征和经济可行性等；公司的World Gate投资是一个将办公建筑转换为更有生产力用途的例子 [148][150][168] 问题: 公司在当前环境下对股票回购的看法 - 股票回购不是公司当前的优先事项，公司有其他资本用途，如本季度将290 Binney Street开发项目加入开发管道 [147]