财务数据和关键指标变化 - 公司报告第一季度AFFO为每股0.43美元,同比增长4.9% [7] - 公司现金租金收入同比增长12.9%,达5800万美元 [29] - 公司加权平均5年现金租金上涨1.4% [29] - 公司第一季度租金收回率为99.7%,无重大应收账款变化或资产减值 [30] - 公司第一季度杠杆率(净债务/调整后EBITDA)为5.6倍,固定费用覆盖率为4.3倍 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司餐饮业务占年度基础租金的80%,其中达达集团占51% [24] - 公司非餐饮业务占20%,其中汽车维修业务占9%,医疗零售业务占8% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据Baird研究,第一季度餐饮行业整体销售同比增长约4% [8] - 其中休闲餐饮小幅下滑,达达集团的橄榄园和龙虾馆同店销售分别下降1.8%和增长2.3% [8] - 达达集团餐厅EBITDA利润率提升70个基点至20.6% [8] - 百胜集团旗下Chili's同店销售增长3.5%,EBITDA利润率提升90个基点至14.1% [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续拓展医疗零售等新垂直领域,第一季度收购4处医疗零售物业 [9] - 公司保持谨慎的资本配置策略,在当前资本成本和收购市场定价不匹配的环境下放缓收购节奏 [10][11] - 公司积极管理资产组合,出售部分表现较弱的Red Lobster门店 [14][15][16] - 公司准备应对Red Lobster可能的重组或破产,认为自身定位较为有利 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前资本市场环境和卖家预期仍存在差距,收购机会有限,但看好未来12个月的收购前景 [21][22][23] - 管理层对公司现有资产组合和租户质量保持乐观,认为即使Red Lobster重组也能妥善应对 [27][47][48] - 管理层表示公司资产组合吸引力较强,可以通过资产出售进行有益的资本再循环 [24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Anthony Paolone提问 询问公司当前的加权平均资本成本以及收购所需的收益率水平 [37][38][39][40] Bill Lenehan回答 公司当前加权平均资本成本接近收购收益率,正在保持谨慎态度,但如果资本成本略有下降或收益率略有上升,公司有信心可以加快部署资本 [38][39][40] 问题2 Wes Golladay提问 询问公司对Red Lobster门店的处置计划,以及未来的租赁和资本支出安排 [43][44][45][46][47] Bill Lenehan回答 公司认为Red Lobster重组的可能性较小,即使发生也能妥善应对,不会对公司造成重大影响 [45][46][47][48] 问题3 Jim Kammert提问 询问公司是否会考虑收购较大规模的资产组合,与公司过往的逐笔收购策略是否存在差异 [65][66][67] Bill Lenehan回答 公司会谨慎评估大规模资产组合收购,如果标的资产足够分散,公司不会要求较高的溢价,但如果过于集中于单一租户,公司会要求较高的收益率 [66][67][68][69]