财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股1.70美元，超出上季度指引中点0.02美元，主要因非同店净营业收入增加0.01美元和某些公司间接费用及费用收入的时间安排带来0.01美元 [23] - 提高2023年全年核心FFO指引中点0.02美元/股，至6.88美元/股，源于开发社区第二季度表现超预期带来0.01美元/股和第二季度提前偿还担保债务带来的较低利息费用0.01美元 [109] - 预计第三季度核心FFO每股在1.71 - 1.75美元，中点1.73美元较第二季度增加0.03美元，主要因同店NOI预计增加0.015美元、非同店和开发组合带来额外NOI增加0.01美元、净间接费用减少0.01美元和利息费用减少0.005美元 [25] - 第二季度末净债务与EBITDA比率为4.2倍，季度末现有开发管道下未来两年还有2.12亿美元可支出 [126] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度签署租约混合增长率4.1%，新租约增长2.2%，续约增长5.9%；7月初步结果显示增长率放缓至3%左右；8月和9月续约报价在5%以上 [4] - 预计下半年新租约增长1.5%，续约增长5%，混合增长3.25% [34] 开发业务 - 本季度租赁情况好于往常，季度末后Camden Tempe II提前稳定，该社区397个单元，价值1.07亿美元，收益率超7%，租金比预期高约10% [5] - Camden NoDa社区387个单元，价值1.08亿美元，目前出租率超60%，月均出租超45套 [107] 处置业务 - 6月底出售Camden Sea Palms社区，138个单元，售价6110万美元，FFO收益率5.7%，税调后资本化率4.25%，25年持有期非杠杆内部收益率约13% [107] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 第二季度同物业收入增长6.1%，符合预期，维持2023年营收指引中点；佛罗里达三个市场（坦帕、奥兰多和东南佛罗里达）、夏洛特和纳什维尔增长较高 [122] - 预计全年剩余时间入住率平均为95.6%；第二季度净周转率44%，搬离购房比例为11.8%（季度）和11%（年初至今），低于2022年同期的15.1%和全年的13.8%；7月搬离购房比例降至9.8% [106][114] 开发市场 - 5 - 6月新开工数量下降，6月较去年同期下降33%，主要因金融市场紧张、融资困难和资本成本上升 [128] 税收市场 - 德州若税改法案获批，预计德州税收减少约4.8%；预计总物业税增长4.5% [24][125] - 佛罗里达市场，坦帕税收预计增长10%，奥兰多增长10%，南佛罗里达增长7%；坦帕、奥兰多和南佛罗里达的税率预计分别下降1%、1.5%和1.5% [141][142] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务多元化，产品涵盖不同价格点，地理位置分散，有助于应对供应压力 [110] - 关注收购机会，若市场出现无法融资的现成项目，公司可能积极参与收购 [111] - 行业新开工数量下降，预计2025 - 2026年供应减少，公司可能根据市场情况调整开发计划 [128][129] - 公司认为市场高效，供应过剩时开发会停止，租金和入住率将随周期波动，公司长期表现良好 [97][98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场状况从疫情后住房繁荣中缓和，交易市场仍低迷，新许可证开始下降，未来18个月供应消化后市场将改善 [105] - 公司业务持续强劲，入住率稳定，租金增长符合预期，预计全年业绩良好 [105][122] - 非支付租金居民搬离情况接近尾声，预计后续运营将恢复正常 [84] 其他重要信息 - 维修和维护费用占总费用13%，预计增加8.5%，较之前预期提高350个基点，主要因单元周转成本和其他杂项维修费用增加 [7] - 保险费用持续增加，主要因单笔低于2.5万美元的小额索赔增多 [7] - 公司预计全年坏账率平均约120个基点，第四季度约90个基点，高于正常时期的50个基点 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供新租约费率和签约的月度趋势，以及未来四个季度新租约是否会为负？ - 休斯顿约1%，亚特兰大约0.5%，华盛顿特区约4%以上；预计下半年新租约增长1.5%，续约增长5%，混合增长3.25%；季节性因素下，11 - 12月租金可能环比下降 [16][18][34] 问题2: 如何协调下半年95.6%的平均入住率假设与填补非支付租金居民和正常周转的经济影响？ - 入住率高因周转率低；预计全年坏账率平均约120个基点，第四季度约90个基点 [30][32] 问题3: 所有供应对公司市场的影响如何，哪些市场受影响？ - 约15% - 20%的供应会影响公司社区；亚特兰大和加州情况特殊，其他市场也有上升趋势 [41][62][146] 问题4: 公司整体租赁损失情况，哪些核心市场最高和最低？ - 整体租赁损失在2% - 3%之间；凤凰城最低，圣地亚哥内陆帝国、丹佛和纳什维尔最高 [117] 问题5: 同店收入指引中，6月签约租约减速是否比预期更严重？ - 业务进展符合预期，第一季度已提高指引 [139] 问题6: 能否避免未来大部分供应影响，阳光地带供应是否不可避免？ - 公司通过选择子市场和产品多元化可减少供应影响；阳光地带建设因就业增长和人口迁移，市场高效，供应过剩时开发会停止 [77][78][97] 问题7: 新开发项目的目标收益率是多少？ - 目前开发项目现金流约6%，内部收益率在7.75% - 8.5%左右 [101] 问题8: 近期竞争新开工情况，哪些市场更具抗风险能力，供应何时减少？ - 新开工数量下降，5 - 6月下降13.5%，6月较去年同期下降33%；公司产品多元化有助于应对供应压力 [110][128] 问题9: 2025 - 2026年交付减少时，公司是否有意愿增加交付？ - 需根据市场情况和资产负债表决定 [129] 问题10: 佛罗里达税收情况是否已纳入全年指引？ - 已考虑，坦帕、奥兰多和南佛罗里达税收预计分别增长10%、10%和7%，税率预计分别下降1%、1.5%和1.5% [140][141][142] 问题11: 公司是否会从集体诉讼中解脱？ - 公司不在此电话会议上评论集体诉讼 [163] 问题12: 运营中受跳租、驱逐、供应和定价政策影响的情况如何？ - 跳租和驱逐情况接近尾声，预计后续运营恢复正常；约15% - 20%的供应会影响公司社区；定价政策根据市场情况调整 [84][41][62] 问题13: 亚特兰大和奥斯汀的入住率何时能稳定？ - 两个市场目前入住率在94%左右；奥斯汀因大量新单元入市仍有压力；亚特兰大需解决欺诈问题，预计4 - 6个月后情况改善 [173][174][175]