财务数据和关键指标变化 - 一季度可分配收益为每股0.29美元，较上一季度下降0.09美元，主要因纽约市REO酒店投资组合季节性表现较弱和一笔1.49亿美元贷款计入非应计状态 [14] - 报告的GAAP净收入为每股0.26美元，支付股息为每股0.37美元，预计2023年可分配收益与年度股息大致相当 [14] - 截至3月31日，总CECL准备金相对稳定在未偿本金余额（UPB）的1.9%，一般CECL准备金略有下降，因投资组合成熟和风险评级改善，但被宏观经济假设走弱所抵消 [83] 各条业务线数据和关键指标变化 整体投资组合 - 按账面价值计算，投资组合较上一季度增长3%，达到76亿美元，新增贷款发放和还款活动相对较少 [10] - 一季度发放一笔总额为1.01亿美元的贷款，进行2.27亿美元的后续资金投入，收到总计2.11亿美元的贷款还款，预计新贷款发放将保持适度 [10] 多户住宅 - 截至3月31日，多户住宅占投资组合的40%，与上一季度基本持平，租金增长放缓，但入住率和收款情况良好，对该行业前景相对乐观 [37] 酒店 - 一季度末酒店占投资组合的21%，酒店资产因休闲旅游需求带来强劲收入，但鉴于经济放缓需密切关注该行业 [37] 办公 - 办公资产占投资组合的15%（3月31日数据），包括混合用途资产中的办公部分占比为19%，与上一季度相比无变化，预计未来几个季度租户租赁决策和借款人行为将更清晰 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年前几个月，股票和固定收益市场不确定性和波动性加剧，商业房地产市场面临挑战，房地产价值下降，公共股权市场出现大幅下跌 [33][34] - 租金通胀在大多数市场趋于平缓，近期内不太可能赶上利率和利差的增长，信贷市场受限，区域银行贷款收缩，交易活动低迷，资产估值缺乏明确性 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 采取积极的资产管理策略，提前了解借款人业务计划变化并合作调整，必要时采取补救措施 [9] - 维持与融资对手方的良好关系，一季度将总融资能力提高约2亿美元至80亿美元 [9][40] - 审慎管理资产负债表，保持低杠杆水平和充足流动性 [9] - 市场稳定、贷款还款增加和杠杆成本下降时积极出击，目前观察到更多向优质资产和项目以及优质赞助商放贷的机会 [9] 行业竞争 - 区域银行倒闭警示管理久期风险和信用风险的重要性，公司采用保守的融资策略，作为浮动利率贷款人和负债人，认为非银行贷款机构在房地产资本市场将更重要 [8] - 利率上升环境增加为优质过渡性商业房地产项目提供融资的机会，借款人对过渡性贷款资本的需求可能持续增加 [8] - 大型银行可能更愿意与经验丰富的非银行贷款机构合作，尤其是在面临更严格监管审查的情况下 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年商业房地产市场将持续面临挑战，多数非办公资产类别基本面强劲，但租金通胀平缓，资产价值面临下行压力，信贷市场受限，资产估值缺乏明确性 [34] - 公司平均有31%的股权资本次级化，低杠杆有助于抵御资产价值下降，房地产资本市场将保持波动，直至银行存款稳定、信用违约严重程度明确、利率正常化或房地产价值调整 [34] - 波动和资本市场收缩将为非银行房地产贷款机构带来机遇和挑战，公司对未来机遇超过问题持乐观态度 [34][79] 其他重要信息 - 一季度将位于华盛顿特区地铁区域的一笔1.49亿美元酒店贷款计入非应计状态，有信心收回本金 [11] - 加权平均贷款预支率为69%，其中多户住宅贷款为76%，其他为64% [15] - 截至3月31日，净杠杆率为保守的2.2倍，流动性状况良好，现金和已批准未提取的信贷额度为5.55亿美元，未抵押高级贷款为5.63亿美元 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明华盛顿特区酒店贷款的情况及潜在解决方案或出售时间 - 该贷款为酒店贷款，酒店两年前关闭准备重新开发，公司关注抵押物价值，认为抵押物充足，目前正在积极寻求解决方案，有多种选择 [18] 问题2: 请分解CECL准备金在本季度的两个抵消因素（一笔贷款从类别4升级到类别3和更保守的宏观假设）的影响 - 4级贷款的CECL准备金为4.2%，总体一般CECL准备金为1.1%，一笔4级贷款升级到3级释放了较高的CECL准备金，宏观假设恶化对整体CECL准备金的影响为个位数基点 [23] 问题3: 谈谈纽约市的情况，特别是一些4级土地交易 - 纽约市活动回升，部分借款人正在进行再融资或偿还建设贷款的交易，公司对这些土地交易的风险保护措施有信心，但仍会密切关注 [43] 问题4: 是否考虑在本季度增加两笔5级贷款的特定准备金 - 目前认为这些贷款的准备金计提适当，对于纽约市的一笔5级贷款，公司正在与借款人协商获取产权，认为这对股东有价值，后续可能会确认额外损失 [46] 问题5: 导致华盛顿特区酒店贷款降级的触发因素是什么，为何决策需要时间 - 借款人原本有重新开发计划并寻求资金和出售项目，但资本市场变化使计划受阻，加上利率上升，借款人决定不保护其头寸，该地段房地产价值高，公司认为抵押物价值远超贷款金额 [50] 问题6: 重新评估资产价值时是否有第三方参与 - 所有初始评估均由第三方进行，后续与再融资或其他资产事件相关的更新评估也会使用第三方评估 [56] 问题7: 本季度账面价值是否有小额流入，非应计贷款是否有现金回收 - 有一笔贷款借款人支付了部分利息，公司确认了110万美元的利息收入 [58] 问题8: 三笔处于违约但仍在应计状态的贷款情况如何 - 这些贷款借款人未完全按时支付利息，但仍在持续支付，公司认为抵押物充足，借款人也在继续投入资金 [59] 问题9: 预计商业房地产价格的调整幅度是多少，是否会导致投资组合LTV相应增加 - 预计市场整体下跌20% - 25%，办公资产对该数字影响较大，鉴于多户住宅和酒店资产表现，投资组合LTV不会大幅上升，公司会持续关注 [60][74] 问题10: 从仓库和回购协议提供商处听到了什么，他们的态度或行为有变化吗 - 大多数仓库提供商是大型银行，因收到存款而希望放贷，更愿意将资金集中投向像公司这样的大型借款人，公司将受益于这种环境 [61] 问题11: 此时公司转向无杠杆贷款是否合理，如何看待杠杆的使用 - 目前公司更倾向于无杠杆贷款，高级资本提供者获取了过多总回报，使用杠杆的绝对增量回报不高，公司计划先以无杠杆方式开展业务，后续再考虑加杠杆 [76]