财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营（FFO）为每股摊薄后0.25美元，调整后资金运营（AFFO）为每股摊薄后0.27美元 [41] - 第三季度末债务加权平均利率为4.04%，加权平均期限为五年，2027年前无重大债务到期 [41] - 1.5亿美元高级无抵押循环信贷额度未提取，所有借款100%为固定利率，第三季度末净债务与年化调整后EBITDA比率为5.5倍，处于低于7倍的目标范围内 [42] - 第三季度现金一般及行政费用（G&A）低于预期，预计第四季度费用将增加至220 - 240万美元，2023年预计总额为880 - 900万美元，较去年略有增加 [43] - 董事会批准每股季度股息为23.75美元，较2022年第三季度股息增长1.1% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司新增约16.5万净可出租内部平方英尺，其中包括45个最后一英里物业的6.3万平方英尺和25个灵活物业的10.2万平方英尺 [27] - 第三季度收到与邮政服务的2022年续约合同，对86处物业的到期租金进行了按市值计价，并引入了年度租金递增条款 [27] - 第三季度经常性资本支出（CapEx）每平方英尺低于0.02美元，总计9.7万美元，预计2023年约为每平方英尺0.02美元，第四季度经常性资本支出指导为20 - 30万美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度团队以约8%的资本化率完成交易，从去年上半年的6.5%到现在的7.5 - 8%，但这并非市场转变，仍需逐笔谈判获取该资本化率，希望下季度达到7.5%或更高 [14] - 基于截至10月20日完成的收购，公司已向投资组合中增加153处物业，花费5800万美元，继续朝着8000万美元的目标努力，预计2023年全年加权平均资本化率在7.25% - 7.75%之间 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续谨慎配置资本，循环信贷额度未使用，保持保守杠杆，以利用出现的有吸引力的机会 [37] - 公司团队在收购、运营和管理各类物业方面拥有超30年经验，注重投资的物流网络基础设施，为邮政服务提供支持 [38] - 公司与邮政服务保持良好合作，2023年租赁续约讨论正在进行中，过去10多年保持99%的历史加权平均租赁保留率 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 交易成交量增加令人鼓舞，预计将持续到年底，公司投资组合的高保留率和入住率是其服务利基市场的特点，现金流可预测性是重要差异化因素 [24] - 无论美国经济是软着陆、硬着陆还是无着陆，公司对自身业务、租户和未来增长机会充满信心 [25] 其他重要信息 - 公司在电话会议中可能使用前瞻性陈述，受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异 [34] - 公司可能提及某些非GAAP财务指标，可在公司收益报告和补充材料中找到与最可比GAAP指标的表格对账 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 邮政局目前的投资趋势及其对公司业务的影响 - 邮政局一直在大力投资自身设施及其现代化，这对其业务运营有益，但不一定直接影响公司的物业 [8][9] 问题: 公司是否正在与美国邮政服务谈判类似类型的租赁，这是否导致续约延迟 - 未明确提及是否正在谈判类似租赁及是否导致续约延迟 [12] 问题: 租赁谈判过程处于什么阶段以及目前的趋势如何 - 2022年续约已完成，收到所有正式执行的租约，对2023年的讨论感到鼓舞，希望在年底前完成所有2023年租约，并建立更高效的流程 [30] 问题: NOI利润率连续下降，第三季度运营费用中是否有一次性成本，第三季度是否是第四季度的良好运行率 - 没有可指出的一次性成本，本季度利润率下降部分原因是费用增加的同时租户报销也有所增加，这可能是一个合理的运行率 [32][48] 问题: 目前的边际债务成本是多少 - 循环信贷额度的利率是SOFR加上148个基点，因ESG举措有2个基点的降低，具体取决于选择的SOFR类型，加上该利差以及租赁SOFR时的10个基点调整 [49] 问题: 是否有比当前信贷额度更便宜的融资渠道，近期收购的主要债务融资是否仍为该信贷额度 - 可变利率成本如上述，若进行利率互换，五年期互换利率目前可能在6%左右 [60] 问题: 如果第四季度进行超过2000万美元的收购，公司的偏好是什么，是否会等待观察2024年初的利率情况；如何看待当前股价下的股权融资，近期收购中是否能获得足够的提升以维持利差 - 公司会不断评估资本成本与收购项目的关系，对于运营合伙单位（OP unit）交易持机会主义态度，目前对股价不太满意，因此使用其作为交易货币的情况不多 [61][62] 问题: 租赁续约过程的关键障碍是什么，是与大型官僚机构打交道还是协商合适的租金率 - 同时谈判100 - 200份租约本身就很复杂，与政府机构打交道增加了复杂性，分析每个物业的市场和租金率并进行谈判也增加了难度，没有特定的障碍 [53] 问题: 卖方对新的资本成本环境的预期如何，他们是否已经完全接受，未来资本化率可能会如何变化 - 未明确提及卖方是否完全接受新环境，公司仍需逐笔谈判获取资本化率 [14] 问题: 未来G&A费用的大致预期是多少，今年相比去年增加约200万美元，明年是否合理 - 公司尚未给出明年的指导，计划在下个季度提供，认为一些一次性增加不会在来年重复，预计增加幅度不大 [69] 问题: 第四季度收购资金的合适组合应如何考虑，现金、股权（来自ATM或OP单位）和债务之间的平衡 - 公司有多种资金来源，会持续关注市场，根据股价、资本化率等情况决定是否使用ATM融资，循环信贷额度未使用，也会在OP单位交易有增值时进行操作 [55]