财务数据和关键指标变化 - 公司收到合资伙伴5.77亿美元股权付款，用于偿还同等金额无担保债务 [8] - 今年公司再融资延期和修改总额达32亿美元，减少合并债务10亿美元，近期还计划进行更多延期和还款 [25] - 因Andrew离职，公司产生0.27美元非经常性费用，包括0.10美元遣散费和0.17美元加速股票薪酬，这部分费用部分促成了每年1000 - 1100万美元的G&A节省 [70] - 公司今年G&A约为9000万美元，预计明年会低于该金额 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 目前租赁管道有110万平方英尺，其中67%的租约来自金融服务租户，其余来自医疗、政府、非营利组织和商业服务等 [57] - 已完成130万平方英尺的租赁签约，有望超过预期，为2024年奠定良好基础 [129] 资产销售业务 - 已出售21 East 66th Street的权益，总价值4000万美元 [19] - 760 Madison Avenue已启动销售，10套公寓中的一半已被预订，其余正在协商中，预计2024年底有收益 [18] 投资业务 - 公司在夹层和优先业务上平均每年有10 - 30亿美元的总发起额 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市写字楼市场空置率约为18%，公司同店入住率在过去一个季度呈上升趋势，预计将缓慢稳定攀升至2024年 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续提升核心物业，为员工提供优质办公体验 [2] - 实施战略计划，完成开发项目、出租物业组合、出售部分资产、偿还债务、再融资和延长债务期限，并对冲未来利率上升风险 [2] - 利用市场重新定价和借款人流动性错位，发展资产管理业务 [20] - 2024年公司将控制运营费用和资本成本，减少G&A [71][73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去18个月利率急剧上升对房地产行业产生影响，但公司认为纽约市写字楼的生存危机被过度夸大，越来越多企业支持员工回归办公室工作 [2][26] - 公司对2024年持乐观态度，有执行计划和新一代领导者，预计入住率将在2023年和2024年随着租赁管道的完成而上升 [49][50] 其他重要信息 - Andrew Mathias将离开公司日常工作，但会继续担任董事和顾问，公司计划在2024年进行职责分工和继任安排 [10][31] - 公司通过UCC止赎获得625 Madison Avenue的所有权，正在制定业务计划，预计12月公布 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何Andrew此时离开公司，谁将接替他的日常职责，G&A节省情况如何 - 公司认为现在是进行重组的合适时机，让年轻人才有机会发挥作用，Andrew仍会担任董事和顾问，G&A每年节省1000 - 1100万美元 [31][32] 问题: 760 Madison的公寓销售收益是否会计入明年收益 - 若2024年完成销售，收益将对盈利有好处，但销售收益本身不计入FFO [56] 问题: 租赁管道情况，哪些建筑和租户需求最大 - 租赁管道有110万平方英尺，67%来自金融服务租户，其余来自多种行业 [57] 问题: 外国投资者对美国利率和外汇汇率的关注情况 - 外国投资者关注美国利率和外汇汇率，公司通过强调某些国家低借款利率来应对 [39] 问题: One Madison和625 Madison的资本化利息情况 - One Madison收到5.77亿美元后，资本化利息减少；625 Madison入账后，资本化利息也会减少 [43] 问题: 全年指导更新的驱动因素，以及最后一个季度的重大影响因素 - 因Andrew离职产生0.27美元非经常性费用，部分促成G&A节省；One Vanderbilt合资权益出售时间会影响FFO [70][90] 问题: 运营模式向轻资产战略转型，是否有进一步成本节约计划 - 公司团队正在审查物业运营费用预算，寻找节约成本的方法，确保在通胀环境下费用接近零增长 [91] 问题: 如何考虑上限到期问题 - 公司在进行互换时会进行套期保值，对于特定资产的上限问题，需与合资伙伴协商 [94] 问题: 贷款环境，优质写字楼的利率、贷款方和贷款价值比及债务覆盖率要求 - 公司谨慎评估再融资，预计未来几个月会有更多大型交易 [96] 问题: 2024 - 2025年租户到期情况 - 公司对2024 - 2025年租户到期情况有清晰预测，CBS在555的续租和缩租对整体影响不大 [101] 问题: 7 day和185 Broadway的贷款和销售情况，One Vanderbilt的合资情况 - 7 day和185 Broadway的债务延期谈判接近完成，合资合作正在积极协商；One Vanderbilt对外国投资者有吸引力，公司希望达成交易 [103][104] 问题: 能否达到同店曼哈顿投资组合的入住率目标，股息情况 - 公司无法达到92%以上的入住率目标，但预计入住率会随着租赁管道的完成而上升；公司将努力维持股息，具体水平将在12月根据应税收入确定 [107][113] 问题: 潜在投资伙伴的回报门槛 - 回报门槛普遍提高250 - 300个基点，具体取决于资产类别和投资方式 [115][131] 问题: 固定费用覆盖率的季度变化，是否已触底，以及利率压力测试情况 - One Madison的5.77亿美元收益和245 Park的合资权益出售将在未来12个月对财务指标产生积极影响 [123] 问题: One Madison剩余空间的租赁兴趣和租金趋势，2024年是否有大型租户到期 - 公司对One Madison至少两三个租户的租赁前景感到乐观；随着利率上升，One Vanderbilt对核心投资者的吸引力增加 [126][127] 问题: 签署租约时间延长是否会成为新常态 - 租户决策时间延长是因为有更多选择，而非不确定性，预计租户最终会签署租约 [133][141]