财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为0.32美元，同比增长7%，高于预算，主要因租金增加、运营成本降低和G&A减少 [45][54] - 同店NOI增长（含再开发）较2022年第三季度增长3.3% [54] - 2023年调整后FFO指引上调0.06美元/股，新中点为2.75%，高于之前的2% [9][29] - 预计资本回收工作将使2024年调整后FFO增加0.04美元/股，2025年增加0.05美元/股 [57] - 预计净债务与EBITDA比率将从季末的6.9倍降至6.6倍，并有望降至6.5倍以下 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁团队表现出色，完成46笔交易，总面积56.8万平方英尺，同空间交易平均现金租金价差为12.5% [11] - 新租约平均价差为26%，续约价差为10% [11] - 同物业入住率较去年提高130个基点，新租赁价差为26% [18] - 已签约但未开业的管道金额达2700万美元，占净营业收入的11% [18] 开发业务 - 移除了贝根镇中心8万平方英尺的新建项目，因回报不够高，租户支付了大量租约终止费，公司正探索该地块的替代用途 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场供应受限，公司收购的两个购物中心具有良好的人口统计数据和地理位置 [7][19][46] - 波多黎各市场表现良好，公司的两个物业正在转型，新租户吸引了大量客户 [17][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售低资本化率的非核心资产，将资金重新投入到高资本化率的核心产品中，以实现地理多元化和产品简化 [28][52] - 公司目标是到2025年实现调整后每股FFO达到1.35美元 [9][30] - 公司认为在当前市场环境下，其有机会提高物业的入住率和租户质量，并实现租金增长 [36][64][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司第三季度的业绩感到满意，认为这是公司历史上最有成效的季度之一 [6] - 尽管利率环境波动，但公司对其资产交易的执行和资产负债表的状况感到满意 [27][28] - 管理层对公司实现2025年目标充满信心，认为公司正朝着正确的方向前进 [9][30] 其他重要信息 - 第三季度Kingswood中心正式移交接管人，公司不再承担运营责任和财务利益，已从调整后FFO中移除110万美元的摊薄收益影响 [26] - 公司获得了Las Catalinas的新10年期8200万美元、6.6%的抵押贷款，并行使了先前1.17亿美元抵押贷款的折扣还款选项，获得4300万美元收益 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司年末入住率目标及恢复率下降的原因和未来进展 - 公司希望年底同物业租赁入住率达到96%，较2022年底提高60个基点，有信心到2025年达到97%-98% [23][36] - 恢复率下降主要是由于Bed Bath & Beyond店铺收回导致物理入住率下降，预计随着物理空间投入使用，恢复率将先回到80%中段，当入住率达到96%-98%时，恢复率有望接近90% [37] 问题2: 是否有计划在I-95南段收购其他资产 - 目前不适合进行推测，公司有很多事务需要消化，对当前交易感到满意，若能在新市场获得关键规模且市场具有与华盛顿特区至波士顿走廊相似的特征，公司会考虑进入新市场 [38] 问题3: 如何看待波士顿资产的长期租金增长能力 - 公司认为在未来五年内，这两个物业应能实现3%-4%的增长，且可能会有意外的增长机会，如扩张、 densification或锚定租户重新定位 [64][65] 问题4: 公司剩余投资组合中，下一个有趣的资本回收机会可能来自哪里，以及计划出售的1亿美元资产的资本化率情况 - 目前计划出售的1亿美元资产的资本化率在5%中段，包括工业、自存仓和单租户零售物业等 [47][69] - 下一轮资本回收机会很大程度上取决于购买机会，公司很多物业的税基较低，未来机会尚不确定 [76] 问题5: 鉴于业务强劲，公司是否有可能达到投资者日提供的FFO指引上限 - 公司认为目前难以确定，因为自4月以来利率大幅上升，且未来消费者需求和市场情况不确定，但公司对实现1.35美元的目标充满信心 [43] 问题6: 同店指引上调的具体驱动因素是什么 - 主要是前九个月的增长以及预计第四季度的持续增长，包括百分比租金和特色租赁收入的增长 [78]