财务数据和关键指标变化 - 公司计划在2024年减少10亿美元债务，继去年减少10亿美元债务后，截至1月中旬已完成超2亿美元的债务减少 [4] - 公司目标是将浮动利率债务敞口在2023年底降至个位数，目前大部分固定利率债务的固定期限甚至超过年底，随着今年减少债务，预计将减少浮动利率债务，717的出售本身就降低了浮动利率敞口，偿还循环信贷额度可解决其余问题 [77] - 公司FFO指引范围调整了1美元，主要是2 Herald折价债务清偿的收益，抵消了原本2000万美元的收益；净收入指引提高了1.38美元，与FFO的差异在于该资产确认的收益在账面上没有基础，本质上都是收益 [84] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 717 Fifth Avenue以9.63亿美元出售，每平方英尺售价约8000美元，为资本结构带来全额偿还并向Sutton和公司分配收益；Prada以8.35亿美元购买720和724 Fifth Half；瑞士零售商Acre以超4000万美元购买21 East sixth Street的零售公寓，每平方英尺超过7000美元 [3] - 高端租赁市场方面，过去一年Valentino、Jimmy Choo、Dior、McQueen、Van Cleef等品牌在麦迪逊大道签署了大租约，第五大道也开始回暖 [73] 办公业务 - 2023年第四季度，公司在纽约的办公租赁面积超过50万平方英尺，连续第二个季度实现入住率上升，JLL报告称公司去年在纽约市签署的三位数租约数量最多 [19] - 目前租赁管道约140万平方英尺，较投资者会议时增加超10万平方英尺，且在此期间签署了超10万平方英尺的租约；约60%或更多待处理交易是金融服务企业，同时也有来自律师事务所、政府、教育和科技公司的参观活动；交易规模多样，一些较大的金融服务租户有增长需求的大型交易正在谈判中 [48] - 1月份签署了10万平方英尺的租约，12月份也签署了10万平方英尺，管道仍在增长，公司目标是将入住率从年底的90%提高到2024年底的91.6%，实现200万平方英尺的租赁 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市OMB预测2024年将新增超9万个私营部门就业岗位，2025年新增9.7万个，2024年预计新增4.2万个办公相关就业岗位，将使纽约的就业基础达到创纪录水平 [20] - 公园大道走廊的可用性约为9.4%，按历史标准来看，至少处于平衡状态，甚至房东在交易中更具优势，由于供应有限且近期预计没有大块空间上市；新建筑或翻新建筑的入住率上升，第六大道、洛克菲勒中心以及大中央车站周边地区都看到了更多租户需求，租户更多地在中城各区域寻找房源 [80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划筹集至少10亿美元的资本配置，积极参与纽约市的持续复苏和韧性建设，将在亚洲正式启动相关筹资工作 [20] - 公司制定了资产逐个处理的计划，目标是对2024 - 2026年到期的债务进行修改和延期，争取将新的到期日定在2027年底及以后，目前有5 - 6项资产处于不同的处理阶段 [32] - 公司正在营销和筹集机会基金，以利用市场中的困境和错位带来的机会，可能会先采取行动，再用基金进行回填 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为纽约市的零售市场信心正在回升，此前关于零售末日的媒体报道与如今创纪录的交易形成鲜明对比，提醒人们不要低估市场变化的速度，同时对办公市场也持乐观态度，认为新资本正在形成，市场已经触底反弹 [19] - 尽管市场存在挑战，但公司有信心通过与合作伙伴和贷款人的合作，实现债务的重组和延期，认为市场会在经历调整后恢复，公司将在市场中脱颖而出 [32] 其他重要信息 - 2 Herald项目中，公司增加了对该资产的所有权，并全额解决了1.825亿美元的租赁抵押贷款，支出很少；该资产位置优越，有多种用途选择，包括办公、零售、住宅等，公司将制定商业计划以实现其价值最大化 [3] - 760 Madison的开发项目为上东区的定制纽约奢侈品树立了新标杆，目前10个单元中的6个已签订合同，第7个也有合同待签 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请详细介绍2 Herald交易的情况及经济考量 - 该交易是市场各方共同努力确保资产安全着陆的结果，该资产位置优越，是Ulta全国400家门店中每平方英尺销售额最高的门店所在地，有多种用途选择，公司将制定商业计划，后续执行计划是关键 [23][25] 问题: 2 Herald能否作为其他10个独立战略资产交易的模板，公司直接持有和CMBS持有的贷款数量分别是多少，与CMBS特殊服务商的谈判能力如何 - 公司约有4 - 5笔贷款在CMBS中，而非资产负债表上，与CMBS贷款人和特殊服务商以及资产负债表贷款人的谈判都进展顺利，虽然与CMBS贷款人合作有更多复杂性，但公司正在推进相关谈判 [12] 问题: 7 Day成功 refinancing后，后续 refinancing的优先事项是什么，谈判进展如何 - 公司在12月制定了逐个资产的计划，目标是对2024 - 2026年到期的债务进行修改和延期，争取新到期日在2027年底及以后，目前有5 - 6项资产处于不同处理阶段，市场有挑战，但公司与合作伙伴和贷款人的合作会有差异，市场会经历调整和恢复 [32] 问题: 公司目前的租赁管道情况如何，能否实现入住率和租赁目标，对FFO有何影响 - 租赁管道比投资者会议时更大，尽管1月和12月签署了共20万平方英尺的租约，管道仍在增长，公司有望实现入住率从90%提高到91.6%、200万平方英尺租赁的目标；入住率上升对FFO的影响会有滞后，将在未来几年体现 [37] 问题: 除了用户买家，高端零售市场是否有第三方需求达到717 First Avenue的销售水平 - 高端租赁市场方面，麦迪逊大道引领市场，第五大道也在回暖，投资者对零售价值的认可度提高，如625 Madison的交易中投资者就看重了零售价值，未来会分享更多相关信息 [73] 问题: 投资者对投资公司债务基金和直接投资房地产的看法如何 - 不同投资者有不同偏好，公司有超过20场与投资者的会议安排，除了债务基金，还会讨论合资和股权机会以及娱乐和酒店行业的业务；公司将在国内外进行多轮旅行，向投资者介绍纽约市的办公、零售、信贷机会、旅游、酒店等情况 [11] 问题: 租赁管道中的租户规模情况如何，是否有大型租户回归市场 - 目前租赁管道约140万平方英尺，较投资者会议时增加，60%或更多待处理交易是金融服务企业，也有来自多个行业的参观活动；交易规模多样，一些较大的金融服务租户有增长需求的大型交易正在谈判中 [48] 问题: 对于某资产，公司倾向于出售、合资还是保留在资产负债表上，是否会留在替代战略投资组合中 - 公司正在研究该资产的各种途径，目前还没有确定的计划，将在未来几个季度向投资者汇报；目前该资产仍在替代战略投资组合中 [51][53] 问题: 月付租约或续租情况如何，租户搬出、续约或继续留在月付租约组合的可能性如何 - 月付租约或续租面积为20万平方英尺，高于以往季度，主要是625 Madison Avenue的租户情况导致，该建筑已签订出售合同，不能代表更广泛市场的情况 [53][55] 问题: 投资办公室的情绪是否有变化 - 投资办公室的情绪有很大变化，有大量宣布的信贷和股权资本将投向办公室领域，包括公司自身的努力，市场流动性将得到改善，资本池的形成是第一步，机构投资者将随后跟进 [57] 问题: 债务基金中公司的共同投资金额是多少 - 具体金额待定，公司会在符合整体流动性计划的前提下，投入自有资金以显示对该项目的信心 [58] 问题: 如何看待2 Herald的地面租赁重置和价值创造 - 地面租赁有重置情况，但目前细节尚不清楚，公司将与业主积极谈判以实现资产价值最大化；公司有丰富的资产开发和最大化经验，将制定计划，预计6个月后可能有更多业务计划信息 [61][63] 问题: 市场改善与租赁管道、到期因素和续租率如何与入住率和现金流生成相匹配 - 公司将制定计划以实现价值创造，该资产并非面临独特挑战，公司对其有信心；地面租赁方面，公司与业主积极谈判，将在后续更新进展 [67][69] 问题: 高端租赁市场情况如何 - 高端租赁市场最初由麦迪逊大道驱动，第五大道也开始回暖，投资者对零售价值的认可度提高，未来会分享更多相关信息 [73] 问题: 公司如何看待当前的浮动利率敞口，是否会在当前水平或更高水平上运营 - 公司预计将减少浮动利率债务敞口，目前大部分固定利率债务的固定期限超过年底，随着今年减少债务，预计将减少浮动利率债务，717的出售和偿还循环信贷额度可降低敞口；公司去年年底进行了套期保值，虽然有负的按市值计价，但这是为了保护资产负债表，公司对利率环境持乐观态度，但仍希望保持较低的浮动利率债务 [77][78] 问题: 公园大道走廊的租户兴趣增加是否对其他子市场或公司投资组合中的建筑物产生溢出效应 - 公园大道的可用性约为9.4%，按历史标准处于平衡或房东更具优势的状态，由于新建筑或翻新建筑入住率上升，第六大道、洛克菲勒中心以及大中央车站周边地区都看到了更多租户需求，租户更多地在中城各区域寻找房源 [80] 问题: Herald Square的NOI是否能覆盖地面租赁付款 - 在当前入住率下，Herald Square的NOI不能覆盖地面租赁付款，这也是该资产在替代战略投资组合中的原因之一 [82] 问题: EPS和FFO指引调整的原因及差异因素 - FFO指引调整是因为2 Herald折价债务清偿的收益抵消了原本2000万美元的收益，调整幅度为1美元；净收入指引提高了1.38美元，与FFO的差异在于该资产确认的收益在账面上没有基础，本质上都是收益 [84] 问题: 前往亚洲的旅行与One Vanderbilt或245 Park JV有何关系，相关谈判进展和时间安排如何 - 公司的整个业务计划都在讨论范围内，包括One Vanderbilt、245 Park等项目；One Vanderbilt方面，与投资者的积极谈判证实了全球和国内对该资产的需求，公司仍按计划推进 [87] 问题: 2 Herald在替代战略投资组合中的其他资产中是否独特，是否有其他资产可能有类似结果 - 替代战略投资组合目前有9项资产，因为717已出售；该组合中的资产与核心投资组合不同，虽然不能确定其他资产是否与2 Herald或717完全相同，但其中蕴含的价值可能未被充分认识，公司将挖掘这些价值 [88] 问题: 租赁管道主要是新租约还是续租约，优惠政策是否稳定或下降 - 优惠政策自去年初以来保持稳定，在公园大道的续租方面有更多优势，但对房东来说仍然成本较高；新租约和续租约各占约50%，且许多续租约有显著的扩张成分，租户表现出更多的增长信心和资本投入意愿 [89] 问题: DPE业务是否有更多未来发起的机会 - 公司看到了很多机会，这也是正在营销和筹集机会基金的原因，公司可能会先采取行动，再用基金进行回填，随着利率下降，市场流动性将得到改善，机构参与度将更加正常化 [90] 问题: 租赁业务中，租户活动和租赁活动在整个投资组合中的情况如何，包括一些更实惠的建筑物 - 上季度签署租约的起始租金较高，是因为在公园大道的一些高价建筑有大交易；目前40万平方英尺的租赁管道中，除一笔中等规模交易外，其他都在中等价位建筑，租金一般在60 - 70美元每平方英尺 [105] 问题: 租赁管道中的租户是续租还是新迁入，可能来自哪里 - 租赁管道中续租和新租户各占约50%，95%的续租租户是在原地续租；许多交易有显著的扩张成分，无论是续租还是新租户 [106] 问题: 2 Herald的抵押贷款是否由公司自己拥有或在过去一年购买，是否影响净支付金额 - 2 Herald的债务均为第三方债务，公司没有自有部分 [109] 问题: 2 Herald交易中是否有夹层或前期部分影响合资企业获得更高股权的能力 - 没有夹层或前期部分影响合资企业获得更高股权的能力 [113]