财务数据和关键指标变化 - 2021年前三季度核心FFO为167万美元，较2020年前三季度的155万美元增长8%，主要因利息费用显著降低，不再有夹层债务费用影响财务表现 [10] - 2021年第三季度，公司在合并层面收取了96%的租金，其中样板房和办公物业业务分别收取了预算收入的197%，工业物业收取了预算租金的81%，零售物业收取了92%的开票租金，新冠疫情对业务的影响主要是给予零售租户的租金减免，总计约9万美元，占开票租金的2% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 样板房业务 - 2021年前三季度收取了100%的开票租金 [18] - 2021年前三季度售出39套样板房，收入约1900万美元，确认收益约290万美元 [19] - 2021年前三季度收购6套样板房物业，购买价格约290万美元，过去几周又收购3套，收购速度慢于2020年同期 [19] 办公物业业务 - 办公物业组合主要为丹佛等高增长地区或法戈等稳定地区的郊区办公物业，租户多需定期到办公室工作，2021年受新冠疫情影响有限 [14] 零售物业业务 - 2021年出售1处加州零售物业，剩余1处加州零售中心正在出售中 [14] - 此前因新冠疫情享受租金减免的1个零售租户，在第四季度已恢复全额支付租金 [11] 工业物业业务 - 2021年第三季度，工业物业收取了预算租金的81%，公司认为这是租户更替时间问题导致的暂时现象 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年前三季度租赁业务表现良好，共签订43份租约，总面积约17万平方英尺，约三分之一为新租户，其余为租约续签或延期，目前还有约19份潜在租约正在洽谈中 [13] - 与2020年相比，2021年同店入住率下降了几个百分点，公司认为这是暂时现象，预计入住率将在未来几个季度和明年上升 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续审查多元化物业类型的交易，倾向于人口增长强劲、有大量大学和/或政府就业岗位以及提供必要服务租户的地区，以应对房地产市场的周期性变化 [7] - 公司计划通过股权来发展业务，在收购物业时谨慎合理地使用债务，如优先留置权 [10] - 公司认为当前市场购买物业需对各种物业类型持开放态度，如单租户、利基医疗、教育或其他服务类物业，并需花更多时间考察物业、与租户沟通和评估租户信用 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为样板房市场持续表现良好，但新冠疫情仍有影响，价格持续上涨但涨幅放缓，建筑商仍面临劳动力、合适地块和材料短缺的问题 [18] - 公司预计未来通胀压力在今年内将较为温和，可能在明年第一季度末和第二季度末有所体现 [28] - 公司认为若再次出现与新冠疫情相关的封锁，零售业务将受影响最大，但由于零售租户主要为刚需型、抗亚马逊的服务类企业以及食品、餐厅和杂货店，预计情况不会比之前更糟，最坏情况可能是出现更多租金延期支付 [31] 其他重要信息 - 公司于8月宣布收购休斯顿一处单租户三网净租物业，租户从事日托业务，休斯顿人口增长，该物业所在的赛普拉斯伍德是休斯顿有吸引力的子市场 [6] - 公司设立了1000万美元的股票回购计划，已回购部分股票，未来12个月内，若股价跌至公司认为不合理的水平，将继续回购 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍一下近期1000万美元的股票回购计划，是否有时间限制，何时会考虑回购股票？ - 公司已回购部分股票，设立该计划是因为认为股价被严重低估，未来12个月内，若股价跌至公司认为不合理的水平，将继续回购 [22] 问题2: 请介绍一下公司租赁组合的租金范围，以及续租租金与之前相比的情况，新冠疫情对租金有何影响？ - 公司租赁组合的租金范围为每平方英尺6美元至28美元，续租租金情况不一，多数情况下能够提高租金，但部分高于市场水平的现有租金在续租时有所下调，新冠疫情未导致市场租金下降，仅出现一些租户改善津贴或免租期等额外优惠，合同租金基本保持稳定 [23] 问题3: 2021年同店入住率较2020年下降了几个百分点，这是暂时现象吗，何时能恢复？ - 公司认为这是暂时现象，主要是市场条件导致，并非结构性空置，随着租赁业务的开展，入住率有望在未来几个季度和明年上升 [25][26] 问题4: 是否预计利率会进一步下降，这对样板房业务有何影响？ - 预计利率不会大幅下降，而是开始趋于稳定，随着利率稳定，样板房业务可能会受到更多关注，目前市场上买家兴趣浓厚，但产品供应有限，建筑商主要专注于为现有客户完成库存并推向市场，而非进行投机性新建设 [27] 问题5: 公司是否有之前未关注但现在值得关注的市场，对通胀压力和利率走势有何看法？ - 公司正在关注一些新市场，并对在这些市场完成交易持乐观态度，目前通胀压力主要体现在商品价格上，如杂货店和汽油价格，但尚未普遍影响整体市场，预计今年内通胀压力较为温和，可能在明年第一季度末和第二季度末有所体现 [28] 问题6: 样板房业务是否有进一步扩大规模的机会？ - 认为样板房业务有持续增长的机会，随着劳动力和材料短缺问题的改善，产品和买家市场趋于稳定，公司将从现有和新客户那里获得更多机会 [29] 问题7: 若再次出现与新冠疫情相关的封锁，对公司业务和物业会有何影响？ - 零售业务将受影响最大，但由于零售租户主要为刚需型、抗亚马逊的服务类企业以及食品、餐厅和杂货店，预计情况不会比之前更糟，最坏情况可能是出现更多租金延期支付，公司避免在芝加哥、纽约、旧金山、洛杉矶等大城市布局的策略已得到验证，公司所在市场目前运营正常，未来也将受较少限制 [31][32]