财务数据和关键指标变化 - 公司二季度调整后每股FFO为0.30美元，同店NOI（含再开发）较2022年二季度增长3.5%，剔除前后两期以前被视为无法收回款项的回收后，同店NOI增长6.6% [46][47] - 公司将2023年调整后FFO指引提高至每股1.16 - 1.19美元，较之前指引下限提高0.02美元/股，上限提高0.01美元/股，同店NOI增长新中点为2%，高于之前的1% [50][51] - 2023年上半年已收到约170万美元此前被视为无法收回的款项，预计下半年还将收到80万美元，2022年下半年收到约450万美元，这将对今年剩余时间的NOI增长构成不利因素 [52] - 本季度经常性G&A为890万美元，符合G&A指引，公司预计全年经常性G&A在3450 - 3650万美元之间，较2022年减少5% [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，二季度新租赁活动较少，共11份租约，总面积2.8万平方英尺，与之前租户相比利差为负，预计2023年下半年活动将增加，目前约有40万平方英尺租约处于管道中，利差超过40% [24] - 开发业务方面，二季度交付三个项目，随着供应链问题缓解和材料、劳动力价格稳定，在交付租户时看到了一些预算内的建筑节省，目前有2亿美元的活跃再开发项目正在进行中，预计产生12%的无杠杆回报，其中98%的总项目GLA已预租 [15][40] 各个市场数据和关键指标变化 - 据Cushman & Wakefield数据，零售购物中心空置率目前处于5.4%的历史低点，新的零售建设因高建设和资本成本受到显著限制，特别是在华盛顿特区至波士顿走廊，公司同店 occupancy率目前为95.5%，为2018年以来最高水平，但仍远低于2016 - 2018年98%的三年平均水平 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是简化业务和增加收益，可能处置某些低资本化率的非零售资产，并将收益重新投入到核心市场中被低估的高收益零售物业 [27] - 行业竞争方面，租赁环境是过去15年中最好的，公司积极谈判处理空置空间，有多个零售商竞标的情况，能够获得更高租金和更好条款 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为本季度业绩反映了公司在实现2023年净营业收入增长和FFO目标方面的持续进展，对实现4月投资者日设定的三年增长目标更有信心，包括到2025年净营业收入较2022年增长至少20%，实现每股FFO 1.35美元 [10] - 公司继续看到来自各种零售类别的强劲需求，结合有限的供应和可控的破产风险，为大多数房东创造了有利环境 [12] 其他重要信息 - 公司连续第二年被NJBIZ杂志评为新泽西州最佳工作场所之一，这得益于公司致力于营造协作文化，优先考虑员工的职业发展和福祉 [13] - 二季度公司获得456套多户住宅的最终场地规划批准，正与多个住宅开发商积极合作，希望尽快以认为是卑尔根县有史以来最高的单价估值达成交易 [43] - 二季度交易市场供应有所回升，出价/要价价差缩小，卖家更注重交易完成的确定性，公司作为资金充足且有深厚贷款关系的买家，具有竞争优势，将更多时间用于关注核心市场的交易 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已执行租约的年度租金涨幅情况如何 - 公司新签署租约的租金总体增长超过2%，本季度签署的租约涨幅在2.25% - 2.5%之间，租赁业务量较小，但管道项目广泛，预计三季度能签订更多新租约 [73] 问题2: 费用回收率情况以及后续稳定数值的预期 - 同店基础上回收率从83.5%提高到85.5%，本季度受益于较低的费用水平，由于S&L管道的持续情况，运行率可维持在85%的较高水平，明年会有适度提升 [61] 问题3: 出售低资本化率资产并重新配置资本的计划是否影响日出项目，以及预期的销售与收购价差 - 目前谈论价差还为时过早，但预计价差较大，许多资产的资本化率低于5%，而购物中心的价差更大；日出项目与东哈诺威物业类似，需求旺盛，具体开发类型和公司角色还在与牡蛎湾镇积极商讨中 [80][81] 问题4: 融资市场情况以及利率相关问题 - 公司在融资市场具有独特性，与区域银行和寿险公司有良好关系，寿险公司对公司优质产品有较高需求，目前看到的利率利差在200 - 225个基点之间，综合利率约为6% - 6.5%，公司正努力争取低利率 [87][89] 问题5: 波多黎各资产情况以及是否出售的考虑 - 波多黎各市场租赁情况良好，许多临时租约正逐渐转为永久租约，短期内没有出售计划，目前正在与当地三家主要贷款机构谈判新的抵押贷款 [107][109][110] 问题6: 2023年指导中包含的坏账情况以及年初至今的坏账处理情况 - 指导中假设投资组合整体有100个基点的一般信用损失准备金，还包括了Bed, Bath相关的全部损失，年初至今已确认约170万美元无法收回的款项 [94][95] 问题7: 实现2025年每股FFO 1.35美元目标的主要影响因素 - 主要关注已执行的SNO管道项目，确保租户按时开业且无延误或损失，还有少量正常的投机性租赁需要实现，收购和处置对目标影响不大，主要还是NOI的基本支柱因素影响最大 [113] 问题8: 评估公司投资组合租金的按市值计价情况 - 公司正在进行预算工作，约有40万平方英尺的租约正在谈判中，按市值计价的利差约为40%，这是多年来的最高水平 [4] 问题9: 布鲁克林办公资产的最新情况 - 该资产已于5月转至特殊服务，公司正在与贷款人和贷款顾问积极讨论止赎程序，但难以预测完成时间，完成后预计将从资产负债表中移除约7000万美元债务，每股收益将增加0.01 - 0.02美元 [101][102] 问题10: 关于零售行业机构兴趣的情况 - 目前机构对零售行业有兴趣，因为可以购买物业并通过无追索权债务融资获得利差，且购物中心行业在过去几年表现出了韧性，这些机构投资者在公司寻找资产时构成了一定竞争 [124]