财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度公司净亏损890万美元，2021年同期为430万美元，主要因790万美元的可消耗优先股赎回成本 [19] - 2022年第四季度FFO降至负0.61美元/摊薄股，2021年同期为正0.038美元/摊薄股 [19] - 2022年公司核心FFO为0.11美元 [27] - 2022年公司企业间接费用降低28%，主要因管理团队永久缩减 [30] - 公司2022年第四季度净营业收入降至1170万美元，2021年同期为1210万美元 [39] - 2022年第四季度公司宣布或累计优先股股息约180万美元，2021年同期为500万美元 [41] - 截至电话会议日期，公司信贷安排有1.78亿美元未偿还，约2800万美元可用于未来借款 [42] - 2022年第四季度公司A1系列优先股发行增加，产生约6900万美元现金收益 [42] - 资产管理费减少约140万美元，降至略超80万美元，公司层面利息费用增加约65万美元，一般及行政费用增加约30万美元 [62] - 2022年12月公司循环信贷安排重铸，总借款能力达2.062亿美元，截至12月底，信贷安排有5620万美元未偿还，1.5亿美元可用于未来借款 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 办公业务NOI从2021年同期的660万美元增至690万美元，主要因奥斯汀一处办公物业房地产税费用减少，部分被旧金山一处办公物业租金收入和入住率下降抵消 [17] - 2022年全年公司租赁约15.7万平方英尺办公空间，租赁率从80.5%增至84.5%，年底约有4万平方英尺已签约租约未开始 [16] - 2022年第四季度签约约3.8万平方英尺租约，2023年前两个月签约3.1万平方英尺 [16] 酒店业务 - 酒店业务NOI从2021年的180万美元增至310万美元，入住率从70%升至72%，平均每日房价从154美元增至179美元 [40] 贷款业务 - 贷款部门NOI在2022年第四季度降至180万美元，2021年同期为360万美元，因2021年政府对SBA 7(a)贷款产品的额外支持结束 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰子市场2018 - 2022年供应显著增长，但未来新开发项目管道远低于美国前25大市场平均水平 [33] - 回声公园住房供应受限，1902公园大道租金远低于市场水平 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行此前宣布的计划，增加多户住宅投资组合，实现创意办公和多户住宅业务平衡，寻求新的、配套设施完善的优质多户住宅资产，如2023年第一季度在湾区和洛杉矶收购三处多户住宅资产，共696套单元 [7] - 公司对增值和开发资产考虑共同投资，以增加多元化并在有利时通过产生费用收入补充回报 [8] - 公司采取措施改善流动性和资产负债表，以应对当前资本稀缺且昂贵的环境 [9] - 公司对投资组合进行广泛审查，认为可在已拥有土地上开发超1500套多户住宅单元，2023年有在洛杉矶启动两个新建项目的选择 [13] - 公司与三家国际机构投资者完成对洛杉矶威尔希尔大道4750号办公楼的共同投资，将其未租赁部分改造成豪华多户住宅公寓 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全国办公行业面临逆风且年初有大量租约到期，但公司2022年办公租赁率仍有所增加，表明公司投资组合和租赁团队质量高 [6] - 公司认为奥克兰两处资产价格有吸引力，尽管湾区面临一些困难，但作为收购方认为价格合适 [1] - 公司预计1902公园大道和奥克兰两处资产净营业收入将显著增加 [33] - 公司认为威尔希尔大道4750号项目有吸引力，因其位于洛杉矶汉考克公园富裕住宅子市场，住房供应受限 [37] - 公司预计续租超70%的到期租约，2023年只有一个超1万平方英尺的租户租约到期 [38] 其他重要信息 - 公司电话会议包含前瞻性陈述，实际结果受已知和未知风险、趋势、不确定性和因素影响，可能与预期有重大差异 [5] - 公司电话会议将在公司网站投资者关系板块临时存档，收益报告包含非GAAP财务指标的对账信息 [25] - 潜在风险详细描述可参考公司在SEC的文件，可在公司网站投资者关系板块找到 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购项目的资本化率及是否有增值机会 - 奥克兰两处资产正在招租，当前资本化率不太相关，中期目标是成本回报率达6%，长期达7%，收购时入住率约75%；回声公园项目已稳定运营，但租金远低于市场水平，中期目标成本回报率达6% [44][64] 问题: 收购项目承担债务的票面利率和条款 - 公司承担的两笔抵押贷款有吸引力，利率低于市场水平，海峡之家为SOFR加336，克莱为SOFR加350，到期日约为2025年年中，有展期选项 [47] 问题: 稀释股份数量变化及后续影响 - 稀释股份数量变化因股价而非认股权证，计算时假设优先股按当前股价转换为普通股，但公司目前无意转换，转换由公司决定 [49][50] 问题: 截至3月31日的流动性状况及回购计划 - 公司目前现金约1500万美元，加上信贷额度可用资金；公司会继续寻找机会回购股票，但会平衡资本需求和市场机会，过去曾有回购行动 [54][55] 问题: 威尔希尔大道1450号项目的政府障碍或重新分区问题 - 该项目需将物业从办公用途重新授权为多户住宅用途，社区支持该转换，去年已获得授权，目前正在办理施工许可，预计3月开工，工期约18个月 [56] 问题: 未来两到四年的资金结构 - 短期内公司预计使用优先股、抵押贷款和循环信贷安排的组合；理想情况下，公司希望扩大规模，增加多户住宅资产，以获得更稳定现金流，未来可能使用无担保融资 [70] 问题: 收购项目的美元金额 - 1902公园大道项目约2250万美元，公司占50%权益；海峡之家公司部分约1.23亿美元；克莱公司部分约1.43亿美元 [73] 问题: 近期贷款环境及银行关系是否收紧 - 目前抵押贷款利率为SOFR加336至350，但远期曲线显示利率将大幅下降 [78] 问题: 第一季度多户住宅项目近期引入共同投资者的前景及市场环境影响 - 公司希望随着时间推移引入共同投资者，但目前私募市场对商业房地产存在不确定性，可能不会立即引入 [80] 问题: 用优先股为收购项目融资且无共同投资者时业务计划是否合理 - 公司认为即使没有共同投资者，奥克兰资产预计回报率也在低两位数，有吸引力；引入共同投资者可通过管理费和潜在提成大幅提高回报 [82]