财务数据和关键指标变化 - 公司2023年FFO指引从每股4.30 - 4.50美元调整并收紧至4.43 - 4.53美元，新中点4.48美元较之前指引增长约2% [36] - 第二季度FFO为每股1.19美元，较第一季度下降0.03美元，主要因亚马逊搬出西雅图，部分被较高利息收入抵消 [84] - 第二季度同店现金NOI增长约3%，GAAP同店NOI下降约2% [84] - 现金同店NOI预计为1.5% - 2.5%，中点提高100个基点 [62] - 全年开发支出预计为4.25 - 4.75亿美元，中点与上季度持平 [86] - 全年平均入住率范围收紧至86.75% - 87.75%，中点87.25%不变 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度共签订28.5万平方英尺租约，与上季度相似，现金租赁利差增长约2.5% [49] - 好莱坞投资组合目前出租率达91%，在哥伦比亚广场项目与Edelman签订2.5万平方英尺新租约 [24] - 长滩Aero项目自改造项目开始以来，已出租超45万平方英尺，租金比改造前每平方英尺约高7美元 [25] 生命科学业务 - 生命科学业务资金充足，2023年第二季度总资金接近400亿美元，较第一季度增长15% [51] - 第二季度与Neurocrine Biosciences签订2.5万平方英尺续租协议，Kilroy Oyster Point项目第二阶段有多个潜在租户 [26] 各个市场数据和关键指标变化 西雅图市场 - 自5月以来，亚马逊员工使南湖联盟和丹尼雷格街区街道热闹起来，人流量增加82%，餐厅活动增加86%，5月亚马逊酒店需求达2.65万间夜，较前两年增长130% [22][48] - 公司在西雅图的物业实际入住率自年初以来提高800个基点，较上季度提高超500个基点，停车收入NOI较去年上半年增长约20% [23] 旧金山市场 - 旧金山有约75万平方英尺的人工智能需求，相关租户从去年第四季度和今年第一季度的5000平方英尺规模，增长到现在的1 - 1.5万平方英尺 [83] - 旧金山约有450万平方英尺需求，其中约三分之一来自科技公司，三分之一来自专业服务和银行等公司 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是拥有并运营位于创新且供应受限市场的高品质综合用途办公和生命科学物业组合，注重高质量物业、战略资本配置和强大资产负债表 [21][46] - 公司近期为圣地亚哥One Paseo园区部分物业获得3.75亿美元有担保融资，以增强流动性，为未来需求和机会做准备 [17] - 公司预计未来高品质产品将供不应求，正推进未来项目的设计和审批工作，以便在市场条件允许时率先行动 [30][32] - 行业存在明显的高低品质办公楼分化，低品质和过时物业可能被转换或重新利用，公司专注高端市场策略长期效果良好 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对旧金山的改善持乐观态度，认为当地各界已采取行动，有望在明年选举中改变局面，尽管改善不会一蹴而就，但街道已更有活力 [8][10] - 经济出现积极迹象，通胀降温，劳动力市场健康，近期衰退概率降低，软着陆可能性增加，战略交易流量加速 [45] - 面对面办公势头增强，主要雇主要求员工返回办公室，远程工作职位发布比例自2022年以来下降900个基点 [47] - 公司对租赁业务前景乐观，认为当前环境将区分赢家和输家，公司平台有能力在租赁业务中创造价值 [52] 其他重要信息 - 公司在第二季度末的在建开发项目总计约18亿美元，约5.9亿美元待投入，主要用于南旧金山Kilroy Oyster Point生命科学开发项目第二阶段 [55] - 预计到2024年，在建开发项目管道约为10亿美元，为2016年以来最小，目前三个管道项目均为生命科学项目 [56] - 截至季度末，稳定投资组合入住率约87%，出租率约89%，净债务与第二季度年化EBITDA之比约为6倍，流动性约19亿美元 [60] 问答环节所有提问和回答 问题: Riot Games租赁情况及南旧金山市场需求 - 难以准确预测Riot Games最终租赁面积，公司正与他们进行谈判 [89] - 南旧金山市场一些年轻公司获得融资，将一栋楼改为多租户后，参观活动增加 [91] 问题: 未来18个月已知的主要租户迁出情况及G&A费用预期 - 今年剩余时间有Pac - 12和Riot迁出，明年在湾区和西雅图各有一个待确定，2025年无超10万平方英尺租约到期 [68] - 包括退休费用在内，G&A费用范围为90 - 104，部分费用将在剩余时间摊销 [69] 问题: 入住率指引是否假设Riot和Indeed Tower情况 - 未明确提及入住率指引对Riot的假设，Indeed Tower预计在第四季度进入运营组合，将影响入住率 [7][95] 问题: One Paseo交易是否影响短期或中期对定期贷款收益的需求 - 公司预计在第三季度提取定期贷款剩余的1.7亿美元，该贷款结构为有12个月提取期，否则资金将收回，再投资稀释程度适中 [161] 问题: 生命科学领域是否有积极迹象 - 湾区生命科学公司获得超全国一半的风投资金，一些公司在第二季度获得融资，需求通常会随之而来，但生命科学公司董事会仍希望控制在现有空间内 [106] 问题: 开始收购的参考数据点 - 公司会参考租户想法、自身与租户关系以及市场信息，结合公司定位来决定投资方向 [109] 问题: One Paseo交易策略及未来有担保与无担保债务策略使用情况 - 选择有担保债务是因债券债务成本更高，目的是提前为开发和到期贷款等承诺提供资金，这并非战略重大转变 [110][112] 问题: 如何衡量办公场所实际入住率及未来3 - 6个月趋势 - 通过对各市场租户进行调查数据和刷卡数据结合的方式每月跟踪，虽难以准确预测，但预计随着相关公司要求员工返回办公室，实际入住率将继续提高 [114][115] 问题: 办公和生命科学领域的租户类型、规模需求及AI发展趋势 - AI领域难以预测，公司密切关注大型科技公司在AI方面的动态，在Oyster Point项目，大租户和多租户形式的活动都令人满意 [122][124] 问题: 旧金山及湾区转租趋势 - 湾区转租空间似乎已趋于平稳，需区分真正可营销的甲级转租空间和二、三级转租空间，后者活动较少 [125][126] 问题: 租户保留率预期及AI在旧金山市场的长期驱动作用 - 难以预测租户保留率，市场情况会逐渐改善但不会立即恢复到2019年水平，AI市场潜力巨大，但发展需要时间 [128][135] 问题: One Paseo的贷款价值比（LTV）和债务收益率 - 无法分享具体数据，但可认为该交易的承销较为保守 [152] 问题: 南旧金山生命科学市场租金走势及新供应对与潜在租户对话的影响 - 所在特定子市场新交付产品较少，新建筑租金未大幅下降，不同子市场情况不同 [156] 问题: 停车收入是否仅反映当前利用率及未来趋势对指引的影响 - 目前停车收入反映了到目前为止的利用率情况，若利用率继续提高，有望带来更多停车收入 [158]