财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股0.52美元，上年同期为每股0.47美元；全年核心FFO为1.96美元，上年为1.83美元，超出近期指引得益于核心增长和外部增长活动 [23] - 年末净债务与调整后EBITDA的比例为5.8倍，反映了第四季度的外部增长支出；预计三个新中心全年EBITDA后，杠杆率将在5.2 - 5.3倍 [25][26] - 2024年预计核心FFO每股在2.02 - 2.10美元之间，较2023年增长3% - 7%，受有机增长和外部增长活动贡献，但受到期掉期利率上升适度抵消 [63] - 预计经常性资本支出在5000 - 6000万美元之间，反映2024年较高的租户更换率和对投资组合的持续投资 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店NOI第四季度增长5.4%，全年增长6.2%，得益于入住率提高、租金差扩大、基础租金和费用回收增加、非定期收入贡献、运营效率提升和温和冬季 [36][48] - 2023年是租赁生产力创纪录的一年，执行544份租约，总面积超230万平方英尺，比2022年增长9%；混合平均租金同比上涨13.3%，续租空间租金差37.5%，续约租金差11.2% [41] - 12月销售和客流量同比呈积极趋势，假日零售季表现良好 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 年末入住率为97.3%，2022年末为97%；与上季度相比下降70个基点，因第四季度收购坦格阿什维尔和桥街镇中心 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续通过战略租赁和积极的资产管理实现有机增长，通过数字通信和优惠活动提高客流量和购物者参与度 [45] - 随着时间推移强化房地产，包括激活外区地块和挖掘其他收入机会，有选择地收购和开发露天购物中心 [21] - 积极更换租户，用更有生产力的品牌取代现有租户，虽可能影响近期续约指标，但有助于推动长期可持续租金增长 [18] - 关注租户和品牌提升，增加设施、餐厅和娱乐项目，以提高资产收入和购物体验 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对近期销售和客流量增长感到鼓舞，乐观认为这一趋势将延续到2024年 [44] - 坦格数字忠诚度应用程序是重要举措，能个性化优惠、增加购物访问量并提供消费者信息，有助于提高营销效率和购物体验 [20] - 公司有能力挖掘现有投资组合中的机会，有选择地追求外部增长，致力于为投资者创造价值 [46] 其他重要信息 - 2023年11月收购桥街镇中心，这是阿拉巴马州亨茨维尔一个82.5万平方英尺的露天生活中心 [5] - 第四季度新增三个购物中心，分别位于田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州阿什维尔和阿拉巴马州亨茨维尔 [12] - 田纳西州纳什维尔的坦格奥特莱斯于10月开业，获得零售商和顾客积极反馈 [13] - 2024年2月1日开始3.25亿美元新的远期利率互换，固定调整后SOFR加权平均基准利率为4%，此前为0.5% [62] - 公司将参加多场投资者和分析师活动，包括2月28日的沃尔夫研究虚拟房地产会议等 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在收购和开发方面的机会及标准，目标收购数量 - 公司会保持机会主义，若2024年有合适机会会进行收购；标准是寻找所在市场的主导中心，有良好的住宅和旅游增长，能应用公司的租赁、营销和运营平台 [56] 问题2: 棕榈滩资产是否会增加股权，类似资产有多少 - 棕榈滩资产与业主的关系有机会随时间获得股权，公司会继续提升该购物中心；市场知道公司的战略后会有相关机会，类似交易公司会考虑 [60] 问题3: 2024年同店费用增长的考虑因素 - 2023年冬季较温和节省约200万美元，2024年预计为正常降雪年，有200万美元或超50个基点的运营费用逆风；还有税收和保险等不可控费用上升，但公司会提高运营效率，同店增长预计在2% - 4% [66] 问题4: 新租赁策略对平均租户销售生产力的影响，新用途及分布情况 - 租赁策略是用更有生产力的零售商取代低效零售商，挖掘替代用途；如Shake Shack的加入吸引了更多顾客，策略适用于整个投资组合 [70] 问题5: 指导中对坏账的假设 - 2023年有效准备金和坏账低于50个基点，指导范围2% - 4%内有类似水平的保护，公司与租户保持沟通，能应对相关问题 [76] 问题6: 若销售持平或下降、入住成本达10%，推动租金的能力 - 公司的重点是提高租金，已连续八个季度实现正租金差；租赁速度未放缓，新收购带来的空置空间是机会，会用更高效的零售商取代现有租户 [79] 问题7: 2024年同店指导中再租户活动的拖累，再租户和续约租金差预期 - 2% - 4%的同店指导考虑了租赁活动的收益，2024年范围考虑了不同租户保留情况；再租户活动有一定拖累，但公司会用临时租户减少影响 [102] 问题8: 现金部署后对未来投资和所需回报的影响 - 债务成本和股权成本有所改善，公司会谨慎投资，确保资产具有战略意义和财务增值；目前资产负债表状况良好，有能力进行收购 [86] 问题9: 投资的项目类型，投资组合中外区地块或重建情况及ATM资金用途 - 公司认为露天生活中心与奥特莱斯相邻，有协同效应；外区地块有很大机会，团队专注于将其货币化；ATM资金用于调整资产负债表，使其回到合适的杠杆水平 [108][109] 问题10: 2024年管理租赁和其他服务及其他收入的预期 - 管理和租赁费用方面，除了坦格棕榈滩旁边的坦格广场有全年影响外，不会有大幅增长；其他收入方面，营销合作和可持续发展举措等会继续带来增长 [111][114] 问题11: 永久入住率的展望及影响因素 - 临时租户约占10%，总体入住率97.3%，同店基础上为98%，较去年上升100个基点，增长来自永久入住率提高；2024年预计永久入住率会继续上升，重点是用高效租户取代低效租户 [117] 问题12: 租金储备坏账假设是否包含未知事件缓冲 - 公司认为2% - 4%的指导范围内有合理的保护措施，会关注环境变化并与租户保持沟通 [119] 问题13: 填补临时租户空间的速度 - 填补速度取决于中心和租户类型，临时租赁有多种用途，如让新零售商尝试业务、保持空间现金流等；公司与零售商有良好关系，能较快处理 [138] 问题14: 开发方面是积极追求新项目还是更关注收购 - 公司核心是为客户提供他们想购物的零售商，带来新的多样化品牌，目前重点是实现收入增长和正租金差 [124] 问题15: 临时租户比例何时稳定或下降 - 临时租赁是一种策略，能保持空间现金流和零售活力；随着永久租户增长，临时租户比例会自行下降；指导未假设未来12个月临时租户比例会降低 [125][126] 问题16: 2024年租赁到期情况及是否有艰难比较 - 租赁到期情况与中心组合和租赁年限有关，净租赁差受再租户和续约情况影响；公司关注总租金增长，预计整体仍会有正租金差 [131][132] 问题17: 目前活跃的租户类型 - 公司在多元化战略执行方面表现出色，在家庭、美容、餐饮、书店和娱乐等领域达成了许多交易，新品牌将继续进入奥特莱斯渠道 [133] 问题18: 吸引高端奢侈零售商的条件 - 部分购物中心有提升机会，需要建立基础和提升条件；公司与这些品牌保持沟通，有执行策略，认为实现目标并不遥远 [144]