财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司报告的NAREIT FFO为每股1.08美元，核心运营收益为每股1.04美元；同店NOI增长（不包括定期费用和新冠时期储备金回收）为2.1%，受去年同期坏账异常为正的影响，该增长率减少了60个基点 [86] - 基本租金以2.7%的涨幅成为同店NOI增长的最大贡献因素，主要得益于团队通过嵌入式租金调整和续租利差推动租金增长，以及推进重建项目 [87] - 同店租赁入住率达95.8%，较上季度提升20个基点，反映出租赁市场持续强劲 [88] - 第一季度收益受非同店池的1美分时间相关项目和1美分直线租金的影响，全年非现金指引有所增加；通常第一季度会确认超过一半的年度百分比租金，使第一季度收益比全年其他季度的隐含运行率高出约0.3美元 [88] - 公司将NAREIT FFO展望中点提高1美分，与非现金项目指引的增加相符；同店NOI增长指引保持在2% - 2.5%（不包括定期费用和新冠时期储备金回收） [90] - 调整全年交易展望，将收购的韦斯特波特资产纳入收购指引，并适度提高处置指引，考虑出售一些较小、非核心、低增长的资产 [91] - 核心运营收益指引（不包括新冠时期储备金回收）暗示中点增长超过3%，尽管今年面临更高的利率和债务再融资的影响 [92] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度店铺租赁率环比上升10个基点，达到93.5%的历史新高；2024年基本租金增长受益于2023年创纪录的租赁活动带来的店铺开业 [64] - 同店百分比租赁率本季度再提高20个基点，达到95.8%；同店开业率较去年底下降70个基点，约一半的下降归因于有意收回康涅狄格州诺沃克的一家沃尔玛门店 [71][72] - 第一季度现金续租利差综合超过8%，其中续租利差为2019年以来最高；GAAP和净租金利差本季度均处于中两位数水平，得益于多数租约中的合同租金调整和审慎使用租赁资本 [75] - 已执行租约管道中，同店租赁入住率与开业入住率之间的差距达到370个基点，创历史新高，相当于每年增加5000万美元的基本租金，这些租约将在运营组合中陆续开业 [66] 开发与重建业务 - 2023年启动了超过2.5亿美元的新项目，2024年第一季度启动了康涅狄格州柴郡的石桥购物中心项目，该项目为6700万美元的新建开发项目，由全食超市和TJ Maxx作为主力租户，目前已吸引大量租赁需求 [76][77] - 目前在建项目总价值超过5亿美元，近90%已出租，综合回报率为9%；2024年计划完成超过2亿美元的项目 [79] - 预计2025年重建活动将使同店NOI增长超过100个基点，推动整体增长高于趋势水平；整体NOI增长也将受益于新建开发项目的持续推进 [95] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人交易市场中，数据点和交易量仍低于历史正常水平，但市场上的投标池在扩大，资本回报率保持在较低水平；国债收益率近期变动的影响尚待观察，但公司团队正在积极评估符合投资标准的收购机会 [82] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续与大型总体规划开发商合作，为其提供零售配套设施，特别是高品质杂货店，以获取长期所有权收益 [2][3] - 持续推进开发和重建项目，计划2024年启动超过2亿美元的新项目，并在未来五年内完成超过10亿美元的项目 [83] - 积极寻找增值投资机会，包括收购和开发项目，重点关注与现有运营组合相匹配的项目，特别是杂货店主导、位于优质贸易区域且人口统计学特征良好的项目 [108][113] - 审慎管理租赁资本，通过优化租户组合和提高租金来增加收入，同时确保有足够的自由现金流用于再投资和分红 [132][134] 行业竞争 - 公司凭借与顶级杂货店和零售商的关系、专业的开发团队、充足的资金和强大的资产负债表，在行业中具有竞争优势 [59][62] - 公司是露天购物中心领域唯一获得穆迪A3信用评级的房地产投资信托基金，这有助于降低资本成本，增强市场竞争力 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度表现稳健，租赁基本面健康，租户需求强劲，推动租赁活动和租金增长；预计2025年将加速增长，受益于已执行租约的开业和开发重建项目的推进 [56][57] - 公司对同店NOI增长指引有信心，预计2024年将在2% - 2.5%的范围内波动；2025年重建活动将为同店NOI增长带来超过100个基点的积极贡献 [119][120] - 公司资产负债表状况良好，流动性充足，能够抵御债务资本市场的波动，为公司的长期发展提供支持 [96][97] - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司认为高品质的郊区购物中心将受益于结构性顺风，如消费者对实体购物的需求和对便利性的追求，有望实现长期增长 [180][181] 其他重要信息 - 公司目前医疗业务占ABR的7%，较疫情前的5%有所增长，公司对该业务的现状和未来增长持乐观态度 [37] - 公司收购的厄斯塔特投资组合表现符合预期，预计将为公司带来约0.5%的增值；该投资组合第一季度签署了约50笔交易，团队将重点关注租赁业务，以提高入住率 [42][45] - 公司新租约的租户补贴和房东工作占新基本租金的比例在季度和年度基础上均有所增加，主要是由于一笔租户搬迁和四笔主力租户租赁交易的影响，并非市场整体变化 [153][154] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：石桥开发项目所在社区的成熟度以及与非总体规划社区项目相比的风险和经济情况 - 公司认为与总体规划开发商合作是竞争优势，这些社区是富裕地区，对高品质杂货店有需求，公司与高品质杂货店有合作关系，具备设计和建设能力，并从长期所有权角度决策，因此在这些项目中取得了成功 [2][3] 问题2：第一季度业绩超预期为何未大幅上调全年指引 - 主要是时间因素导致，部分收入在第一季度提前确认，如百分比租金和其他收入；但从全年来看，公司仍能实现预期目标；第一季度的良好表现增强了公司对2024年底和2025年全年增长的信心 [11][13] 问题3：AFFO计算中如何划分资本支出成本 - 公司建议从穿透式角度看待，将增加场地密度、GLA和显著重新定位资产的项目指定为重建项目；直接的租赁相关工作则归类为租赁资本；公司欢迎将所有资本支出视为重建资本进行比较，认为自身在这方面表现良好 [18][19] 问题4：克罗格与艾伯森合并的进展及对公司的影响 - 公司暂无新信息，该合并的时间安排未影响公司运营，两家公司仍作为独立实体与公司合作；若合并成功，将产生更强大的杂货店运营商，对公司有利；若合并失败，两家公司仍是优秀的运营商，公司对自身店铺有信心 [26][27] 问题5：公司对外部增长机会的看法以及感兴趣的项目类型 - 公司投资策略与运营组合一致，优先将自由现金流投入开发和重建项目；感兴趣的项目包括高品质、杂货店主导、位于优质贸易区域且人口统计学特征良好的项目 [108][113] 问题6：同店NOI增长的未来趋势以及2025年增长超过100个基点的依据 - 2024年同店NOI增长预计在2% - 2.5%的范围内波动；2025年重建项目交付将为同店NOI增长带来超过100个基点的积极贡献，公司对该项目的执行和租金确认有信心 [119][120] 问题7：SNO管道的未来走势以及如何实现货币化 - 公司希望SNO管道继续增长，对租赁团队的能力有信心；约65%的SNO管道租约将在年底前开业，预计2024年将确认约1400万美元的收入，其余将在2025年实现 [126][128] 问题8：公司主动优化商品组合和提高租金的决策依据以及2025年是否会继续 - 公司团队会谨慎投资，确保获得市场领先的租金和条款，同时控制资本支出；这一策略有助于提高FFO增长，公司将继续坚持 [132][134] 问题9：增加资产处置的原因以及对资金需求的影响 - 增加的2500万美元处置计划是为了出售非核心资产，获取低资本回报率；公司有足够的自由现金流和资产负债表能力进行投资，出售资产是为了优化投资组合，提高收入稳定性和收益增长 [138][142] 问题10：新租约租户补贴和房东工作比例增加的原因 - 主要是由于一笔租户搬迁和四笔主力租户租赁交易的影响，并非市场整体变化；公司在租赁资本方面的策略未变，将继续谨慎管理以推动自由现金流和AFFO增长 [153][155] 问题11：剩余7500万美元资产处置的情况以及是否会集中在佛罗里达州 - 资产处置是为了强化增长前景，出售非核心、非战略资产以获取有吸引力的资本回报率；目前的两笔处置在佛罗里达州是个案，未来的处置不一定集中在该地区 [157][159] 问题12：收购指引中新增4600万美元的原因以及利率变动对收购活动的影响 - 新增的收购项目是康涅狄格州韦斯特波特的一个76000平方英尺的购物中心，公司通过市场竞争获得该项目；国债收益率变动对交易 volume 的影响尚不确定，但公司预计交易 volume 将保持稳定，并将抓住任何增值机会 [162][165] 问题13：对2025年同店增长的信心来源 - 信心来自于租赁业务的成功、SNO管道带来的租金可见性以及重建项目的推进；租户健康状况良好，没有大规模破产或搬迁的风险 [166][167] 问题14：医疗和紧急护理中心的租赁需求情况 - 第一季度公司签署了近20份新的医疗租约，主要涉及牙医、验光师、物理治疗和初级保健等领域；紧急护理业务占ABR的比例不到1%，本季度没有相关新租赁活动；公司对该领域持乐观态度，并严格审查运营商 [172][174] 问题15：CapEx占NOI的比例未来走势以及对AFFO增长的影响 - 公司预计CapEx占NOI的比例将保持在11%左右，长期来看不会有太大变化；在增加开业入住率的阶段，CapEx可能会暂时超过平均水平 [175][176] 问题16：是否注意到租户关于消费者购物篮变小和消费压力的讨论 - 公司认为未来宏观经济存在不确定性，但高品质的购物中心和贸易区域能够承受宏观压力；消费者对实体购物的需求和对便利性的追求是结构性顺风，公司预计这种趋势不会减弱 [180][182] 问题17：第二轮开发项目的收益率与当前管道的差异 - 公司不进行土地储备，在开发项目前会谨慎控制风险，确保有高质量的租户和完成相关审批流程；目前开发和重建项目的收益率目标为7% - 9%，预计未来仍将在该范围内取得成功 [184][187] 问题18：未来开发项目中来自现有投资组合和全新机会的比例以及回报率差异 - 过去几年重建项目占比较高，但新建项目的势头正在增强；未来几年预计新建项目将继续增长，同时重建项目也将持续进行；公司有能力同时抓住现有投资组合和全新机会的项目，回报率目标为7% - 9% [191][199] 问题19：39个已签约但未开业的主力租户中杂货店的数量以及杂货店渗透率是否会提高 - 公司不确定杂货店的具体数量，但其中有相当数量的杂货店交易，如诺沃克的Target、曼哈顿的全食超市和亚特兰大的Publix项目；公司目前杂货店渗透率为80%，预计未来不会有太大变化，仍将优先考虑杂货店主导的购物中心 [204][207]