财务数据和关键指标变化 - 二季度运营表现超预期，运营收益每股超预算0.01美元，得益于租金高于预期、入住率提高带来的回收款项增加以及百分比租金和超额租金增加 [107] - 二季度末SNO管道从1900万美元略降至1830万美元，因一季度租金起租加速 [108] - 二季度同店净营业收入增长1.7%，未收回应收账款项目对同比增长造成190个基点的不利影响，增长放缓部分由于Bed Bath相关收入损失和未收回应收账款增加，部分被租金起租抵消 [110] - 上调2023年运营资金（OFFO）指导区间至每股1.13 - 1.17美元，主要因2023年上半年表现出色，包括同店净营业收入好于预期和全年入住率展望提高 [111] - 上调同店净营业收入指导中点至1.5%，2022年340万美元的前期转回仍对增长构成约100个基点的不利影响 [112] - 截至二季度，未收回应收账款和破产造成的收入损失总计约125个基点 [113] - 二季度末，杠杆率为5.5倍，固定费用覆盖率为4倍，无担保债务收益率超过20%，公司信贷额度有1.75亿美元未偿还 [118] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度签署超100万平方英尺租约，包括17万平方英尺新交易，但出租率环比下降40个基点至95.5%，主要因Bed Bath & Beyond四份租约被拒 [98] - 目前有超25万平方英尺租约正在谈判，混合利差高于过去12个月平均水平，预计租赁管道将在两个季度内全部完成 [99] 开发业务 - 克利夫兰West Bay项目最后阶段正在加速推进，Shoppers World的TGIF重建项目三家租户已开业，Carolina Pavilion和Shoppers World的星巴克将在未来几个季度开业 [99] 收购业务 - 二季度以4900万美元收购三处便利物业，两处位于亚特兰大，一处位于休斯顿，物业所在社区平均家庭收入超12.5万美元，出租率超98% [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 高收入社区露天零售新开发项目难以获得分区许可，土地供应有限，且建筑成本随通胀飙升，新购物中心建设成本高，导致租户保留率处于高位 [94][95] - 便利子行业因当地关系形成独特机会，现金流增长和风险调整后内部收益率较高，租金随通胀加速上涨 [103] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于提高入住率、租金和扩大便利物业组合，利用留存现金流和回收完全稳定资产的收益，在合适机会出现时投资便利子资产类别 [103][105] 行业竞争 - 便利物业收购市场最大竞争对手是当地房地产投资者，他们渴望购买当地物业 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁需求强劲，预计未来几个季度租金起租将增加，为未来几年带来顺风，抵消破产租户收回空间的影响 [51] - 尽管存在资本市场波动和租户破产风险，但公司对入住率和全年预测有信心，认为SNO管道将推动增长 [30][53] - 预计第三季度收入将因Bed Bath相关收入损失减少180万美元，但SNO管道的租金起租将部分抵消这一影响，现金起租入住率应季度环比持平 [33][35] - 若未来无重大破产情况，预计第四季度入住率将较第三季度上升 [63] 其他重要信息 - 公司将讨论非GAAP财务指标，包括运营资金（FFO）、运营FFO和同店净营业收入，这些指标与最直接可比GAAP指标的调节可在季度财务补充资料中找到 [49] - 公司有三名全国性租户处于不同破产阶段，包括Cineworld、Party City和Bed Bath & Beyond [113] - 自愿退休计划预计在2024年带来超300万美元年化节省，其中超80%将计入一般及行政费用（G&A） [144][145] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑建设成本和资本成本增加，新租赁的回报率与6 - 12个月前相比如何？ - 从租赁经济角度看，过去12个月按季度计算的净有效租金保持稳定，租金增长与租户装修成本上升基本同步，重新出租空置空间的资本回报率最高，大部分租赁资本支出都用于此 [6] 问题2: 是否有租户对租金上涨表示抵制？ - 随着租金上涨，一些概念无法产生足够的EBITDA来支付租金，但目前市场对空间需求强劲，无法支付租金的租户会在谈判中失利，而能产生高销售额的租户可以支付 [8] 问题3: 店铺租户在获取银行资本或应收账款余额方面是否有问题？ - 截至目前，未发现相关问题 [10] 问题4: 年初至今的坏账率与预算相比如何，能否提供最新数据？ - 上季度坏账率约为225个基点，目前接近200个基点，其中约125个基点已因Bed Bath等租户退出而使用，下半年仍有75个基点的缓冲 [11] 问题5: Bed Bath租约的按市值计价从25% - 30%降至20%的原因是什么，相关资本成本如何？ - 资本成本在过去90天内未变，20%、25%和30%的差异可能是管理层记忆问题，约60%的租约经济情况已确定，综合来看，利差预计在20% - 30%之间，具体要等所有租约签署后才明确 [15] 问题6: 公司观察名单上的租户情况如何，按AVR计算的潜在按市值计价和需求如何？ - 公司一般不披露观察名单占AVR的具体百分比，但表示目前对租户名单更有信心，观察名单在减少，市场对填补这些空间的需求强劲，过去六年在破产租户空间填补上能实现20% - 100%的按市值计价 [16][17][18] 问题7: 本季度店铺空间入住率略有下降，是否有特殊含义？ - 店铺类别定义中，面积小于10000平方英尺的都归为此类，若将其细分为小于5000平方英尺和5000 - 10000平方英尺，情况不同。小于5000平方英尺的入住率持续上升，5000 - 10000平方英尺的有部分单元因租户退出或重新出租导致入住率下降，但已安排好回填租户，对填补空间有信心 [21][22] 问题8: 下半年交易市场上是否有更多资产上市，资本化率情况如何？ - 市场上资产交易量未增加，仍存在买卖价差，有很多便利物业可供评估，但公司在完成交易时很谨慎 [27] 问题9: 已签署但尚未开始的（SNO）管道能否充分抵消店铺关闭的影响？ - 目前SNO管道有310个基点的利差，且与优质租户签订了租约，感觉SNO管道的影响超过未来店铺关闭的影响，但如果租赁放缓和破产增加，情况可能改变 [30] 问题10: 从二季度到三季度，租金减少180万美元，是否意味着三季度是公司新的基准季度？ - 虽然租金减少180万美元，但SNO管道将带来部分抵消，预计现金起租入住率季度环比持平，三季度剔除Bed Bath后会有较好的运营率，但不能说就是新的基准季度 [33][34][35] 问题11: 回购OP单位节省的税费和会计费用是否有意义？ - 节省的费用相对较少，主要是税务和法律部门花费了大量时间处理，OP单位问题更多与持有人和结构有关 [36] 问题12: 如何看待影院业务的长期前景，AMC五个地点的情况如何？ - 难以对影院业务有长期看法，公司保留的影院资产在疫情前销售情况良好，且土地有较高价值和更好的未来用途，会提供AMC五个地点的具体信息 [40][41][128] 问题13: 学生贷款还款恢复对公司客户或租户有何影响？ - 公司租户主要是大型上市公司，租约期限长，租金多为固定租金，学生贷款还款恢复对租金收入影响不大，且目前市场需求强劲，即使需求略有下降，仍有大量需求 [55][56][58] 问题14: Party City重组后的健康状况如何，是否为破产后租金预留资金？ - 不宜对特定租户发表意见，Party City处于现金支付状态且在破产中，目前无店铺关闭情况，公司已预留下半年资金，最初预计其对租金或收入流无重大影响，因市场需求大 [61] 问题15: 预计年底入住率如何？ - 预计二季度到三季度入住率持平，Bed Bath相关收入损失将被SNO管道的租金起租抵消；若未来无重大破产情况，四季度入住率将较三季度上升 [62][63] 问题16: 近期开始的重建项目情况如何，未来管道中的项目有哪些特点？ - 近期重建项目是与主力租户在疫情期间谈判的结果，获得土地开发权后进行预租赁和获取许可，项目主要集中在新泽西州南部、波士顿、迈阿密和亚特兰大等地，能实现约60美元/平方英尺的净租金；未来管道中的项目与现有项目类似，多为免下车店铺、星巴克、银行和服务用户、快餐餐厅等，主要是多租户地块和一些单租户免下车地块 [67][68][69] 问题17: 125个基点的坏账率中，Bed Bath占多少？ - Bed Bath约占100个基点，且这是全年的影响 [73] 问题18: 2024年同店净营业收入增长的最大差异因素是什么？ - 主要是Bed Bath在三季度的明确数据、G&A和利息费用 [75] 问题19: 本季度收购交易的资本化率和目标内部收益率是多少，便利中心管道市场的最大竞争对手是谁？ - 卖家对资本化率的预期范围较广，该指标相关性较低，购买便利物业时目标是实现高个位数的无杠杆内部收益率，且风险较低；便利中心管道市场最大竞争对手是当地房地产投资者 [76][77][78] 问题20: 对Bed Bath拍卖结果有何看法？ - 拍卖预期性强，有很多人感兴趣，与预期基本相符，虽最终购买的租约比预期多一两个，但总体符合预期 [81][85] 问题21: 资本化率和内部收益率情况如何？ - 无杠杆内部收益率是更重要的指标，公司寻找资本支出低、租户续约可能性高的物业，如休斯顿购买的物业，租户平均租期25年 [83] 问题22: 新指导中最保守的部分在哪里？ - 并非保守，而是基于宏观不确定性和资本市场不确定性制定的审慎预算，入住率（受破产和租金影响）、交易活动和租金起租是影响最终结果的三个最大因素 [52][53] 问题23: 更多涉足便利资产后，同店净营业收入增长未来几年会稳定在什么水平？ - 未来几年受SNO管道影响较大，现有投资组合因入住率提升同店数据会更高，便利资产组合在稳定后同店数据平均会更高，且从无入住率变化角度看有更高运营率，对调整后资金流（AFFO）有显著增值作用 [134][135] 问题24: 已执行的Bed Bath回填租约能否替代60%的破产前租金，回填活动的混合按市值计价预期如何？ - 已签署租约、正在重新谈判的租约和已签署的意向书总计约占回填金额的60%，预计Bed Bath现有租金将增长20% - 25% [138][139] 问题25: 便利投资组合中到2024年底到期的11% AVR租约的按市值计价情况如何，租金增长环境怎样？ - 便利子行业主要是续约业务，由于新建筑成本高，租户需支付市场租金才能续租，租金增长快于预期，小店铺租户竞争推动租金上涨 [140][141][142] 问题26: 到期租约中是否有固定租金续约选项，能否协商更高市场租金的延期选项？ - 部分有固定租金选项，但该子行业有更多机会通过无约束续约获取租金上涨收益 [143] 问题27: 自愿退休计划在2024年预计为G&A费用节省多少，2023年下半年1200万美元的运行率能否用于假设2024年情况？ - 预计年化节省超300万美元，大部分将计入G&A，2024年公司会提供明确指导，下半年运行率接近正确水平，预计2024年G&A通胀压力小于正常年份 [144] 问题28: 300万美元节省中预计有多少计入G&A，其余部分是否在当前运营费用中？ - 超80%将计入G&A，部分会影响折旧，可离线深入讨论 [145]