财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司报告净收入为每单位0.60美元，可分配现金（CAD）为每单位0.81美元，净收入包含340万美元非现金费用，折合每单位0.15美元 [3] - 截至3月31日，公司资产为16.3亿美元，每单位账面价值为15.12美元，杠杆率为73% [11] - 3月15日，公司宣布每单位0.37美元的季度现金分红，于4月28日支付 [11] - 截至3月31日，公司无限制现金及现金等价物为5210万美元，担保信贷额度还有8350万美元可用 [13] - 第一季度，公司GAAP净收入为1680万美元，CAD为1820万美元，每单位账面价值较2022年12月31日增加0.81美元 [23] - 公司债务融资设施未偿还本金余额从2022年12月31日的10.6亿美元增至2023年3月31日的11.4亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 投资组合业务 - 公司持有13.5亿美元的经济适用型多户住宅投资，包括抵押收入债券、政府发行人贷款和房地产贷款，1.11亿美元的合资企业股权和3600万美元的直接房地产投资 [11] - 截至3月31日，抵押收入债券组合的实际入住率为94.5%，2023年1月出售2处Vantage房产，实现24.4万美元优先回报和1540万美元资本收益 [4] - 第一季度，公司根据政府发行人贷款等承诺预付资金2800万美元，收到房地产贷款赎回款1830万美元，未偿还未来资金承诺约3.57亿美元，将在约2年内支付 [14] 合资企业股权业务 - 截至3月31日，合资企业股权组合包括11处房产，账面价值约1.11亿美元，第一季度追加股权投资570万美元 [15] 债务融资业务 - 公司将债务融资分为四类，固定利率债务占23%，与可变利率资产相关的可变利率债务占36%，与固定利率资产相关且已对冲的可变利率债务占27%，与固定利率资产相关且未指定对冲的可变利率债务占14% [8][26] - 第一季度，公司新增3笔利率互换交易，利率互换产生净现金收入82.9万美元 [8][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，市政债券市场状况较2022年有所改善，彭博市政指数总回报率为2.8%，高收益市政指数为2.7% [28] - 截至昨日收盘，10年期MMD收益率为2.36%，30年期为3.4%，较上季度分别下降25和20个基点，10年期市政债与国债比率约为69% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与客户合作，提供成本效益最高的资金，特别是结合建设贷款使用房利美免税贷款远期承诺 [18] - 鉴于过去14个月5笔管理销售的资本回报倍数，公司将继续寻找机会部署资本 [18] - 公司正在评估拓展至德克萨斯州以外市场的机会，寻求其他有经验的合资伙伴 [29] - 公司第一季度进入老年住房投资领域，有助于在合资企业股权投资领域实现更大规模 [29] - 行业竞争主要来自直接银行贷款机构和其他类似业务模式的私人资本投资者，银行对建设贷款风险敞口的偏好下降，为公司带来机会 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率持续波动和成本通胀给开发商客户的新交易带来挑战，建设融资利息成本超过8% [28] - 市场不确定性为公司带来机会，预计商业银行对经济适用房项目的长期建设 - 永久融资需求下降，将为公司提供更多机会 [40] 其他重要信息 - 2023年1月1日起，公司对债务投资和相关资金承诺采用CECL标准，对抵押收入债券投资储备方法无重大影响，对政府发行人贷款等有重大影响，整体信用损失准备金为640万美元 [7] - 公司继续偏好将现有A类优先股转换为新发行的A1类优先股，已成功转换3700万美元，还在寻求转换剩余2750万美元 [16] - 2023年2月，公司向现有投资者发行800万美元A1类优先股，继续寻求A1类和B类优先股投资 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请重复利率互换的支付和接收利率，以及对SOFR未来走势的看法 - 公司现有互换组合名义余额约2.2亿美元，支付加权平均固定利率2.59%，接收1个月CME期限SOFR，目前为5.04% [32] - 美联储可能在2023年暂停加息，未来12 - 18个月市场有降息预期，但公司保守假设美联储今年不再加息，短期内也不会降息 [32] 问题2: 新进入的老年住房投资预期回报如何，是否与Vantage项目相似 - 公司受有限合伙协议限制，合资企业股权投资占总资产比例不超过25%，是稀缺资源 [47] - 老年住房投资预期回报需与传统市场利率多户住宅合资企业股权投资回报相匹配 [47] 问题3: 新发行优先股的机构投资者类型，是否能从该投资者或其他投资者处筹集更多资金 - 优先股投资者主要是有CRA需求的商业银行，新发行的800万美元优先股卖给了现有CRA优先股投资者，该投资者同时将A类单位转换为A1类单位 [49] - 公司会继续与现有投资者沟通，并向有CRA需求的新投资者营销，还希望通过B类优先股提供更高收益 [49] 问题4: 第二季度以来业务管道有何变化，是否与银行竞争，银行退出贷款市场是否带来机会 - 公司竞争对手主要是直接银行贷款机构和类似业务模式的私人资本投资者 [50] - 传统中型商业银行对建设贷款风险敞口的偏好下降，贷款成本限制增加，对长期固定利率资产需求减少，为公司带来机会 [50] 问题5: 经济适用型多户住宅领域的合理资本化率范围，是否已稳定，过去一年变化情况 - 公司更关注投资资本倍数和每单位销售价格，而非资本化率，因为净营业收入计算存在主观性 [52] 问题6: 利润表中利息费用从约400万美元增至1800万美元，是否意外，能否更好对冲，未来利息费用走势 - 利息费用增加原因包括投资组合规模扩大、利率互换的非现金按市值计价调整以及未对冲部分的利息费用增加 [56] - 公司认为目前投资组合的对冲情况良好，根据利率敏感性分析，利率上升200个基点对净利息收入影响小于100万美元 [57]