财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，归一化运营资金为790万美元，即每股0.12美元，与上一季度持平，但较去年同期有所下降 [7] - 调整后EBITDAre为8320万美元，环比和同比均有所增加 [7] - 同物业现金租金同比增长720万美元，即7.4%，但运营费用增加270万美元，即12.2%，导致第三季度同物业现金基础净营业收入净增长6% [7] - 本季度利息支出为7290万美元，较上一季度增加110万美元，反映了5月份再融资的抵押贷款的全季度影响 [7] - 第四季度预计利息支出约为7300万美元，其中包括5600万美元的现金利息支出和700万美元的融资成本非现金摊销 [7] - 截至季度末，净债务与总资产比率为68.5%，去年同期为69.9%；净债务覆盖率降至12.3倍，去年同期为13.7倍 [8] - 截至9月30日，公司手头约有8300万美元现金，合并合资企业中有1.39亿美元受限现金 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度执行了12份新租约和续约租约，面积近75.8万平方英尺，GAAP和现金租赁利差分别为13.5%和10.3%，年化租金收入增加84.1万美元 [5] - 与最大租户联邦快递完成3份续约租约，总面积21.3万平方英尺，租金涨幅15.9% [5] - 租赁管道中包括14处物业、总面积160万平方英尺与联邦快递相关的租赁项目，到2024年只有2处已知空置，占年化收入不到40个基点 [5] - 超过71%的联邦快递投资组合及相关9200万美元的年化收入因长期租约（2027年及以后到期）而有保障 [5] - 截至2023年9月30日，公司413处仓库和配送物业组合的同物业净营业收入和现金基础净营业收入较2022年第三季度分别增长5.3%和6% [23] - 过去一年完成的520万平方英尺租赁活动使年化租金收入增加740万美元，占公司总年化收入的2% [23] - 2025年前将有1120万平方英尺租约到期，公司认为有继续实现有机现金流增长的机会 [23] - 本季度夏威夷的租赁面积仅略超过2.1万平方英尺，但夏威夷的租赁管道目前超过300万平方英尺 [24] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于改善杠杆率，自去年以来杠杆率已下降1.4倍，短期内的改善将是有机的 [6] - 公司将继续专注于租户保留、最大化按市值计价的租金增长机会和降低运营费用 [6] - 公司将继续评估降低杠杆率和增加流动性的机会，但目前没有出售物业的计划 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前经济环境存在挑战，但公司的投资组合仍然具有吸引力，租户阵容出色，接近满租，且整个投资组合的租金都在上涨，预计公司将继续受益于对其高品质工业地产的需求 [26] 其他重要信息 - 尽职调查过程中，一处物业因买家无法获得经营业务所需的许可证而退出协议，另一处因交易时间延迟而终止协议，第三处无抵押物业仍以2150万美元的价格待售 [4] - 公司在2024年3月有一项14亿美元浮动利率贷款的首次展期选择权，需更换相关利率上限，根据当前定价，更换上限的费用在2000万至3000万美元之间 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 更换利率上限的费用是多少，是针对一个上限还是两个2024年的上限，与2022年的上限成本相比如何 - 更换一个上限的费用根据当前定价在2000万至3000万美元之间，这还考虑了执行价格的预期，存在一定范围 [12] - 2022年9月购买的最近一次上限花费4700万美元，当时的利差价格低得多，且期限为两年，与现在不完全可比，但自上次购买以来定价略有上涨 [14] 问题: 未来12个月有机去杠杆化的情况会如何 - 目前的情况是一个很好的参考，公司将继续偿还抵押贷款，杠杆率应该会继续稳步下降 [15] 问题: 公司是否仍收到对其物业的主动询价，进展如何 - 过去一个季度有主动报价，但出售抵押物池中的物业很困难，因为从抵押物池中释放物业的金额必须是分配贷款价值的115%或净销售收益的100%中的较高者，此外还需维持较高的债务收益率，所以机会很少，但如果机会合适且合理，公司会考虑出售 [17][28] 问题: 是否有提高股息的想法 - 目前公司专注于降低杠杆率，希望将其降至更低水平后再进行讨论和考虑 [18] 问题: 公司是否希望将杠杆率降至10后再重新考虑股息问题 - 是的，10是董事会开始考虑的目标，这对建模公司到2026年的情况有帮助 [33] 问题: 2024年除了联邦快递的搬离，是否还有其他已知的搬离情况 - 印第安纳州一处53.5万平方英尺的物业租约将于2024年6月到期，租户将搬到一个定制建造的地点，公司正在与他们讨论可能的短期续约；夏威夷220万平方英尺之前租给家得宝的物业将于第一季度末归还公司 [34][42] 问题: 该物业的租赁活动有何更新 - 租赁活动良好，但还没有进展到可以宣布的程度，公司有信心能够以最小的空置时间出租该物业 [35] 问题: 本季度新租赁租金变化的原因是什么 - 过去几个季度的租约期限较长，导致租金涨幅较大，而本季度租约期限较短，没有看到同样强劲的租金涨幅；此外，一处之前租给联邦快递的物业以较低租金出租，且之前的租金因摊销的租户改善费用而虚高，排除该物业后租金涨幅将达到17% - 18% [51]