财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度贷款生产强劲，UPB略超3.52亿美元，较第三季度的2900万美元增长21%，同比增长近27% [9] - 截至年底贷款组合达41亿美元，较第三季度增长5%，同比增长16% [11] - 截至12月31日，贷款组合加权平均票面利率为8.88%，较第三季度增加25个基点，同比增加93个基点 [12] - 第四季度净息差（NIM）较第三季度增加18个基点，同比增加68个基点 [13] - 年底非执行贷款利率降至9.7%，低于第三季度末的10.1% [14] - 2023年第四季度，公司解决了近7100万美元UPB的不良贷款和房地产拥有（REO）资产，净收益150万美元，收益率2.2%；全年解决了略超2.25亿美元UPB的不良贷款和REO资产，年度收益550万美元，收益率2.5% [15] - 年底CECL贷款损失准备金为480万美元，占未按公允价值计量的投资组合贷款的17个基点，过去5个季度一直保持在15 - 17个基点 [16] - 2023年贷款冲销和REO估值活动净收益200万美元，2022年为550万美元 [18] - 年底总流动性为6300万美元，包括约4100万美元现金及现金等价物，以及2200万美元未融资抵押品的可用流动性 [19] - 第四季度发行了一笔总额略低于2.03亿美元的证券化产品；2024年初完成了一笔略低于2.1亿美元的证券化发行；2024年2月发行了7500万美元的5年期固定利率优先担保票据 [20][21] - 核心净收入较上年增长77%，第四季度净息差改善，环比增加18个基点，税前股本回报率（ROE）健康增长 [38] - 账面价值增长至每股13.49美元，若按公允价值计量资产和负债，调整后账面价值为每股16.81美元 [42][4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，2023年全年新贷款发放增长强劲，加权平均票面利率全年保持在11%，下半年发放贷款的信用水平较高，过去6个月加权平均贷款价值比（LTV）为65% [9][10] - 不良贷款解决业务成效显著，持续通过特别服务部门的努力解决不良贷款，实现有利收益 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度美联储政策变化后，债券市场反应积极，证券化市场立即改善，2024年首笔交易受益于较低基准利率和较窄利差，资金成本降低超100个基点，新发行执行情况良好，债券投资者需求大于供给 [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来4 - 5年预计几乎整个投资组合都将按公允价值计量 [5] - 聚焦5x25目标，到2025年将贷款组合规模增长至至少50亿美元 [37] - 融资方面，计划每2 - 3个月进行一次证券化，今年至少进行4 - 5笔交易，目标是尽快将债务期限化，并将资产纳入无追索权证券化 [25] - 行业中银行在信贷投放上仍受限制，公司凭借有吸引力的风险调整利差扩大贷款组合；公司专注的单户租赁和小型社区商业地产细分市场表现良好，需求健康且供应有限，推动资产价格适度上涨 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场处于有利位置，特别是公司所处细分市场需求强劲，资产处置情况良好；信贷环境依然紧张，对公司是潜在利好 [22] - 公司资本状况良好，证券化市场提供支持，对未来市场发行充满希望；从盈利角度看，随着战略推进、新产品开发和投资组合增长，有显著增长机会，对2024年发展持乐观态度 [23] 其他重要信息 - 公司认为REO处置和相关销售估值活动是整个贷款解决过程的组成部分，虽美国GAAP要求贷款和REO在财务报表中分开核算和列报，但管理层从运营角度将其视为一体 [18] - 收购Century项目预计今年下半年将带来可观手续费收入，其业务管道规模几乎是去年的4倍，近期已获得一些审批 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈今年的生产前景以及为新生产提供资金的情况，如何看待2024年的生产组合和融资组合？ - 目前1 - 4类贷款业务量略多于小型多户和小型商业贷款，可能随时间变化，当前与2023年最后3个季度情况一致 [45] 问题2: 如何从风险管理角度看待5x25目标下的贷款增长，以及银行和竞争对手的情况？ - 风险管理上要坚持信用纪律，不盲目追求业务量；银行信贷仍受限制，这将推动业务量增长，更注重保持利润率和信用纪律，而非达成目标的具体时间 [48][49] 问题3: 对季度贷款生产数量的预期是多少？ - 公司不提供具体前瞻性指导，预计今年业务量将像去年一样增长，第一季度业务量通常略低，后续会逐步上升 [51] 问题4: 新发行的7500万美元优先担保票据能支持多少增长，是否考虑过股权增发（ATM），以及当前流动性和资本状况能支持多少新生产和增长？ - 新资本能为公司增长计划提供较长时间支持，公司留存所有收益也有助于增长；会利用股权增发，但目前交易规模较小，希望未来能更多利用 [52][70] 问题5: 公司业务模式与其他住宅、商业抵押贷款机构有何不同，为何能在其他机构面临业务量逆风时保持生产流量？ - 公司秉持“自己承担风险”的理念，贷款放入投资组合并承担风险；采用独特的资产负债表方式，集投资者和发起人于一体；专注的细分市场长期未得到充分服务，资产难以发起和估值，其他机构往往忽视 [74][75][59] 问题6: 请解释第10页REO相关调整，如REO转让收益和REO估值的情况？ - 当贷款违约并进行REO处置时，按REO的公允价值入账，若公允价值高于贷款金额则产生转让收益；后续REO按成本与市场价值孰低计量，价值变动在初始公允价值范围内调整 [62][78][86] 问题7: 公司生产持续增长的原因是现有经纪人效率提高，还是拓展了新地理区域？ - 主要是通过增加销售人员实现市场渗透和获取市场份额，公司倾向于招聘有客户关系和业务资源的人员，并通过内部培训提升初级客户经理能力；公司更愿意留在流动性较强的大型都市统计区（MSAs），而非拓展新地理区域 [65][89] 问题8: 公司在不良贷款解决和REO处置方面非常成功，能否谈谈内部流程，以及从贷款逾期到解决的平均时间，是什么推动了这方面的成功？ - 不同州的处置时间差异大，如德州约60天，纽约、新泽西、佛罗里达等司法程序州可能需要2 - 3年；成功得益于严格的承销、对房地产价值的关注以及专业的资产管理团队，同时在承销时确保贷款有足够的权益，以在较长处置周期中获得收益 [54][55][71]