财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度调整后FFO为每股0.31美元,全年为每股1.25美元,达到指引范围高端 [64] - 同店NOI增长(含再开发)与2022年第四季度相比下降1.3%,全年与2022年相比增长2.5%;排除期外收款影响后,季度增长0.6%,全年增长4.3%,处于先前指引范围3.5% - 4.5%的高端 [64][65] - 2023年第四季度净债务与年化EBITDA之比降至6.6倍,因资本循环努力和经常性EBITDA增长(较2022年增长超8%),预计2025年降至6.5倍以下 [70] - 2024年调整后FFO每股指引范围为1.24 - 1.29美元,中点约为1.27美元 [71] - 预计2024年利息和债务费用为8300 - 8500万美元,包括Kingswood Center应计但未支付的600万美元利息 [88] - 预计2024年经常性G&A为3550 - 3750万美元,较上一年增长4%,较2022年下降3% [89] 各条业务线数据和关键指标变化 收购与处置 - 2023年10月出售新泽西州东汉诺威的工业投资组合,同时收购波士顿的Shoppers World和Gateway Center [39] - 2023年12月以5.8%的综合资本化率出售1.01亿美元非核心资产,本季度末将以5%的综合资本化率出售两个非核心小物业,总价3800万美元 [40] - 上周以3400万美元收购新泽西州沃昌的Heritage Square,初始资本化率超7.75% [41][42] 租赁 - 2023年第四季度执行51笔交易,租赁总面积65万平方英尺,同空间交易平均现金租金差为18%,其中22笔新租约平均租金差为38% [44] - 2023年全年完成约200万平方英尺租赁交易,其中约50万平方英尺为新租约,整体租金差约12%,新租约租金差近25% [46] - 同物业入住率较上一季度提高150个基点,达96%,锚定租赁入住率升至约98%,店铺入住率提高230个基点至约88%,2024年目标是将店铺入住率提高至超历史高位91% [29] 开发 - 2023年第四季度完成七个项目,总成本3800万美元,包括波多黎各Caguas购物中心12.3万平方英尺的室内娱乐目的地Sector 66开业 [49] - 本季度启动3800万美元的再开发项目,年末活跃项目总额达1.68亿美元,预计产生15%的杠杆收益率 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场逐渐复苏,买卖双方适应新的利率和资本化率常态,市场上交易增多 [43] - 根据Cushman & Wakefield最新市场研究,2023年零售租金增长超4%,零售空置率为2007年以来最低,零售建设量创历史新低,东北市场这些趋势更明显 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年目标包括实现同物业NOI增长至少4%,推进2700万美元的S&O管道项目,将租赁入住率提高至历史高位97% - 98% [34] - 团队专注于实现2025年每股FFO达到1.35美元或更高的目标,为此将年度股息提高6% [35] - 公司在收购市场具有竞争优势,因利率不再处于历史低位,高杠杆和依赖融资的买家减少,公司作为资金充裕的全现金买家更受卖家认可 [14] - 公司计划适度收购,优先进行资产循环,若有合适机会,可能考虑发行股权融资 [111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2023年取得的成绩和业务发展方向持乐观态度,核心东北市场可用空间供应创历史新低,健康零售商加大店内体验投资,推动租赁业务发展 [50][52] - 投资销售市场逐渐复苏,公司团队忙于评估符合要求的交易 [43] - 租赁市场紧张,需求首次在至少20年内显著超过供应,预计这种趋势将持续,公司将利用这一优势 [52] 其他重要信息 - 公司投资组合集中在华盛顿特区至波士顿走廊,该地区人口密集、供应受限,土地价值高,开发成本高,限制了新供应 [33] - 公司长期债务仅为无追索权单资产抵押贷款,已在市场动荡期间消除近100亿美元债务,到2026年只有13%的债务到期,债务到期期限分布合理 [61] - 公司拥有购物中心的大部分锚定租户和外铺,前四大租户(家得宝、劳氏、塔吉特和沃尔玛)年租金达3500万美元,这些物业在私人市场的资本化率约为5.5% - 6% [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题:店铺空置空间的潜在增量ABR如何提升,是否依赖资产重新定位、升级改造、零售商需求或中心投入资金 - 过去几年的锚定租户重新定位工作成果将开始体现在店铺入住率上,如新泽西州沃昌的资产有新的Aldi开业后会带动店铺租赁 [94] - 很多店铺入住率提升来自将临时租户转为永久租户,如波多黎各有很多临时租户空间,租户希望转为永久租户或有其他租户等待入驻 [78] - 预计将临时租户转为永久租户带来约100万美元的总收益,会对1200万美元的潜在目标有一定影响 [119] 问题:当前与锚定租户的对话情况,以及定价权的提升空间 - 98%的锚定租户入住率使公司在与租户谈判时更有主动权,可以推动租金上涨及其他重要条款的调整 [99][100] 问题:同店NOI增长3% - 5%的区间,达到高端和低端分别需要什么条件 - 主要取决于新租约的执行和填充速度,以及S&O项目的交付节奏和时间 [101] 问题:如今开设新租户是否需要更长时间,原因是什么 - 公司物业位于高密度、高收入的郊区,当地政府在审批过程中参与度高,导致谈判和审批时间变长 [103][124] 问题:2023年第四季度同店NOI增长情况及2024年上半年与下半年指引差异的原因 - 2023年第四季度主要是递延维护项目(如停车场和铺路项目)的时间安排影响了NOI [106] - 2024年上半年NOI增长受运营费用季节性(如降雪清除成本)和S&O项目交付节奏影响,75%的S&O项目在下半年交付,NOI和FFO将逐步增长 [107] 问题:若有更大的收购机会,是否会考虑发行股权融资 - 公司规模使其在进行8000万美元交易时能实现每股FFO增加一美分,具有一定优势,若满足投资组合在资本化率、增长和风险等方面的要求,发行股权融资是一种可能的资金来源 [111][132] 问题:更新Sunrise和Hudson的情况,以及还清Hudson抵押贷款的原因和相关产权流程 - Sunrise项目因讨论处于保密阶段无法提供具体信息,但公司对此持乐观态度,待合适时会提供更多指引 [80] - 还清Hudson抵押贷款是为在资产再开发过程中保持资产不受限制,该项目仍处于早期阶段,但潜力巨大 [4] 问题:收购市场的机会情况及公司对收购管道的看法 - 市场上符合公司要求的资产较少,约每100笔交易中只有1笔符合,但Heritage Square和正在谈判的项目符合要求 [129] 问题:在像Heritage Square这样的中心增加杂货店的好处,以及是否存在因有杂货店而导致的资本化率压缩 - 虽然投资者通常喜欢杂货店锚定的中心,但公司认为了解市场比在物业中设置杂货店更重要,公司熟悉该地区市场,对租户情况感到满意 [133][139]
Urban Edge Properties(UE) - 2023 Q4 - Earnings Call Transcript