财务数据和关键指标变化 - 二季度现金同店净营业收入（NOI）增长6%，上半年累计增长7.5%，处于同店NOI指引中点 [7] - 二季度一般及行政费用（G&A）同比绝对值下降，占收入百分比下降210个基点 [7] - 加权平均股数和单位数同比上升，因去年麦迪逊剩余B系列股份转换及两期交易 [104] - 净债务与调整后EBITDA比率为7.06倍，净债务加优先股与调整后EBITDA比率为7.45倍，连续五个季度去杠杆 [80] - 截至6月30日，95%的债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.96%，58%的债务为无担保 [81] - 目前现金1240万美元，运营托管账户670万美元，循环信贷额度可用2.875亿美元 [81] - 对净亏损范围做了微调，以反映额外折旧、摊销和利息费用，以及剩余一期开发建筑租赁时间的变化 [106] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 开发项目方面，年底前还有三个项目待交付，杰克逊维尔两栋建筑已全部出租，分别在三季度和四季度交付，亚特兰大第二个项目三季度上线，亚特兰大建筑和辛辛那提二季度交付的建筑有待出租 [3] - 佐治亚州18万平方英尺的设施已达成7.2万平方英尺的租赁协议，其余有租户在洽谈 [33] - 6100万美元的开发项目预计初始回报率在7% - 9% [75] 租赁业务 - 二季度租赁续约率75%，续约租赁中21%有合同租金增长 [5] - 已租赁2024年初始到期租赁面积的24%，现金租金将累计增长14.6%，续约增长8.7%，新租户增长43.7%，高于去年同期 [6] - 截至7月31日，下半年起租的租赁租金现金基础上增长23.1%，符合此前趋势超18% - 20%的预期 [98] - 二季度起租的租赁租金现金基础上增长19.3%，新租赁增长36%，续约租赁增长11.2% [100] - 辛辛那提已处理2023年到期总面积的88%以上，2023年起租的租赁现金基础上累计增长20.3% [101] - 2023年租赁续约率67%，总投资组合入住率98%，同店入住率98.9%，与一季度基本持平 [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场仍两极分化，部分物业报价多，部分有限，交易融资和资本化率范围较广，预计年底前资本化率情况才会明朗，受债务成本驱动 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有机增长按计划进行，将继续改善资本结构，目标年底前净债务加优先股与调整后EBITDA比率降至7倍，2024年进一步去杠杆 [30][31] - 宣布赎回4900万美元仍未偿还的7.5% A系列优先股，资金来源包括ATM计划筹集资金和出售物业所得 [31][70] - 继续探索额外开发机会，前提是回报符合门槛且有预租赁前景 [75] - 专注于定制开发项目，而非投机性开发 [58] - 积极探讨合资机会，认为这对公司和股东是双赢，能收取管理费 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户今年决策时间变长，想观察经济形势，但业务仍良好，租金仍有健康增长，只是签约前需确认宏观情况 [46] - 实现2023年目标将为2024年更好的增长奠定基础 [74] 其他重要信息 - 上个月发布首份ESG报告，可在公司网站专用ESG页面查看 [32] - 马丁·巴伯在6月年度会议后从董事会退休，彭·怀特上个月从总裁兼首席投资官职位退休，但继续担任董事会成员并为公司提供收购和战略建议 [4][76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 永久融资剩余2100万美元优先股赎回的计划，资产出售的预期收益和定价情况 - 公司未详细说明资产出售情况，合同仍需最终尽职调查，已确定约2000万美元的优先事项，出售资产是为赎回A系列优先股 [12] 问题2: 除A系列优先股赎回外，若股价维持在二季度和7月的类似区间，是否会考虑额外发行股权 - 公司不会进行稀释性股权发行，只会发行具有增值性的股权 [13][17] 问题3: 入住率的轨迹以及下半年已知的迁出情况 - 下半年同店入住率持平，整体投资组合运营入住率在97% - 99%，亚特兰大有一处5万平方英尺的物业迁出在预算内，且有一份9月1日或10月1日开始的租约 [14] 问题4: 新租赁和续约租赁价差未来是否会缩小，2024年剩余租赁中固定续约选项的占比 - 未明确回复价差是否会缩小；2024年剩余部分较少，固定续约较早，随着新租赁和市场利率结果增加，比例会从8%提升到20% [18][20] 问题5: 圣路易斯市场和2025年到期的三个超50万平方英尺租户空间情况，以及2024年联邦快递的早期迹象 - 未详细说明圣路易斯市场情况；联邦快递一处租赁7月31日到期，有两个续约选项和2月通知期，目前未收到其续约意向 [21] 问题6: 额外开发项目的管道、新交易的收益率预期以及潜在收购情况 - 若开发项目有成果，收益率预计在7% - 10%，目前实现9%左右，具有增值性和吸引力；收购方面仍有管道 [23] 问题7: 1.1亿美元贷款到期的处理计划，以及租户的整体反馈 - 处理AIG贷款到期的基本方案是利用长期额度或发起5 - 7年期的替代工具，考虑现有贷款人和其他渠道，寿险公司提供的条款有吸引力；租户因观察经济形势决策时间变长，但业务良好，租金仍有增长 [46][54] 问题8: 二季度同店费用增长11%的驱动因素 - 主要是支出时间问题，二季度有增长，预计到四季度会恢复正常，全年有望达到或略高于中点 [48] 问题9: 2024年租赁若排除续约选项，续约租赁价差情况 - 未明确回复 [56] 问题10: 开发业务减少且工业基本面良好的情况下，是否有意愿开发土地项目 - 公司将专注于定制开发项目，而非投机性开发 [58] 问题11: 公司是否愿意进行合资讨论 - 公司会继续探索合资机会，认为这对公司和股东是双赢，能收取管理费 [50] 问题12: 股价上涨，为何更愿意在低于之前认为合适的价格区间筹集资金 - 公司一直坚持不进行稀释性收购 [112]