财务数据和关键指标变化 - 2023年初公司指引NAREIT FFO为每股1.93美元，同店增长2.5%，实际交付NAREIT FFO为每股2.03美元，同店增长4.8% [26] - 2023年第四季度，公司每股NAREIT FFO为0.50美元，全年为2.03美元，同店NOI增长2.8%，主要受最低租金增加170个基点和净回收增加120个基点推动 [38] - 2023年公司坏账率处于历史低位，为收入的42个基点，2024年指引坏账假设中点为总收入的100个基点 [39] - 2021年至2024年指引中点，公司FFO复合年增长率预计为10.6%，同店NOI平均年化增长率预计为4.4%，2021 - 2023年股息复合年增长率为18.8%，净债务与EBITDA比率为5.1倍，处于长期目标低端 [40] - 公司债务偿付覆盖率保持在5倍以上，流动性超过11亿美元，季度末后发行10年期3.5亿美元债券，利率5.5%，认购超10倍 [41] - 2024年公司设定NAREIT FFO指引为每股2 - 2.06美元，同店NOI增长范围为1% - 2%，全年坏账假设范围为总收入的75 - 125个基点 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年公司租赁490万平方英尺，混合现金租金价差为14.3%，新租赁量为110万平方英尺，混合现金价差为41.3%，投资资本回报率约为30%，第四季度新租赁38万平方英尺，创历史新高 [31][32] - 2023年公司向优质租户租赁26个店铺，签约未开业管道增加至3100万美元，预计87%的NOI将在2024年开始，2024年上半年SNO管道将保持高位 [32][33] - 2023年公司开发和建设团队交付并开业235个租户，带来3600万美元的年化NOI，小商店固定租金涨幅为300个基点，比现有商店平均水平高60个基点 [42] - 2023年公司出售四个非核心资产，获得1.42亿美元收益，过去两年处置的混合资本化率比收购的资本化率收紧约125个基点 [27][45] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年公司将继续从优势地位运营，积极租赁空置空间，实现更高的嵌入式增长，提升商品组合，控制开发支出，收购与处置收益匹配，退出低增长或单一资产市场的物业，将NOI转移到目标市场 [35][46] - 公司推出“4 and 24”投资者外联计划，让投资者更好了解投资组合质量和组织人才深度 [36] - 公司将继续向评级机构施压，以获得更能反映信用指标的评级 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前投资组合已显著改善，团队执行能力也大幅提升，未来增长潜力巨大，虽然当前处于转型期，但上行空间可观 [3][17] - 公司预计随着更多固定CAM条款的租赁签约，NOI利润率和回收率将继续上升 [1] - 公司认为租赁是当前环境下最佳的资本使用方式，能获得绝对和风险调整后的回报，未来两年将在租赁资本上投入超2亿美元，同时仍能产生自由现金流 [34][47] - 公司预计2025年下半年租赁支出将趋于正常化，新租赁活动带来的增量租金将达到峰值，从而实现盈利和股息增长，AFFO每股大幅增加 [48] 其他重要信息 - 公司拥有约76英亩可开发土地，分布在九个物业中，将以不同方式开发，目标是在2024年将其提升到产生收入的阶段 [6][7][8] - 公司在投资者更新的第7页详细说明了基于当前股价和不同资本化率下的潜在价格，未考虑额外租赁或土地银行的重大价值 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 指导中包含的City Center剧院相关0.02美元影响，能否介绍填补该空间的计划及机会 - 公司已确定一个重点潜在租户，希望在第一季度末前签订租约，根据空间状况，有望迅速开始收取租金 [64] - 该0.02美元影响假设空间全年空置，若能开启租金，将为指引带来增量收益 [72] 问题2: 费用回收率在本季度上升至92%以上，如何看待其未来走势及同店预测中净回收的影响 文档未给出明确回答 问题3: 加利福尼亚州电影院的情况如何 - 公司正在对安大略省（洛杉矶以东）的电影院进行重新分区，目标是将其出售给多户住宅开发商，该项目可能产生800套多户住宅单元 [80] 问题4: City Center剧院情况是否包含在2024年的不利因素中 - 该剧院租户在11月底未续约，公司曾希望其续约但未成功，这是一个特殊情况，并非普遍现象，公司对填补该空间有信心 [85][89] 问题5: 评级机构为何未根据公司资产负债表改善进行评级调整 - 对于S&P，其行动较慢，公司已说服其改善展望，预计未来12 - 18个月内将实现全面升级，与Bricks的升级时间相近 [101] 问题6: 同店指引与FFO指引存在差异的原因 - 同店增长受到一些离散因素的压力，最大因素是坏账，2023年坏账率为总收入的40个基点，处于历史低位，2024年指引中点为100个基点，这对同店增长造成90个基点的拖累，此外还受到剧院和Bed Bath & Beyond的影响 [113][114] 问题7: 租赁支出的回报情况以及与历史相比的变化，如何决定何时支出 - 目前租赁资本回报率高于历史水平，公司在选择租户时注重质量而非数量，目标是为购物中心找到最佳租户，预计回报不会显著下降 [120][137] - 未来两年公司计划在租赁上支出超2亿美元，随着租赁支出在2025年下半年趋于正常化，AFFO和现金流将增长，届时公司将有更多资本部署选择 [138] 问题8: 非同店池今年是否会有较大增长 - 公司认为非同店池不会有太大变化 [150] 问题9: 投资者报告中80%的保留率，去年的保留率是多少 - 去年保留率一直在85%以上 [151] 问题10: 2024年与2023年租赁和TI支出的比较 - 2024年相关支出远高于以往，2023年支出略超9000万美元，典型年份在4000 - 6000万美元之间 [130][152] 问题11: 本季度租赁和入住率增长是否提前拉动了第一季度的需求，租赁量是否会持续上升 - 公司认为没有提前拉动需求，需求依然强劲，本季度签订了10个盒子交易，管道健康，与去年同期相当 [165][166] 问题12: 2024年4800万美元到期ABR的按市值计价情况 - 2024年到期ABR的按市值计价比例较低，但未来五年平均来看，与过去12个月的ABR相比，有较大的按市值计价机会 [168]