财务数据和关键指标变化 - 二季度租金收入4770万美元，较一季度的4620万美元增加160万美元，主要因新投资带来约110万美元收入、约36.9万美元的CPI增长以及租户报销增加50.7万美元至120万美元 [34][15] - 利息收入下降63.5万美元，因一季度末一笔1500万美元的票据还清；利息支出较一季度增加120万美元，因借款和利率上升；季度末后又从循环信贷额度提取3000万美元 [16] - 杠杆率方面，净债务与正常化EBITDA比率为3.8倍，低于4 - 5倍的目标范围；净债务与企业价值比率为26%；实现固定费用覆盖率4.5倍 [17] - 本季度正常化FFO较上年同期下降2.8%至3460万美元，正常化FAD下降3.6%至3610万美元；摊薄后每股正常化FFO下降0.02美元至0.35美元，每股正常化FAD下降0.03美元至0.36美元 [61] - G&A费用较一季度减少34.3万美元，主要因短期激励薪酬降低；股票薪酬因二季度股票没收维持在约100万美元，预计三季度和四季度将恢复至约160万美元的季度运行率，全年G&A费用约2100万美元 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度收购团队完成八笔交易，包括七笔收购和一笔抵押贷款，收购12处设施，新增六个运营关系，总投资约2亿美元，初始混合收益率8.4%，预计两年后稳定收益率9.5%（不包括基于CPI的年度租金上调） [10] - 六月完成三笔交易，包括收购德克萨斯州凯蒂的一家125张床位的熟练护理设施、密歇根州和俄亥俄州的一个两个设施的记忆护理组合，以及为加利福尼亚州洛马琳达的一个熟练护理、辅助生活和独立生活园区提供2600万美元的抵押贷款 [11] - 七月为佛罗里达州的两个熟练护理设施向现有租户Elevation Group提供1570万美元的抵押贷款，利率9% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理收购市场，价格持续调整，贷款机构收紧信贷，提高借款人股权要求和追索责任；在医疗补助费率有利增长的州，仍有有吸引力的收购机会 [12] - 老年住房市场，买卖双方定价预期存在差距，大量交易涉及处于运营困境的设施，卖方面临可变利率贷款加息和到期风险 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重选择运营商，本季度新增六个运营商，拓展新市场和投资机会；继续扩大现有运营商关系，追求有纪律的增长和风险调整后的回报 [6] - 对贷款采取谨慎策略，在满足一定标准时进行适度贷款活动，以获取未来与借款人或运营商的增长机会 [26] - 持续关注监管环境，等待拜登政府提出的最低人员配置要求，对2024财年10月起医疗保险费率净增4%表示满意 [28] - 专注外部增长机会，利用资金获取能力、低执行风险和优质交易伙伴声誉，积极寻找增值交易；加强与经纪社区关系，投入资源寻找非公开市场机会和发展新运营商关系 [32] - 对行为健康领域采取谨慎策略，先进行小规模测试，待找到合适运营商和增值交易、形成一定规模后，再单独报告该业务板块 [57][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度在投资、运营商关系、现有投资组合和股权发行等方面保持积极势头，上半年团队忙碌，对新投资和运营商关系感到兴奋，大部分投资组合表现良好，有充足资金支持下半年业务增长，有望在2024年恢复增长 [5][8] - 交易流量保持强劲，与上季度基本持平，将继续寻找有吸引力的交易机会 [31] - 尽管市场环境具有挑战性，但公司凭借专业经验和与运营商的合作，仍能成功进行交易承销 [79] 其他重要信息 - 公司已将一处负租赁覆盖率的熟练护理运营商资产归类为待售资产，正在协商出售事宜，并将该运营商从补充报告中移除 [27] - 公司通过ATM计划达成远期销售协议，迄今已出售约1060万股，平均毛价19.80美元，净收益2.07亿美元；预计三季度结算合同并用于偿还贷款 [36] - 本季度物业层面EBITDAR覆盖率（不包括救济资金）提高至2.13倍，较2022年12月前12个月的2.01倍有所提升，移除待售物业贡献9个基点的覆盖率改善 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未发布全年盈利指引是否还有其他变量 - 公司表示该租户情况仍是不发布指引的主要因素，销售价格和租金金额影响较大，目前仍需等待 [39] 问题2: 为何选择出售爱荷华州资产而非等待费率增长 - 公司认为出售是这些资产的最佳选择，正在与买家协商；综合考虑出售收益、租金重置和扭转现状的可能性，出售可能是最有利的结果 [40] 问题3: 如何考虑ATM销售的结算时间表 - 公司首席财务官建议在模型中按三季度结算考虑，因当前利率较高，持有远期合约的增值空间不大 [42] 问题4: 公司寻找新运营商关系的情况及优质运营商可合作数量 - 公司凭借前运营商经验，重视投资中运营商的选择；去年调整人力专注寻找新运营商和非公开市场交易，已新增六个运营商，未来将继续寻找优质运营商以拓展新市场和增长机会 [46][47] 问题5: 公司对杠杆率的预期、债务和股权成本差异以及近期是否会发行短期债务 - 首席财务官表示目前短期债务（循环信贷额度）和股权成本差异不大，只要按当前收益率进行交易且股价稳定，将继续发行股权匹配投资，这将降低杠杆率；随着利率下降和投资增加，可能会更多使用短期债务 [49] 问题6: 行业评估的趋势方向 - 公司首席投资官认为每床位定价在资产未产生现金流时有用，不同地区差异大；熟练护理领域收益率有上升趋势，开始采用9%以上甚至10%的收益率定价；需与运营商密切合作确定稳定价值，以确保租金流可行，当前环境下尤其要考虑劳动力因素 [54] 问题7: 行为健康何时会成为单独的物业类别 - 公司表示目前专注于熟练护理和老年住房资产，行为健康转换项目仍在进行中，预计明年初部分项目上线；今年曾接近与行为健康运营商达成售后回租交易，但对方最终选择常规融资；在形成一定规模前，暂不单独报告该业务 [74] 问题8: 待售资产的买家兴趣水平和交易完成可能性 - 公司表示正在与一个买家协商购买协议，进展顺利，也收到其他潜在买家的兴趣表达，但目前主要精力放在与该买家的谈判上；由于市场环境对需要融资的买家具有挑战性，无法预测交易完成时间 [90][91] 问题9: 是否愿意为买家提供卖方融资 - 公司表示有可能，但更倾向于干净的交易，提供融资可能是促成交易的必要条件 [92] 问题10: 疫情后公司在承销框架中对风险的看法是否改变，承销标准是否更严格 - 公司认为承销标准未变得更严格，一直与运营商进行有纪律的合作承销流程；疫情后看待事物的角度有所不同，尤其在费用方面更关注劳动力情况，但整体流程与疫情前相似 [97][99] 问题11: 若现有运营商或其背后资本购买爱荷华州资产，公司是否要求市场价值加欠租 - 公司表示在公开谈判中需谨慎，暂不评论正在进行的谈判内容 [102] 问题12: 若出售或融资，公司愿意为交易提供多少融资 - 公司未明确回复该问题 [103] 问题13: 公司租赁协议中基于CPI的比例 - 公司表示绝大多数租赁协议最终会采用基于CPI的租金调整方式，若有短期固定增长，最终也会过渡到基于CPI的调整 [109]