财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.52美元，上年同期为每股0.46美元，增长受运营增长和新中心贡献推动，但部分被新利率互换增加的利息费用抵消 [21] - 第一季度同店NOI增长5.2%，得益于强劲租赁和正租金差带来的租金收入增加，以及约0.01美元的费用退款，不过被额外除雪费用部分抵消 [22] - 季度末，公司市值34亿美元，按比例净债务16亿美元，约93%未偿债务为固定利率，净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍，预计新中心全年调整后EBITDA使该比率降至5.2 - 5.3倍 [23][24] - 季度末，无担保信贷额度可用资金4.74亿美元，按比例现金和投资2300万美元，信贷额度修订后借款能力增至6.2亿美元，有增至12亿美元的选择权，定价改善，财务契约门槛维持不变 [23][24][25] - 4月董事会批准股息提高5.8%至年化每股1.10美元，股息收益率提高约20个基点，目前略低于4%，第一季度股息支付率为54% [27] - 2024年核心FFO每股预期提高0.01美元至2.03 - 2.11美元，同比增长4% - 8%；同店NOI增长预期两端各提高25个基点至2.25% - 4.25% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月租赁超过230万平方英尺GLA，本季度续租空间租金差36%，续约租金差11% [14][15] - 截至3月31日，整体投资组合入住率96.5%与上年同期持平，同店组合提高60个基点 [9] - 本季度客流量较去年略有上升，受1月天气影响后，2、3月因复活节提前而改善，过去12个月每平方英尺总投资组合销售额增至437美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过租赁、运营和营销努力释放投资组合内在价值，有选择地追求外部增长，注重提升投资组合，激活和货币化周边土地，增加体验多样性，吸引本地和游客 [7][10] - 租赁专业人员优先重新招租和调整店铺规模，以改善商品组合和购物体验，预计续约率将回归以往水平 [16] - 公司凭借优质资产负债表和运营专业知识，考虑更多收购机会，将保持谨慎，利用租赁和运营平台及零售商关系创造价值 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对销售增长持乐观态度，认为更换老旧品牌、平衡营销方式、适应人口迁移趋势等策略将促进销售增长 [85] - 健康和美容、家庭服装等品类表现出色，合理调整店铺规模可提高零售商每平方英尺生产力 [87] 其他重要信息 - 公司将参加多场行业活动和物业参观，包括5月7日萨凡纳奥特莱斯之旅及相关会议 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于提升商品组合，新租户来源 - 是多种情况的组合，包括引入未在Tanger平台或奥特莱斯出现过的新品牌，以及为周边土地引入不同品牌，增加体验多样性以吸引游客和本地顾客 [33][34] 问题2: 引入新类别和租户是否带来新客户 - 以希尔顿黑德为例，引入新杂货店吸引了新顾客，扩大了客户覆盖范围和购物频率，顾客需求更广泛体验，公司策略得到积极响应，体现在客流量和销售额增长上 [35][36] 问题3: 未来一两个季度续约率和入住率是否会下降 - 公司指导同店NOI增长范围已考虑相关情况，今年预计续约率降低，因重新招租可获更高租金差，是战略选择而非逆风因素 [41][42] 问题4: 数字应用程序对定价和购物模式的影响 - 未用数字足迹评估房地产价值，供需决定定价，但用其与顾客更好沟通，借助与零售商合作提供日常折扣吸引顾客 [44][45] 问题5: Express租户情况及结果范围是否包含在指导低端 - 指导已考虑多种结果，Express关闭门店名单中仅一家Tanger门店，体现奥特莱斯渠道价值，公司对指导范围仍有信心 [46][60][61] 问题6: 第一季度续约率及第二季度趋势 - 公司认为续约率应从约95%回归到历史中低80%水平，重新招租是为引入更高效零售商，提升商场未来价值 [53][58] 问题7: 租赁活动量能否持续 - 公司认为可以，因更多品牌发现奥特莱斯渠道，引入非传统奥特莱斯品牌打开了新用途市场，吸引更多零售商 [64][65][66] 问题8: 租赁补贴趋势及资助决策 - 租户补贴环比相对平稳，与进入市场的零售商类型一致，考虑到租金和回报期，投资合理，且租户自身也投入大量资金建设店铺 [67] 问题9: 资本配置及未来18个月可增加的生活方式中心数量 - 公司作为50亿美元公司，注重交易增值，确保符合战略且能发挥平台价值，资产负债表良好使其能把握机会，会持续评估但不设定交易金额 [71][72][75] 问题10: 引入更多奢侈品牌租户的进展、可能的中心及影响 - 公司持续逐个评估资产，近期在部分中心引入了Lafayette 148、Ba&Sh、Kate Spade等奢侈品牌，将继续努力渗透高端市场 [76] 问题11: 未来几年股息增加的考虑 - 股息水平由董事会决定，公司近年来随现金流增长提高股息收益率，同时保持低支付率以保留自由现金流，支付率会因资本支出时间略有上升，将持续评估分享现金流增长的方式 [79][80] 问题12: 消费者购买力增强趋势是否延续到4月及第二季度租户销售增长情况 - 公司对销售增长乐观，认为更换品牌、平衡营销和适应人口迁移等策略将促进销售，通常将3、4月销售数据合并比较 [85][86] 问题13: 新品牌概念的平均租户销售额及表现好的类别 - 健康和美容、家庭服装品类表现出色，合理调整店铺规模可提高零售商每平方英尺生产力 [87] 问题14: 是否有机会增加中心面积或进行再开发 - 有多种方式增加面积，如部分中心有二期项目，周边土地策略也有进展，已签署多个协议，周边土地需求因公司中心的区域吸引力而增加 [89][90] 问题15: 损益表中其他收入的增长潜力 - 第一季度同比下降受去年同期超级碗营销影响，全年增加其他收入是优先事项，预计核心投资组合将实现更高增长，包括营销合作、太阳能、电动汽车充电等收入来源 [94][95] 问题16: 费用回收率的长期合理水平 - 今年总体预计在85%左右或略高，第一季度因费用退款使回收率较高，该比率受季节性影响，上半年较高，下半年较低，公司战略是提高总租金，包括基本租金和租户报销费用 [98][99] 问题17: 2025 - 2026年续约租金差是否会受压 - 公司认为投资组合仍有租金增长空间，对于租金增长机会有限的租户，会进行重新招商，新零售商的竞争将推动续约租户租金增长 [102][109] 问题18: 零售商库存策略对奥特莱斯空间需求的影响 - 许多品牌将奥特莱斯作为处理过剩库存等多种用途的策略，公司有弹出式策略，让零售商体验奥特莱斯业务，部分品牌成为快速增长品牌 [110] 问题19: 周边土地策略涉及的土地情况及有机会的中心数量 - 主要是公司已拥有的土地，过去2 - 3年在激活和货币化周边土地方面表现良好，超过一半的资产周边土地有开发机会 [113][114]