财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.22美元，是公司历史上最高的季度FFO，较上一时期净增约0.05美元，主要得益于奥斯汀Indeed租赁的一整季收入 [136] - 第一季度现金NOI在同店基础上增长了16%，包括约1200万美元与两处房产相关的租户修复付款；排除这一非经常性收入，同店NOI将增长约9%，主要由于南旧金山KOP一期的免租期结束和停车收入增加 [13] - GAAP同店NOI在调整非经常性项目后约增长2% [165] - 第一季度末，稳定投资组合的入住率约为90%，出租率为92%，较上一季度下降是由于此前披露的租户迁出，包括DIRECTV的缩编 [165] - 租赁利差在本季度现金基础上为负4%，受旧金山一笔租赁影响；若排除该租赁，现金基础上的利差将增长约8% [165] - 净债务与第一季度年化EBITDA的比率约为6倍，公司没有债务到期至2024年12月，超过90%的债务为固定利率，流动性仍强劲，达16亿美元，包括3.3亿美元现金、1.7亿美元未来定期贷款收益和11亿美元信贷额度 [137] - 2023年原FFO指引为每股4.40 - 4.60美元，中点为4.50美元；更新后的范围为4.30 - 4.50美元，中点为4.40美元，主要反映了约0.10美元的一次性G&A成本 [16] - 预计全年开发支出为4 - 5亿美元，较原预测下降约10%；同店现金NOI预计为0 - 2%，平均入住率预计在86.5% - 88%之间 [167] 各条业务线数据和关键指标变化 - 生命科学业务方面，公司对生命科学的长期基本面有高度信心，KOP二期交付后，生命科学将占公司NOI的20%以上，随着未来生命科学项目的开发，这一比例预计将增长至30%以上 [9] - 租赁业务方面，自第四季度末以来，公司签署了约33.8万平方英尺的租约，平均租期约为5年，其中许多租约无需资本支出 [125] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山地区自疫情开始以来，本季度实际入住率季度增幅超过6%，预计这一趋势将持续；该地区有152个租户，总需求约为330万平方英尺，其中120个为活跃租户，32个待签署租约 [5][63] - 奥斯汀和圣地亚哥在实际入住率方面领先，季度末超过70%，接近疫情前水平；奥斯汀的Indeed Tower签署了一份2万平方英尺的租约，入住率达到74% [128][158] - 洛杉矶和西雅图本季度实际入住率呈正趋势，分别增至约50%和40%，预计随着更多返岗指令的实施，这一趋势将加速 [157] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于保持一流的房地产、严格的资本配置、强大的资产负债表和执行团队，在多个周期中坚持这一原则，能够在下行时防御，在合适时把握机会 [163] - 公司将保持强大的资产负债表，机会性地评估替代资本来源，以增强流动性；定位资产成为租户租赁决策的首选，提高组织效率，减少资本支出 [11][162] - 行业面临宏观经济挑战，包括金融市场情绪挑战、投资销售市场流动性减少、租赁基本面下行压力以及银行和风险投资界的融资和投资活动回撤 [124] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境缺乏确定性，公司仍面临周期性和长期性逆风，但经济有强劲迹象，对未来保持乐观 [4] - 随着返岗的持续和公司认识到面对面工作的力量，公司投资组合有望受益于需求的复苏 [125] - 生命科学领域的技术进步正在创造突破，人工智能与生命科学公司的融合将进一步推动该领域发展 [132] 其他重要信息 - 公司董事长兼首席执行官John Kilroy宣布将于年底退休，他在公司工作了54年，其中担任首席执行官28年 [135] - 公司预计从合同义务中产生800 - 1400万美元的额外G&A成本，与高管退休相关的股份加速归属有关 [139] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 南旧金山的租赁情况以及KOP二期的租赁时间和NOI开始时间 - 目前交易规模较小，平均约为6.5万平方英尺，公司可以为较大租户提供高效的租赁方案；虽然交易需要更长时间，但市场上仍有交易；预计稳定日期不会改变 [19][20][21] 问题: 未来12个月的租户迁出情况以及2024 - 2025年主要租户的提前终止风险 - 已知的主要迁出包括亚马逊在第二季度迁出，Pac - 12在第三季度迁出，Riot在第四季度到期；2024年有两个超过10万平方英尺的迁出待确定，2025年没有超过10万平方英尺的迁出；奥斯汀的建筑没有终止风险，且租金超过预期 [27][28] 问题: 公司对当前股息覆盖率的看法以及在何种情况下会考虑调整股息 - 公司的派息率较低，认为股息有很好的覆盖；最终这是董事会的决定，但目前对现状感到满意 [185] 问题: 租赁活动的预期以及旧金山市场的情况 - 旧金山市场有152个租户，总需求约为330万平方英尺，其中120个为活跃租户，32个待签署租约；公司在宣布对West 8th进行翻新后，已经收到了多个参观和咨询请求 [63][68] 问题: 交易市场和办公物业定价的看法 - 由于利率上升和资本回报率上升，估值下降；市场功能不完善，高质量资产受影响较小；价格发现需要交易量，目前只能大致判断方向 [91][92][78] 问题: 投资组合中的转租空间情况以及本季度是否有显著增加 - 公司投资组合中的可用转租空间略低于150万平方英尺，优质转租空间在市场上流转较快 [96] 问题: 2023年是否会出现表面租金压力 - 更多的可用空间通常对房东不利，但租户对优质物业的需求更为重要；公司认为自己能够继续表现良好，但租金走势不确定 [110][111] 问题: AI对旧金山租赁活动的影响以及是否会对未来办公需求构成风险 - AI可能会对后台工作产生重大影响，但也可能促进创新和公司增长；科技的本质是具有颠覆性，公司需要将自己定位为租户的首选物业 [112][114] 问题: 入住率指引的构成以及观察名单的情况 - 入住率指引考虑了预计的迁入和迁出，包括亚马逊的迁出；观察名单主要集中在零售租户，办公和生命科学租户有适度增加，但占整体投资组合的比例较小 [120][121] 问题: 南旧金山的租赁背景以及KOP项目的稳定日期是否会改变 - 公司在南旧金山有三座约86.3万平方英尺的建筑正在建设中，设计用于生命科学，但也可容纳单一用户或多租户；由于当前经济形势，决策速度放缓，交易规模变小；市场上有36个需求，总计约230万平方英尺；预计稳定日期不会改变 [142][144] 问题: 维持强大资产负债表的情况下，评估替代资本来源的考虑因素 - 公司有大量流动性和良好的资产负债表，将保持灵活性；如果有吸引人的机会，将考虑各种替代资本来源，包括担保、无担保、销售或合资等方面 [174][175] 问题: 宣布退休前未确定继任者的考虑因素 - 公司一向坦诚，认为在做出决定后尽早告知是合适的；董事会认为公开选拔过程可以让各方发表意见，使选拔过程更强大 [148][176][153] 问题: 旧金山和其他市场的复苏情况以及西雅图West 8th项目的更新 - 市场正在重新平衡，权力从员工转向雇主；旧金山的返岗人数有显著变化，停车场已满；不同市场的复苏速度不同，公司的多元化地理投资组合表现出不同的动态；对西雅图West 8th项目进行了评估，将对一些区域进行现代化改造，以吸引租户 [187][188][192] 问题: Google暂停大型园区建设对公司的影响 - 一般来说，企业暂停新开发对现有产品有利，因为不会抢夺市场份额 [193] 问题: Ritas租赁面积增加的情况以及续租或迁出的可能性 - Ritas正在积极使用该空间，租期到今年11月，目前判断续租或迁出还为时过早 [70] 问题: 停车收入增加的原因以及未来趋势 - 停车收入高于预期和去年同期，这得益于实际入住率的提高，希望随着入住率的持续提高，停车收入也能继续受益 [71] 问题: 奥斯汀市场的情况以及Indeed Tower的租赁兴趣 - 奥斯汀继续吸引公司，市场上有很多公司希望进入该市场；Indeed Tower吸引了科技、金融、保险和专业服务等行业的租户，租赁活动令人满意，与一家优秀的餐厅运营商达成了合作意向 [73][74][89]