财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为6600万美元，即摊薄后每股0.25美元，同比增长17%（不包括租赁终止费收入） [21] - 同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）同比增长8.8%，主要受现金租金起租和租户费用报销增加的推动 [21] - 第三季度天文台产生的NOI为2800万美元，同比增长14%，人均收入保持较高水平，入场人数持续改善 [21] - 截至2023年9月30日，公司总流动性为12亿美元，其中现金3.54亿美元，循环信贷额度未提取额度8.5亿美元 [48] - 季度末，公司净债务为22亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为5.7年，在所有纽约市办公REIT中杠杆率最低，为净债务与调整后EBITDA的5.5倍 [48] - 2023年FFO指引提高至每股完全摊薄后0.85 - 0.87美元的收紧区间 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第三季度曼哈顿办公物业租赁面积达23.5万平方英尺，整个商业投资组合年初至今已租赁78.7万平方英尺 [16][19] - 截至季度末，曼哈顿办公投资组合的出租率接近92%，较过去12个月增加250个基点，第三季度出租率提高30个基点，自2021年底以来增加490个基点 [5][16] - 第三季度曼哈顿办公租赁平均起始租金为每平方英尺67.73美元，平均租赁期限为8.6年，免租期为10.9个月，租户装修补贴为每平方英尺93美元 [44] - 预计2023年第四季度约有13.6万平方英尺的空间将在年底前腾空，2024年租赁到期面积为49.6万平方英尺，其中约20.7万平方英尺为已知腾空面积 [45] 天文台业务 - 第三季度天文台产生的NOI为2800万美元，同比增长14%，年初至今产生的NOI为6700万美元，与2019年同期相比，NOI收复率为102% [21] - 维持2023年天文台NOI预期范围在8800万 - 9600万美元，高于2022年的7500万美元 [24] 零售业务 - 第三季度在百老汇1359号与一家寿司餐厅签订了新租约 [16] 多户住宅业务 - 多户住宅投资组合的平均入住率为97.1%，反映出强劲的市场基本面，且正在进行物业改善以提升未来业绩 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公市场存在向优质物业转移的趋势，公司的办公物业在其价格区间内具有竞争力，吸引了租户 [5][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于纽约市市场，拥有办公、天文台、零售和多户住宅四个多元化的价值驱动因素 [4] - 持续进行资本回收，通过1031交易完成了先前处置销售收益的100%回收，无税收损失 [10] - 战略上继续将资本循环投入到优质、位置优越、人流量大且具有强劲人口趋势的纽约市资产中，如第三季度收购了威廉斯堡的优质零售物业 [49] - 股票回购仍是资本配置的战略组成部分，自2020年3月至今，已回购2.94亿美元股票，加权平均价格为每股8.18美元，约占自股票回购计划开始以来总流通股的12% [23] - 在可持续发展方面处于行业领先地位，整体GRESB评分在美洲所有115家上市公司中排名第一，在美国最具竞争力的同行群体中也排名第一，连续四年获得最高的GRESB 5星评级 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为纽约市具有韧性，自身已为未来做好准备，能够在市场周期中表现出色，并利用市场干扰和资本错位带来的机会为股东创造价值 [14][36] - 租户更倾向于与财务稳定、能维持资产高质量标准的房东合作，公司的资产和平衡表优势吸引了租户 [37][39] - 对2024年增加出租率和入住率充满信心，基于已知的少量迁出情况和过去的租赁业绩 [45][65] 其他重要信息 - 帝国大厦获得2023年BOMA纽约年度地球建筑奖和BOMA大奖，公司基于数据的可持续发展工作带来了经济回报，并提供了竞争优势 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 目前的租赁管道情况以及不同区域的需求情况 - 公司有良好的租赁活动管道，在多个物业有租户的提案和租赁谈判，包括大中央广场一号、西57街250号、帝国大厦和百老汇1400号等，租户来自科技、消防、非营利、专业服务和消费品等多个行业 [53][54] 问题: 斯坦福即将到期的抵押贷款情况以及对该资产的看法 - 公司与贷款人就该物业的抵押贷款及其他到期事项进行积极讨论，会根据情况做出最合理的决策，并及时向市场通报 [56] 问题: 租户决策租赁的时间情况以及对优惠套餐的预期 - 租户决策时间因租户而异，对于预建套房和全层预建空间，租户决策较快，而有些租户会在当前租约到期前18个月或更长时间进入市场寻找新空间 [58] 问题: 零售收购的吸引力以及能否量化资本化率或内部收益率 - 公司在进行收购或资本循环时会选择价值和增长潜力最佳的机会，1031交易有时间限制，会根据当时的最佳机会进行操作，在合适的价格和基础上也会考虑办公物业 [59] 问题: 续租率情况以及能否继续维持或提高入住率 - 考虑提前续租后，续租率平均约为60%以上，这得益于公司对投资组合的重新开发、设施建设以及市场对优质物业的需求 [63] - 入住率自2021年底以来增加了460个基点，有信心实现年底的指导目标，并在2024年基于少量已知迁出情况提高入住率 [65] 问题: 对额外新投资的兴趣、目标回报率以及与股票回购的权衡 - 股票回购是有吸引力的机会，考虑到隐含的每平方英尺价格、资本化率以及已投入的资本支出，但也需考虑公司的运营和资本获取情况，在资本错位时期要谨慎操作 [68] - 公司对纽约市的办公、零售和多户住宅资产感兴趣，各资产类别的回报要求都有所提高，会根据具体机会评估其对投资组合和股东的增值潜力 [72] 问题: 从第三季度到第四季度收益下降的原因 - 第四季度收益预计会有环比下降，主要是由于运营费用增加，特别是一些重大的维修和保养项目的时间安排，同时天文台业务存在季节性因素，以及旅游波动和恶劣天气的不确定性 [50][74] 问题: LinkedIn从塔楼楼层迁至底层的新租金与原租金对比以及原空间的市值情况 - 公司未透露具体租赁交易细节，但本季度签署的租约与过去几个季度的情况基本一致 [79] - LinkedIn迁至底层是因为与其他占用空间相邻，且靠近一些已建成的设施空间，这是之前租赁协议的一部分，公司未为其腾出的塔楼楼层提供装修补贴，该补贴将用于新的底层空间 [80] 问题: 星巴克入驻帝国大厦是整合现有空间还是扩张 - 是将其纽约市唯一的办公室从宾州区迁至帝国大厦 [82] 问题: 维修和保养费用对第四季度收益的影响以及天文台季节性影响的情况 - 维修和保养项目是定期计划的，只是时间安排在第四季度或延续到2024年，没有特别值得关注的事项 [83] - 天文台的季节性影响主要是常规现象，过去几年第三季度到第四季度通常会有下降，去年仍处于业务回升阶段，季节性影响较小 [83][85] 问题: 团队的续租活动情况以及租户提前多久联系 - 公司会主动与所有租户定期沟通，在租约到期前24个月开始加强沟通，小租户（10000平方英尺及以下）通常会推迟决策，直到租约到期当年甚至提前6个月才做决定 [87] 问题: 对办公物业投资机会的看法 - 公司的专长是重新开发，有相关的成本、需求和时间经验，目前办公市场交易较少，若有更好的机会会采取行动 [90] 问题: 对预建套房的需求情况以及是否将其作为扩张机会 - 公司的预建套房一直有稳定的需求和良好的租赁活动，本季度签署了14份预建套房租约，与过去几年的节奏一致，未看到租户从共享办公空间大量转向预建套房的趋势，很多预建套房租户后续会在公司投资组合中租赁全层空间 [103] 问题: 从物业类型角度看，在评估新收购机会时对办公物业的回报率要求 - 由于资本成本上升，各资产类别的回报要求都有所提高，公司会根据具体机会评估其对投资组合和股东的增值潜力，在市场缺乏实际投资交易的情况下，暂不提供具体回报率 [92]