财务数据和关键指标变化 - 第一季度业绩因运营表现好于预期、入住率和租赁终止费高于预期以及G&A费用降低而超预算 [77] - 预计SITE组合的总NOI从之前预测范围中点的2.65亿美元降至2.57亿美元 [55] - 预计Curb组合的总NOI从之前预测范围中点的7600万美元升至约7900万美元，2024年同店NOI增长预计在3.5% - 5.5% [80] - 第一季度回购近6200万美元无担保债券，获得约80万美元收益 [56] - 季度末债务与EBITDA比率略超四倍，净债务收益率超20%，预计分拆前杠杆率将继续下降，债务与EBITDA比率低于四倍 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 处置业务 - 年初至今已完成1.7亿美元全资物业销售，自7月1日以来总成交交易近11亿美元，综合资本化率低于7% [24] - 目前超10亿美元房地产处于合同签订、谈判或已签署无约束力意向书阶段，综合资本化率约7%，主要为次市场主导型购物中心 [24] 收购业务 - 第一季度在休斯顿和凤凰城收购两处便利物业，花费1900万美元，另有超1亿美元便利资产已中标或处于合同阶段 [25] 租赁业务 - 第一季度租赁量环比上升，但低于2023年水平，因投资组合规模变小和可租赁空间减少 [26] - 租赁需求对现有零售商和服务租户在关键郊区市场的扩张以及新品牌竞争同一空间都很强劲 [26] - 租赁率环比下降30个基点，部分原因是为使销售收益最大化而预留空间 [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天购物中心市场有大量私人和机构投资者参与竞价，显示市场活跃且流动性强 [73] - 市场租金持续上涨，置换成本不断上升，支撑了买家对露天零售资产的强烈兴趣 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划将便利资产组合从SITE Centers分拆为新的专注增长型公司Curbline Properties，预计10月1日左右完成分拆 [20][72] - 通过收购扩大Curbline投资组合，通过处置、租赁和资产管理最大化SITE Centers投资组合价值 [69] - 专注于信用租户，但认为长期来看信用租户和非信用租户的平衡很重要 [121] - 行业内CapEx与NOI（包括重建）的比率通常在20% - 30%，而公司对Curb的预期低于10% [133] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自年初以来需求深度令人惊讶，表明很多人在去年底做出了配置决策并准备付诸行动 [4] - 尽管近期资本市场有波动，但市场对公司资产的高需求表明SITE Centers投资组合的质量和分拆带来的机会 [48] - 对Curbline Properties在便利子行业的独特增长机会感到兴奋，该子行业的潜在市场规模为9.5亿平方英尺 [49] 其他重要信息 - 公司网站发布了季度财务补充资料和幻灯片演示，用于支持本次电话会议发言 [18] - 本次电话会议将讨论非GAAP财务指标，相关描述和与GAAP指标的调节可在季度财务补充资料和投资者演示中找到 [19] - 2024年1月公司支付每股0.16美元特别股息，资金来自手头现金 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10亿美元处于合同和谈判阶段资产的综合资本化率是否符合预期，市场兴趣是否好于预期 - 已完成超10亿美元资产销售，资本化率略低于7%，正在谈判的10亿美元资产资本化率约7%，总体定价比六个月前预期略强 [60] 问题2: 10月1日前处置节奏如何 - 已授予买家的10亿美元资产中，部分可能完成交易，未来几个月完成大量交易的信心较高，但未授予的资产近期完成交易可能性不大 [61] 问题3: 分拆前便利资产收购节奏如何 - 目前分配给处置业务的时间多于收购业务，分拆前预计每季度完成几笔收购，分拆后将更多关注收购 [62] 问题4: 资本市场波动是否影响与潜在买家的交易 - 零售行业资本化率未像工业、多户住宅等其他物业类型那样低至3% - 4%，对资本市场的敏感度较低，目前影响不大 [91] 问题5: 10亿美元处于谈判阶段的资产中，买家投入资金的比例是多少 - 文档未明确给出答案 [92] 问题6: 10月2日SITE和Curb的情况以及管理层安排 - 董事会参与确保两家公司的管理符合各自利益，有共享服务协议，具体领导安排将在分拆前更明确宣布，相关细节将在Form - 10中披露 [95][96] 问题7: 露天购物中心市场新的私募股权和机构投资者对零售中心的兴趣是否有变化 - 机构投资者在各类资产竞价中的参与度增加，价值提升型买家因价格因素参与度降低 [101] 问题8: 分拆时Curb是否会处于净现金状态 - 有很大可能性Curb没有对SITE的优先投资，全部为现金且无债务 [103] 问题9: 收购的回报预期以及利率变动是否有影响 - 收购便利物业的初始资本化率与其他高质量零售格式一致，目前在6% - 6.5%，无杠杆内部收益率较高，因实现增长所需的CapEx显著较低 [151] 问题10: Curb的CapEx情况与SITE相比如何 - 行业内CapEx与NOI（包括重建）的比率通常在20% - 30%，公司对Curb的预期低于10% [133] 问题11: 租户租赁信用由加盟商还是母公司承保 - 公司花园哈里森投资组合100%为公司租户，其他租户有部分加盟商，但一些加盟商拥有数百个不同品牌和概念的门店 [136] 问题12: 市场租金上涨对内部收益率的影响能否给出具体数据 - 难以用统计数据说明，过去四年小商铺租金一直高于预期，但涨幅不显著 [142] 问题13: Curb获得投资级评级的情况 - 分拆前公司将撤回信用评级，Curb作为新实体若要获得投资级评级需重新申请，公司预计分拆时Curb资产超20亿美元，具备成为公开投资级发行人的条件 [164][183] 问题14: 租金按地区的市值计价情况 - 全国情况大致一致，最大的市值计价出现在收回的成熟地块（如90年代餐厅地块）和有 drive - through 的单元 [167] 问题15: CURB目前投资组合中从现有SITE投资组合中剥离的比例以及是否有租赁限制 - 略超30%，随着现金投资该比例会下降，公司挑选剥离资产时确保各方面符合标准，无租赁限制问题 [185][187] 问题16: 分拆后G&A费用情况 - 夏季公司从分部加总故事过渡到盈利故事时可能会提供相关信息，预计Curb运营效率与SITE相当甚至更高 [188] 问题17: 处置时预留空间以最大化价值的原因 - 不同市场买家需求不同，一些买家追求稳定性和高入住率，另一些买家希望自行选择剩余空间的用途 [192]