财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度调整后每股FFO为0.33美元，较上年增长4.4% [21] - 同店物业NOI增长3.7%，主要归因于新租金起租、较低坏账和超预期的以往坏账回收 [40] - 利息支出较上一季度减少200万美元，原因是偿还三笔可变利率贷款和出售物业消除相关抵押贷款 [41] - 净债务与年化EBITDA比率为6.6倍，预计未来稳定租金起租后降至6 - 6.5倍 [43] - 上调2024年调整后每股FFO指引至1.30美元，预计2025年调整后FFO处于1.31 - 1.39美元区间高端 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行44笔交易，总面积80.5万平方英尺，17笔新租约平均租金差23% [26] - 同店物业出租率较上季度增加30个基点至96.2%，主力租户出租率近98%，店铺出租率较上季度增加70个基点至88.4% [27] - 已签约未开业项目金额2700万美元，占净营业收入10% [22] 开发业务 - 1.66亿美元开发项目预计回报率15%，超90%可出租面积已预租 [22] 投资业务 - 自2023年10月以来，以4.26亿美元收购四处优质零售物业，加权平均资本化率7.2%；处置非核心物业3.56亿美元，加权平均资本化率5.2% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场空置率处于历史低位，店铺开业数量持续超过关闭数量，新零售建设几乎不存在，推动市场租金上涨 [100] - 电商订单中涉及实体店的比例从2015年的27%升至去年的42%，零售商连续第三年开店数量多于关店数量 [47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注提升店铺出租率至历史高位91%以上，有望在2024年甚至第三季度末实现 [39] - 持续进行资本循环，收购高资本化率资产，处置低资本化率非核心资产 [8] - 凭借优质资产组合、低建筑基础和内在土地价值，在供应受限市场推动租金增长和资产增值 [112] - 受益于当前利率波动，凭借资金充足和良好信誉，在市场中具有竞争优势 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前是投资购物中心行业和公司的好时机，优质资产组合、稀缺新供应和强劲需求将成为未来发展动力 [15] - 租赁基本面良好，市场空间不足为业绩波动提供缓冲，对实现2025年FFO目标有信心 [46] - 零售商全渠道策略增加对优质实体店需求，行业发展态势良好 [47] 其他重要信息 - 过去一年完成近5亿美元固定利率再融资，到2026年到期债务仅占总债务11% [2] - 无抵押资产池过去一年增加4亿美元至15亿美元，有担保债务策略消除公司实体风险且债务易承接 [2] 问答环节所有提问和回答 问题1: 租金差的定价动态及未来上涨空间 - 主力租户仍对超过每五年10%的租金涨幅有抵触，但公司在推动租金上涨方面取得一定成功，且在续约条款上更有利，目前租赁市场双方地位较为均衡 [51] 问题2: 处置资产清单剩余情况 - 预计每年出售1 - 2亿美元物业，将采取机会主义方式，有大量资产可按高于当前资本化率的价差出售 [37] 问题3: 创纪录出租率目标的驱动因素及处置低质量资产的影响 - 主要驱动因素是过去几年主力租户置换带来的后续租赁，特别是店铺空间租赁；处置资产均为100%出租，对出租率提升无影响 [66] 问题4: 收购业务管道趋势和资本化率情况 - 收购业务管道持续向好，资本化率因利率波动而不稳定，公司喜欢这种波动，以便在合适时机锁定交易，且有能力进行交易 [88] 问题5: 交易来源和卖家情况 - 通过广泛经纪网络、与卖家直接沟通和从贷款人处获取交易机会；公司因成交确定性高成为首选买家 [74] 问题6: Bruckner和Sunrise资产的进展情况 - Sunrise项目按计划推进，希望尽快提供更多信息；Bruckner有两个未出租区域，一个租给Target，另一个已宣布一些交易，公司与Target保持沟通 [81] 问题7: 随着实际出租率上升，费用回收率的变化及历史峰值情况 - 预计今年实际出租率增长100 - 150个基点，随着出租率上升，费用回收率将提高，历史峰值接近88% - 90% [60] 问题8: 不同购物中心格式融资利差情况 - 像Ledgewood和Yonkers这样的优质资产，融资利差在180 - 200个基点左右 [106] 问题9: 考虑主力租户谈判能力，增加店铺空间开发是否是好主意 - 公司会根据实际情况寻找店铺和主力租户空间的合理分布，目前对主力租户和店铺分布感到满意，虽希望增加店铺空间，但不认为主力租户过多 [108] 问题10: 2025年FFO展望改善的主要驱动因素 - 主要驱动因素包括更好的零售基本面、大量增值资本循环和更易预测的利息支出 [109]