财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO和AFFO均为每股0.37美元，同比下降21% [42] - 截至第二季度，FFO为每股0.72美元，AFFO为每股0.73美元，同比分别下降25.8%和23.2% [6] - 第二季度现金股息为每股0.275美元，同比增长1.9%，年化收益率为7% [6] - FFO和AFFO的派息率均为74% [6] - 总营收同比增长1.4%，主要得益于资产回收计划的净投资利差 [42] - 2023年全年FFO和AFFO指引分别下调至每股1.50-1.53美元和1.52-1.55美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度投资超过6000万美元，现金资本化率为6.8%，85%的年化基础租金来自投资级信用评级的租户 [56] - 第二季度出售了2300万美元的资产，现金资本化率为6.4%，全部为非投资级租户 [56] - 截至第二季度，投资级租户占比从48%提升至63% [40] - 投资组合包括143处物业，总面积390万平方英尺，租户分布在25个行业和34个州 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合的出租率为99.5% [42] - 投资组合的年化直线基础租金为3970万美元，年化现金基础租金为3930万美元 [43] - 投资组合中前十大租户包括Home Depot、Walgreens、Lowe's等 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于资产回收策略，以应对利率上升环境，提升投资组合质量并改善资产负债表 [40] - 公司正在评估两项开发贷款协议，潜在收益率显著高于年初至今的收购资本化率 [41] - 董事会批准了1500万美元的股票回购计划，以应对股价与净资产价值的显著折价 [41] - 公司计划在2023年下半年保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场提供了更多高质量的交易机会，尤其是在开发商市场 [4] - 管理层预计2023年下半年将保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43] - 管理层对资产回收计划的执行感到满意，认为这将为股东创造长期价值 [40] 其他重要信息 - 公司没有浮动利率风险敞口，且没有债务到期直到2026年 [40] - 截至第二季度末，总流动性超过2.25亿美元 [43] - 公司预计2023年零售净租赁投资为1亿至1.25亿美元，处置目标上调2500万美元 [43] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待新收购和股票回购的机会 - 公司认为当前股价显著低于净资产价值，股票回购具有双重好处，既能减少管理费负担，又能利用市场机会 [21] - 公司预计2023年下半年将保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43] 问题: 如何看待市场交易环境 - 管理层认为当前市场提供了更多高质量的交易机会，尤其是在开发商市场 [4] - 公司预计2023年下半年将保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43] 问题: 如何看待开发贷款机会 - 公司正在评估两项开发贷款协议，潜在收益率显著高于年初至今的收购资本化率 [41] - 公司预计2023年下半年将保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43] 问题: 如何看待股息和留存现金流 - 公司预计2023年下半年将保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43] - 公司预计2023年下半年将保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43] 问题: 如何看待杠杆和股票回购的平衡 - 公司认为当前股价显著低于净资产价值，股票回购具有双重好处，既能减少管理费负担，又能利用市场机会 [21] - 公司预计2023年下半年将保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43] 问题: 如何看待Walgreens的风险 - 公司认为Walgreens的信用评级仍然稳固，且公司已经与Walgreens进行了多次租约延期 [67] - 公司预计2023年下半年将保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43] 问题: 如何看待2023年下半年的收购和处置节奏 - 公司预计第三季度将相对均衡，第四季度可能会更侧重于收购 [62] - 公司预计2023年下半年将保持灵活，推动长期价值和未来盈利增长 [43]